Ekonomika zakupu domu na plaży: przeczytaj zanim kupisz

Zakup domu na plaży może przynieść doskonały zwrot z inwestycji, niezawodny strumień dochodów i dostęp do uroczego miejsca na wakacje. Wielu inwestorów domków plażowych kupuje domy, które następnie wynajmują w szczytowych okresach turystyki. Właściciel domu na plaży na Florydzie może udostępnić swój dom do wynajęcia od października do marca, kiedy mieszkańcy zimniejszych stanów pragną słońca. Wielu inwestorów domków plażowych twierdzi, że ich dochód z wynajmu za ten okres pokrywa ich wydatki przez cały rok - skutecznie pozwalając im mieszkać w domu za darmo w sezonie poza szczytem.

Kluczowe dania na wynos

• Prawidłowo zarządzane, wynajęcie domu na plaży może pozwolić ci mieszkać w domu za darmo poza sezonem plażowym.
• Oczekuj, że zapłacisz więcej zarówno za dom, jak i za ubezpieczenie (w tym ubezpieczenie na wypadek powodzi).
• Wiele miast na plaży ma wysokie podatki.
• Reklama wynajmu domu i zarządzanie nim oznacza dodatkowe rachunki - i prawdopodobnie będziesz potrzebować drogiego zarządcy nieruchomości.

Ale zanim zaczniesz się zanurzać w domu na plaży, ważne jest, aby zrozumieć leżącą u podstaw ekonomię, w tym wysokie koszty finansowania zewnętrznego, wygórowane stawki ubezpieczenia i obfite rachunki, a także ogólne problemy związane z zarządzaniem nieruchomościami.

Koszty nieruchomości i koszty finansowania zewnętrznego

Domki na plaży są znacznie droższe niż podobne domy położone w głębi lądu. Według Zillow w Delray Beach na Florydzie, popularnym mieście na plaży w hrabstwie Palm Beach, średnia cena domu w 2019 r. Wynosiła 299 900 USD. I zazwyczaj mówiąc, oprocentowanie kredytów hipotecznych dla nieruchomości wakacyjnych jest wyższe niż dla domów podstawowych. To może mieć ogromny wpływ na twoje wyniki finansowe. Na przykład spłata kapitału i odsetek od 30-letniego kredytu hipotecznego w wysokości 1 miliona USD przy oprocentowaniu 4% wynosi 4 774 USD miesięcznie. Ten sam kredyt hipoteczny o oprocentowaniu 5% kosztuje 5, 368 USD miesięcznie kwoty głównej i odsetek. Różnicę 600 USD miesięcznie można szybko zsumować.

Stawki ubezpieczenia

Ubezpieczenie domu na plaży prawdopodobnie będzie kilka razy droższe niż w domu podstawowym, głównie ze względu na często obowiązkowe ubezpieczenie przeciwpowodziowe, które wzrosło w ostatnich latach, szczególnie na Wschodnim Wybrzeżu, które coraz bardziej cierpi powszechne uszkodzenia huraganu.

Roczna składka w wysokości 10 000 USD lub więcej na ubezpieczenie powodziowe nie jest rzadkością w domach plażowych na Florydzie. Kraje Wschodniego Wybrzeża, takie jak Karolina Północna, oferują tańsze składki. I chociaż koszty ubezpieczenia w Kalifornii są zwykle niższe niż ceny wschodniego wybrzeża, oszczędności są zwykle kompensowane przez wyższe ceny nieruchomości.

Rachunki

Wynajem domu na plaży wiąże się z kosztami wykraczającymi poza hipotekę, media i kabel. Po pierwsze, twój rachunek podatkowy może być duży, biorąc pod uwagę wysoką wartość wielu domów na plaży. A jeśli twój dom na plaży jest własnością dochodową, zazwyczaj musisz zapłacić za marketing i reklamę, i często musisz wydać pieniądze, aby zatrudnić ludzi, aby pokazać swoją nieruchomość. Jeśli masz pecha, być może będziesz musiał pokryć koszty prawne związane z prowadzeniem sporów najemców.

Zarządzanie własnością

Zarządzanie nieruchomościami to nie tylko podpisywanie umów najmu i pobieranie czeków czynszowych. Gdy coś się zepsuje, na przykład urządzenie HVAC lub lodówka, ponosisz całkowitą odpowiedzialność za naprawy. Architektura krajobrazu, malowanie, utrzymanie dachu i ochrona przed szkodnikami to tylko kilka innych zadań, które leżą w gestii właściciela domu na plaży.

O ile nie jesteś pełnoetatowym inwestorem w nieruchomości, prawdopodobnie nie będziesz miał przepustowości, by pogodzić się z tymi obowiązkami. Dlatego będziesz chciał zatrudnić pełnoetatowego zarządcę nieruchomości do codziennych zadań, promować swój dom na plaży w sezonie turystycznym, zawierać umowy najmu i eksmitować opuszczonych najemców. Ale dobry zarządca nieruchomości nie jest tani. W zależności od zakresu usług większość zarządców nieruchomości pobiera od 6% do 12% pobranego czynszu, co może szybko wpłynąć na marżę zysku.