Odejmowanie odsetek od drugiej hipoteki

Rząd federalny rozumie, że kredyty hipoteczne są największymi obciążeniami finansowymi, jakie wielu Amerykanów w życiu poniesie. W celu zapewnienia przerwy (i przypuszczalnie w celu zachęcenia ludzi do udziału w rynku nieruchomości), Internal Revenue Service (IRS) pozwala podatnikom na potrącanie odsetek zapłaconych od ich hipotek.

Ale co, jeśli dostaniesz drugi kredyt hipoteczny w domu? Czy to ma znaczenie, do czego go używasz? Czy możesz odliczyć odsetki w nieskończoność?

Przyjrzymy się dokładniej implikacjom podatkowym związanym z wzięciem drugiej hipoteki, pokazując, jak przejść do obliczenia odliczenia od podatków, a także wskazując różne ograniczenia i pułapki.

Podstawy

Po pierwsze, musisz zrozumieć, co stanowi „kwalifikowany dom” (ten, do którego stosuje się odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego) oraz jak IRS definiuje „odsetki od kredytu hipotecznego” i „dług hipoteczny”.

Na początek „kwalifikujący się dom” oznacza albo główny dom, w którym normalnie mieszkasz, albo drugi dom. Domki mobilne, przyczepy mieszkalne, mieszkania i łodzie kwalifikują się, o ile mają „miejsca do spania, gotowania i toalety”, jak to ujęła publikacja IRS 936.

Jeśli masz trzy lub więcej nieruchomości, możesz ubiegać się tylko o dwa z nich, odpowiednio, jako główny i drugi dom na dany rok. Jeśli zdarzy ci się sprzedać jeden z domów, o które ubiegałeś się w ciągu tego roku, możesz uznać inną nieruchomość za swój główny lub drugi dom do końca tego roku.

Jeśli domagasz się potrąceń za dom, który jest również czymś innym, jak na przykład wynajmowana nieruchomość lub biuro, w grę wchodzą pewne niuansowe zasady i obliczenia odnoszące się do tego, ile czasu zajmujesz lokal. Możesz zapoznać się ze szczegółami tutaj, ale ogólnie mówiąc, jeśli wynajmujesz drugi dom, musisz tam mieszkać przez co najmniej 14 dni lub więcej niż 10% czasu wynajmowanego w ciągu roku (w zależności od tego, który jest dłuższy) aby móc odliczyć od niej odsetki hipoteczne. (Jeśli w ogóle tam nie mieszkasz, jesteś wynajmującym i w grę wchodzi zupełnie inny zestaw zasad: patrz Ulgi podatkowe dla właścicieli nieruchomości na wynajem ).

Odsetki hipoteczne dotyczą tylko odsetek zapłaconych od pożyczek, które wykorzystują twój dom (domy) jako zabezpieczenie. To zawiera:

• Pierwsze hipoteki i drugie hipoteki
• Linie kredytowe
• Pożyczki pod zastaw domu

IRS przedstawia trzy kategorie długów hipotecznych. Różnią się one w zależności od tego, kiedy zaciągnąłeś dług i jakie wpływy wykorzystano na:

• Dług z podziałem zadłużenia odnosi się do hipotek zabezpieczonych przez dom w dniu 13 października 1987 r. Lub wcześniej (po czym weszły w życie obecne przepisy podatkowe).
• Zadłużenie na zakup nieruchomości odnosi się do hipotek zaciągniętych po 13 października 1987 r., Które zostały użyte do zakupu, budowy lub ulepszenia domu (tj. Remonty, naprawy itp.).
• Zadłużenie lub pożyczka pod zastaw domu odnosi się do hipotek zaciągniętych po 13 października 1987 r., Które były wykorzystywane do innych celów niezwiązanych z miejscem zamieszkania, takich jak finansowanie nauki w szkole, nowego samochodu, wakacji lub prawie wszystkiego innego, niezwiązanego z kupno, budowa lub poprawa domu.

Odliczenia

To zależy od tego, jaki masz już dług - i ile jeszcze chcesz wziąć na siebie. Jeśli jesteś w związku małżeńskim i wspólnie składasz wniosek, możesz odliczyć odsetki tylko od 1 miliona USD lub mniej długu z tytułu nabycia domu i 100 000 USD lub mniej zadłużenia z tytułu kapitału własnego ogółem. Jeśli jesteś singlem lub żonaty i składasz osobno, wówczas twoje limity wynoszą odpowiednio 500 000 USD na zadłużenie na zakup domu i 50 000 USD na akcje.

Innymi słowy, jeśli twoja hipoteka lub hipoteki są wykorzystywane do zakupu, budowy lub ulepszenia twojego podstawowego i / lub drugiego domu (co czyni go zadłużeniem na zakup nieruchomości) i łącznie 1 milion USD, możesz odliczyć wszystkie zapłacone odsetki. Na przykład, jeśli masz 4% oprocentowanie każdej z dwóch hipotek, które razem sumują się do 1 miliona USD, możesz odliczyć wszystkie swoje roczne spłaty odsetek w wysokości 40 000 USD.

Jeśli jednak zadłużenie na zakup domu wynosi, powiedzmy, 2 miliony USD, wówczas będziesz w stanie odliczyć tylko połowę całkowitych odsetek zapłaconych za kredyty hipoteczne o wartości 2 milionów USD w tym roku. Jeśli zastosowane zostaną te same 4% stopy procentowe, będziesz mógł odliczyć tylko 40 000 USD zamiast 80 000 USD, które prawdopodobnie zapłaciłeś w tym roku z tytułu odsetek. (Jest to coś do rozważenia dla każdego, kto próbuje sfinansować siedmiocyfrową nieruchomość. Zobacz Jumbo vs. Tradycyjne hipoteki: jak się różnią ).

Chociaż ten limit nie ma zastosowania do długu z podziałem zadłużenia, nie będziesz w stanie przyjąć dodatkowych potrąceń od nowych hipotek, jeśli twój dług z podziałem na kwoty przekracza już 1 milion USD. Co zrobić, jeśli masz tylko 900 000 USD długu z podziałem zadłużenia? Wtedy możesz odliczyć odsetki tylko za dodatkowe 100 000 USD zadłużenia na zakup domu.

Przynajmniej taka jest ogólna zasada. IRS zapewnia arkusz roboczy do ustalenia faktycznych kosztów uzyskania kredytu mieszkaniowego.

Papierkowa robota

Tak długo, jak zapłacisz odsetki od kredytu hipotecznego w wysokości co najmniej 600 USD, otrzymasz powiadomienie od posiadacza kredytu hipotecznego lub pożyczkodawcy (zwykle jest to formularz 1098) na kilka miesięcy przed upływem terminu podatkowego. Wraz z kwotą rocznych płatności w dolarach, niniejsze zestawienie odsetek od kredytów hipotecznych zawiera również zapłacone składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego i zapłacone punkty odliczenia (jeśli kupiłeś dom w tym roku). Po otrzymaniu tego dokumentu będziesz go używać do wypełnienia zeznania podatkowego na formularzu 1040, Plan A (potrącenia według pozycji).

Po połączeniu długu z tytułu nabycia domu i zadłużenia z tytułu kapitału własnego, możesz technicznie pożyczyć 1, 1 miliona dolarów na swój dom. Jeśli jednak zdarzy ci się mieć dodatkowe zadłużenie, które przekracza ten próg, możesz odliczyć odsetki, jeśli wpływy te zostały wykorzystane na wydatek kwalifikowany, taki jak inwestycja (również wykazana w załączniku A) lub działalność gospodarcza (załącznik C lub C-EZ).

Refinansowanie, punkty i premie

Jeśli refinansujesz jakąkolwiek hipotekę, w tym drugą, możesz ubiegać się o nową pożyczkę jako zadłużenie na zakup domu do kwoty głównej poprzedniej pożyczki. Wszystko powyżej będzie traktowane jako dług na rynku nieruchomości.

Ponadto, jeśli płacisz punkty za nowy kredyt hipoteczny, możesz odliczyć je przez cały okres kredytowania. Zakładając, że refinansujesz nową 30-letnią hipotekę, możesz odliczyć 1/30 kwoty wpłaconej co roku w punktach. Jeśli nie odliczyłeś wszystkich punktów do czasu sprzedaży lub refinansowania domu (ponownie), możesz odliczyć wszystkie pozostałe naraz w tym roku. Odliczenie zostanie złożone w załączniku A, formularz 1040, wiersz 12.

O ile skorygowany dochód brutto nie przekracza 109 000 USD (lub 54 500 USD w przypadku małżeństwa i złożenia osobno), możesz również odliczyć część lub całość składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. To mieści się w kategorii „zadłużenie na zakup domu”.

Dolna linia

Przepisy podatkowe są skomplikowane, nie można temu zaprzeczyć, ale jeśli postępujesz właściwie, przepisy mogą zaoszczędzić tysiące dolarów rocznie. Zanim zdecydujesz się na zaciągnięcie drugiej hipoteki, skonsultuj się z wykwalifikowanym doradcą podatkowym.