Elastyczne ARM płatności
Elastyczny ARM płatności, znany również jako ARM opcji, był rodzajem kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej, który umożliwiał pożyczkobiorcy wybór jednej z czterech różnych opcji płatności każdego miesiąca: 30-letnia, w pełni amortyzująca się płatność; 15-letnia, w pełni amortyzująca płatność; płatność wyłącznie odsetkowa lub tak zwana płatność minimalna, która nie pokrywała miesięcznych odsetek. Biuro Ochrony Finansów Konsumenckich (CFPB) skutecznie wyeliminowało elastyczne mechanizmy ARM w 2014 r. Dzięki nowym standardom Qualified Mortgage (QM).
PRZEŁAMANIE Elastyczne ARM płatności
Elastyczne ARM płatności były popularne przed kryzysem kredytów hipotecznych typu subprime w latach 2007-2008, kiedy ceny domów gwałtownie wzrosły. Kredyty hipoteczne miały bardzo niską wstępną stopę procentową zwiastuna, zwykle 1 procent, co skłoniło wiele osób do założenia, że stać ich na więcej domu, niż sugerują ich dochody. Ale stawka zwiastuna była tylko przez jeden miesiąc. Następnie stopa procentowa resetuje się do indeksu, takiego jak Wells Cost of Saving Index (COSI) plus marża, często powodując „szok płatniczy”.
Korzystając z nowej stopy procentowej, pożyczkobiorcy mogą zdecydować się na konwencjonalną 30-letnią spłatę kredytu hipotecznego lub jeszcze większą, przyspieszoną 15-letnią spłatę. W praktyce zrobiło to niewielu kredytobiorców; po pierwszym miesiącu większość zdecydowała się na płatność tylko oprocentowaną lub minimalną miesięczną, co wydawało się świetną okazją. Wielu kredytobiorców nie rozumiało, że niespłacone odsetki zostaną przeniesione na saldo pożyczki, co jest procesem zwanym amortyzacją ujemną. Kiedy ceny domów spadły, kredytobiorcy stwierdzili, że są winni więcej kredytów hipotecznych niż ich domy.
Szczegóły potknęły wielu właścicieli domów
Opcjonalne ARM miały również wiele drobnych odbitek, nad którymi błyszczało wielu kredytobiorców. Na przykład większość opcji ARM posiadała ujemny limit amortyzacji, co oznacza, że pożyczkobiorca mógł dokonywać jedynie minimalnych płatności, dopóki wartość pożyczki nie osiągnie 110-115 procent pierwotnej kwoty. Minimalne płatności również rosły co roku, czasami o procenty, które nie wydawały się zbyt duże, ale szybko się powiększyły. A opcja płatności z oprocentowaniem była zwykle dobra tylko przez pierwsze dziesięć lat. Wielu właścicieli domów widziało spłatę kredytu ponad dwukrotnie po kilku latach.
Aby zniechęcić banki do pisania pożyczek, które mogłyby doprowadzić do bankructwa właścicieli domów, CFPB ustanowiła w 2014 r. Program kredytów hipotecznych kwalifikowanych. W ramach tego programu niektóre rodzaje stabilnych kredytów hipotecznych uzyskałyby zatwierdzenie QM agencji i kwalifikowałyby bank wydający do lepszej ochrony w przypadku niewykonania zobowiązania . Ponieważ kredyty o ujemnej amortyzacji, takie jak elastyczne mechanizmy płatnicze ARM, nigdy nie uzyskały zatwierdzenia QM, banki w dużej mierze porzuciły je na rzecz bardziej konwencjonalnych ARM i hipotek o stałym oprocentowaniu.