Refinansowanie wypłaty
Refinansowanie wypłaty to opcja refinansowania kredytu hipotecznego, w której nowy kredyt hipoteczny jest na kwotę wyższą niż istniejąca pożyczka w celu zamiany kapitału własnego na gotówkę.
Zrozumienie refinansowania wypłat
W świecie nieruchomości refinansowanie polega na zastąpieniu istniejącej hipoteki nową hipoteką, która zazwyczaj zapewnia dłużnikom bardziej korzystne warunki. Dzięki refinansowaniu pożyczkobiorca może zmniejszyć miesięczne raty kredytu hipotecznego, wynegocjować niższą stopę procentową, renegocjować liczbę lat (lub termin) pożyczki, usunąć dodatkowych pożyczkobiorców z obowiązku pożyczki lub uzyskać dostęp do gotówki za pośrednictwem kapitału własnego, który ma nagromadzony z czasem.
Refinansowanie stopy procentowej a terminem wypłaty
Najbardziej podstawową opcją w refinansowaniu kredytu hipotecznego jest refinansowanie oprocentowania terminowego. Dzięki tej opcji pożyczkobiorca próbuje uzyskać niższe oprocentowanie i / lub skorygować okres spłaty kredytu. Jeśli nieruchomość została zakupiona lata temu, pożyczkobiorca może uznać za korzystne refinansowanie w celu uzyskania obecnie obowiązujących niższych stóp procentowych. Również zmienne mogły ulec zmianie w życiu kredytobiorcy, aby mogli teraz obsługiwać 15-letni kredyt hipoteczny (znacznie oszczędzając na spłatach odsetek), nawet jeśli oznacza to rezygnację z niższych miesięcznych płatności ich bieżącej 30-letniej hipoteki.
Kluczowe dania na wynos
- Refinansowanie wypłaty oznacza, że nowy kredyt hipoteczny jest przeznaczony na więcej niż poprzedni kredyt hipoteczny, a Ty otrzymujesz różnicę w gotówce.
- Zwykle musisz zapłacić wyższą stopę procentową lub więcej punktów za spłatę kredytu hipotecznego na refinansowanie, w porównaniu do refinansowania oprocentowania terminowego, w którym kwota kredytu hipotecznego pozostaje taka sama.
- W zależności od stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości pożyczkodawca ustali maksymalną kwotę gotówki, którą można wyjąć podczas refinansowania.
Refinansowanie wypłaty ma inny cel. Pozwala to pożyczkobiorcy zamienić kapitał własny na gotówkę, tworząc nową hipotekę na kwotę większą niż obecnie. Kredytobiorca otrzymuje różnicę między dwiema pożyczkami w gotówce. Jest to możliwe, ponieważ pożyczkobiorca jest winien instytucji pożyczkowej tylko to, co zostało z pierwotnej kwoty kredytu hipotecznego. Dodatkowa kwota pożyczki z refinansowanego kredytu hipotecznego jest wypłacana pożyczkobiorcy w gotówce podczas zamknięcia.
Pożyczki z wypłatą generalnie wiążą się z wyższymi stopami procentowymi lub innymi kosztami, takimi jak punkty, niż pożyczki oprocentowane i terminowe. Kredytodawcy obawiają się, że pożyczkobiorcy, którzy już zaciągnęli znaczny kapitał własny, będą bardziej skłonni wyjść na nową pożyczkę, chociaż bardzo wysoka ocena zdolności kredytowej i niski stosunek wartości kredytu do wartości (LTV) mogą rozwiać te obawy i pomóc uzyskać korzystniejsza oferta.
Przykład refinansowania wypłaty
Oto ilustracja refinansowania wypłaty. Właściciel domu ma nieruchomość, na którą zaciągnął hipotekę w wysokości 200 000 USD; nadal są winni 100 000 USD kredytu hipotecznego. Oznacza to, że właściciel zgromadził 100 000 $ kapitału własnego. Aby przeliczyć część tego kapitału na gotówkę, właściciel może zdecydować się na refinansowanie wypłaty. Gdyby chcieli przeliczyć 50 000 $ swojego kapitału, mogliby refinansować, zaciągając nową pożyczkę na łączną kwotę 150 000 $. Nowy kredyt hipoteczny składałby się z pozostałego salda w wysokości 100 000 USD plus 50 000 USD, które można było wypłacić gotówką.
Maksymalna kwota gotówki dostępna dla właściciela w ramach refinansowania wypłaty zależy od stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości.
Ograniczenia opcji refinansowania wypłaty
Obliczając aktualny stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV), pożyczkodawca może ustalić maksymalną kwotę pożyczki na refinansowanie wypłaty. Pożyczkodawca analizuje bieżącą wartość rynkową nieruchomości w porównaniu z saldem pozostającym do spłacenia przez pożyczkobiorcę z tytułu istniejącej pożyczki.
Jeśli użyjemy powyższego przykładu i założymy, że bieżąca wartość rynkowa nieruchomości wynosi 250 000 USD i że pożyczkodawca wyznaczył maksymalną LTV na poziomie 80%, maksymalna kwota refinansowania wypłaty wynosiłaby 100 000 USD. 80% LTV ustali, że maksymalna kwota nowej pożyczki wyniesie 200 000 USD. Po spłacie początkowej hipoteki (100 000 USD) pożyczkobiorca miałby do dyspozycji 100 000 USD w gotówce.