Obciążenia i nieposiadające udziały w nieruchomości

Mienie to koncepcja prawna, która przyznaje i chroni wyłączne prawo osoby do posiadania, posiadania, używania i rozporządzania rzeczą. Termin własność nie sugeruje przedmiotu fizycznego, ale opisuje stosunek prawny osoby do rzeczy.

Nieruchomość Nieruchomość składa się z gruntów, kamienic i dziedziczenia. Ziemie odnoszą się do ziemi, powietrza nad powierzchnią ziemi, obszaru pod powierzchnią ziemi i wszystkiego, co się na niej wznosi. Kamienice obejmują ziemie i niektóre prawa niematerialne związane z ziemiami. Dziedziczenie obejmuje wszelkie materialne i niematerialne udziały w nieruchomościach, w tym grunty i kamienice, które można odziedziczyć. (Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj 5 błędów, których inwestorzy powinni unikać .)

TUTORIAL: Badanie inwestycji w nieruchomości

Odsetki Odsetki opisują wszelkie prawa, roszczenia lub przywileje, które dana osoba ma wobec nieruchomości. Prawo uznaje różne rodzaje udziałów w nieruchomości. Nieoprawny udział w ziemi to prawo jednej osoby do użytkowania lub ograniczenia użytkowania ziemi, która należy do innej osoby.

Udziały nieposiadające nie stanowią własności samej ziemi: posiadacze nieposiadających udziałów w nieruchomości nie mają tytułu prawnego, a właściciel gruntu nadal korzysta z pełnych praw własności, z zastrzeżeniem wszelkich obciążeń.

Obciążenie jest obciążeniem, roszczeniem lub obciążeniem nieruchomości, które może wpłynąć na jakość tytułu oraz wartość i / lub wykorzystanie nieruchomości. Obciążenia mogą reprezentować udziały nieposiadające nieruchomości. Przykłady obciążeń obejmują zastawy, wkroczenia, służebności, dzierżawy, przymierza ograniczające i przymierza ochronne. Artykuł ten stanowi wprowadzenie do obciążeń i nienazowych udziałów w nieruchomości.

Nieopartościowe udziały Nie posiadające udziału w ziemi to prawo do użytkowania lub ograniczania użytkowania gruntów innej osoby. Chociaż posiadacz udziałów nieposiadających posiadania ma określone i wyraźne prawa w odniesieniu do użytkowania nieruchomości, nie jest on właścicielem tytułu do nieruchomości.

Nieopartościowe interesy można utworzyć na podstawie umowy między dwiema stronami, a mianowicie właścicielem nieruchomości i osobą, która chce uzyskać nieoprzywilejowane odsetki; lub w drodze postanowienia sądu. Na przykład federalny zastaw podatkowy można złożyć w sądzie w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość podatnika zalegającego z podatkiem. Natomiast umowa najmu może zostać dobrowolnie zawarta na podstawie umowy między dwiema stronami.

Obciążenia Obciążenie to wszystko, co może obniżyć wartość lub wykorzystanie i korzystanie z nieruchomości, takie jak zastaw lub przymierze ograniczające. Ponieważ obciążenia mogą mieć niekorzystny wpływ na wartość gruntów lub ich wykorzystanie, każdy uczestnik transakcji nieruchomościowej powinien wiedzieć o istnieniu wszelkich obciążeń przenoszonej nieruchomości.

Zazwyczaj adwokat dokonuje wyszukiwania tytułu i formułuje opinię tytułową, w której zostaną określone wszelkie obciążenia wykryte podczas wyszukiwania. Obciążenie nie uniemożliwi przeniesienia tytułu własności w transakcji dotyczącej nieruchomości; raczej tytuł przejdzie z zastrzeżeniem wszelkich obciążeń. Innymi słowy, obciążenie pozostaje na nieruchomości lub „biegnie z ziemią”, dopóki nie zostanie spełnione, nawet gdy tytuł własności zostanie przeniesiony na nowego właściciela.
(Aby dowiedzieć się więcej, sprawdź Uwaga dla kupujących w domu! Dlaczego potrzebujesz prawnika.)

Istnieje wiele form obciążeń, w tym:

Ułatwienia
Służebność to nieobsesyjne prawo do korzystania z gruntów innej osoby w określony sposób, który nie stanowi pełnej własności. Osoba lub osoba prawna, która korzysta ze służebności, nie ma prawa do posiadania (prawa do korzystania z nieruchomości, ale nie do jej posiadania) na ziemi drugiej osoby; właściciel nieruchomości jest obciążony służebnością. Typowe służebności obejmują pierwszeństwo przejazdu, rowy melioracyjne, linie użyteczności publicznej i służebność przez potępienie (Eminent Domain).

Wkroczenia
Naruszenie jest ulepszeniem, które rozciąga się poza linię graniczną właściciela nieruchomości i „wkracza” na sąsiednią nieruchomość. Przykłady ingerencji obejmują budowę lub zwisające okapy, budynki gospodarcze, ogrodzenia, podjazdy i chodniki. Wkroczenia mogą sprawić, że tytuł obu zaangażowanych nieruchomości stanie się nierynkowy: własność naruszająca nie ma tytułu do wszystkich gruntów, na których dokonano ulepszeń, natomiast włamanie do nieruchomości nie obejmuje całego terenu.

Leasing
Leasing to umowa między właścicielem nieruchomości (wynajmującym) a osobą lub podmiotem, który chce wynająć nieruchomość (leasingobiorcę). Na podstawie umowy najmu leasingodawca zgadza się, aby najemca mógł zająć nieruchomość i korzystać z niej w zamian za cenne wynagrodzenie (czynsz).

Leasing zazwyczaj określa czas trwania umowy, wszelkie warunki przedłużenia umowy oraz kwotę i częstotliwość czynszu, które zostaną zapłacone. Chociaż najemca zajmuje nieruchomość, wynajmujący pozostaje właścicielem i posiada tytuł własności.

Liens
Zastaw jest prawem przyznanym wierzycielom na posiadanie długów, które są wobec nich zaspokojone przez sprzedaż nieruchomości należącej do dłużnika. Majątek stanowi zabezpieczenie, a w przypadku przeniesienia własności dochód ze sprzedaży może zostać wykorzystany na spłatę długu i zaspokojenia zastawu. Wspólne zastawy obejmują zastawy podatku od nieruchomości i zastawu podatkowego, zastawy dla mechaników, zastawy na orzeczeniach oraz zastawy na podatek federalny.

Lis Pendens
Zawisłość sporu jest zawiadomieniem o toczącym się postępowaniu sądowym, które informuje wszystkie zainteresowane strony o wszczęciu postępowania prawnego mającego wpływ na prawo własności do określonej nieruchomości. Zawisłość sporu, którą można złożyć w sądzie stanowym lub federalnym, zazwyczaj wiąże się z tytułem własności nieruchomości lub domniemanym udziałem własnościowym nieruchomości.

Ponieważ zawisłe jest powództwo przeciwko nieruchomościom, każda osoba, do której przeniesiona zostanie nieruchomość, będzie związana wynikiem toczącego się procesu.

Przymierza ochronne lub ograniczające
Przymierze ochronne lub ograniczające jest wykonalnym warunkiem, który pojawia się w umowie jako klauzula ograniczająca sposób użytkowania nieruchomości. Przymierza te nakładają na właścicieli nieruchomości obowiązek wykonywania lub nie wykonywania w określony sposób.

Przykłady przymierzy ochronnych lub ograniczających obejmują ograniczenia dotyczące minimalnego metrażu kwadratowego w nowym budynku, projekt architektoniczny, odsunięcie i linię boczną od dróg lub sąsiednich nieruchomości, a także zewnętrzny kolor domu. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz temat Trzymanie tytułów na nieruchomościach.)

Konkluzja Nieoprawny udział w nieruchomości to prawo do korzystania lub ograniczania korzystania z nieruchomości innej osoby. W niektórych przypadkach odsetki nieobjęte opcją wynikają z dobrowolnej umowy zawartej między dwiema stronami, tak jak w przypadku umowy najmu. W innych przypadkach odsetki nieposiadające miejsca mają miejsce na podstawie orzeczenia sądowego, takiego jak zastaw na nieruchomości.

Rozważając zakup nieruchomości, należy przeprowadzić wyszukiwanie tytułu, aby ustalić, czy istnieją jakiekolwiek wady tytułu, które mogłyby wpłynąć na użytkowanie nieruchomości. Kwalifikowany adwokat może przeprowadzić przeszukiwanie tytułów, aby odkryć zastawy lub obciążenia nieruchomości. Wiele nieruchomości jest sprzedawanych „z zastrzeżeniem wszystkich zastawów i obciążeń”, co oznacza, że ​​nieruchomość może być obciążona, a w interesie kupującego jest wykrycie wszelkich obciążeń przed podjęciem ostatecznych decyzji.

Ogólny akt gwarancyjny stanowi najlepszą ochronę kupującego i zawiera gwarancję „przymierza z obciążeniami”, która zapewnia kupującego, że na ziemi nie występują żadne obciążenia oprócz tych, które są określone w akcie. (Aby uzyskać więcej informacji, sprawdź Wypożycz lub kup? Problemy finansowe .)