Fannie Mae: Co robi i jak działa

Jest bardzo duża szansa, że ​​słyszałeś o Fannie Mae. Ale czy wiesz, co to robi i jak działa?

Federal National Mortgage Association (FNMA), zwykle znane jako Fannie Mae, jest sponsorowanym przez rząd przedsiębiorstwem (GSE) założonym w 1938 r. Przez Kongres podczas Wielkiego Kryzysu w ramach Nowego Ładu. Zostało utworzone w celu stymulowania rynku mieszkaniowego poprzez udostępnienie większej liczby kredytów hipotecznych dla kredytobiorców o średnim i niskim dochodzie.

Fannie Mae nie pochodzi ani nie udziela kredytów hipotecznych kredytobiorcom. Ale kupuje i gwarantuje je za pośrednictwem wtórnego rynku kredytów hipotecznych. W rzeczywistości jest to jeden z dwóch największych nabywców hipotek na rynku wtórnym. Drugim jest jego rodzeństwo, Federal Home Loan Mortgage Corporation lub Freddie Mac, kolejne sponsorowane przez rząd przedsięwzięcie utworzone przez Kongres.

Wczesne dni

Na początku XX wieku uzyskanie kredytu hipotecznego - nie mówiąc już o domu - nie było łatwym zadaniem. Wiele osób nie było w stanie zapewnić zaliczki, a pożyczki były prawie zawsze krótkoterminowe - nie tak jak w przypadku długoterminowych okresów amortyzacji, które znamy dzisiaj. W rzeczywistości, kiedy wiele pożyczek stało się w tym czasie wymagalnych, zwykle wymagały od dłużnika dużych płatności balonowych. Gdyby właściciel domu nie mógł dokonać płatności, bank zamknąłby dostęp. Kiedy nastąpił wielki kryzys, około 25% właścicieli domów w kraju straciło domy.

Kongres Stanów Zjednoczonych odpowiedział, tworząc Fannie Mae. Celem było stworzenie strumienia finansowania mieszkań dostępnego dla wszystkich na każdym rynku. Doprowadziło to do finansowania długoterminowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, umożliwiając właścicielom domów refinansowanie pożyczek w dowolnym momencie w trakcie ich trwania.

1938

W roku, w którym Kongres stworzył Fannie Mae.

Pod koniec lat 60. XX wieku Fannie Mae zaczęła się finansować, sprzedając akcje i obligacje po tym, jak rząd usunął je z budżetu federalnego. Fannie Mae pozostała jednak powiązana z rządem jako GSE, z zarządem złożonym z nie więcej niż 13 członków. Jest również zwolniony z podatków lokalnych i państwowych.

Kluczowe dania na wynos

• Fannie Mae to sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwo, które udostępnia kredyty hipoteczne pożyczkobiorcom o niskich i średnich dochodach.
• Nie udziela pożyczek, ale zabezpiecza je lub gwarantuje na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.
• Fannie Mae zapewnia płynność inwestując na rynku hipotecznym, łącząc kredyty w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.
• Fannie Mae została uratowana przez rząd USA po kryzysie finansowym i usunięta z NYSE.

Tworzenie płynności

Inwestując na rynku hipotecznym, Fannie Mae tworzy większą płynność dla pożyczkodawców, takich jak banki, oszczędności i związki kredytowe, co z kolei pozwala im gwarantować lub finansować więcej hipotek. Zakupione przez siebie hipoteki i gwarancje muszą spełniać surowe kryteria. Na przykład limit konwencjonalnej pożyczki na dom jednorodzinny w 2019 r. Wynosi 484 350 USD dla większości obszarów i 726 525 USD dla obszarów o wysokich kosztach. Obszary te obejmują Hawaje, Alaskę, Guam i Wyspy Dziewicze Stanów Zjednoczonych, gdzie średnie wartości domów są powyżej kwoty podstawowej o co najmniej 115%.

Aby pożyczkodawca hipoteczny mógł uzyskać wsparcie Fannie Mae, musi wyrazić zgodę na nieuczciwe praktyki udzielania kredytów subprime. Pożyczki typu subprime mają wyższe oprocentowanie niż kredyty o oprocentowaniu podstawowym i są oferowane pożyczkobiorcom o słabych kredytach, uznawanych przez kredytodawcę za wyższe ryzyko.

Według strony internetowej Fannie Mae, w pierwszym kwartale 2019 r. Zapewnił płynność na rynku mieszkaniowym w wysokości 102 mld USD. Pomogło to ludziom w całym kraju kupować, refinansować i wynajmować około 527 000 domów.

Fannie Mae popiera lub gwarantuje hipoteki, ale ich nie tworzy.

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką

Po zakupie hipotek na rynku wtórnym Fannie Mae łączy je w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). MBS to papiery wartościowe zabezpieczone aktywami zabezpieczone hipoteką lub pulą hipotek. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką Fannie Mae są kupowane przez instytucje, takie jak firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne i banki inwestycyjne. Gwarantuje spłatę kapitału i odsetek od swojego MBS.

Fannie Mae ma również własny portfel, zwany potocznie portfelem zatrzymanym. Inwestuje w własne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, a także w papiery wartościowe innych instytucji. Fannie Mae emituje dług zwany długiem agencyjnym w celu sfinansowania zatrzymanego portfela.

Kryzys finansowy

Fannie Mae jest notowana na giełdzie od 1968 r. Do 2010 r. Była notowana na nowojorskiej giełdzie papierów wartościowych (NYSE). Usunięto go z kryzysu hipotecznego, mieszkaniowego i finansowego po tym, jak jego akcje spadły poniżej minimalnych wymogów kapitałowych nałożonych przez New York Stock Exchange. Handluje teraz bez recepty.

Nieetyczne praktyki kredytowe doprowadziły do ​​kryzysu. Podczas boomu mieszkaniowego w połowie 2000 roku pożyczkodawcy obniżyli swoje standardy i zaoferowali pożyczki mieszkaniowe pożyczkobiorcom o słabych kredytach. W 2007 r. Pękła bańka mieszkaniowa i setki tysięcy pożyczkobiorców zbankrutowało, co doprowadziło do tak zwanego krachu subprime. Miało to falowy wpływ na rynki kredytowe, co spowodowało gwałtowny wzrost obrotów na rynkach finansowych i najcięższą recesję od dziesięcioleci w Stanach Zjednoczonych. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz: Przegląd poprzednich recesji ).

Przejęcie rządu i dofinansowanie

W drugiej połowie 2008 r. Fannie Mae i Freddie Mac zostały przejęte przez rząd za pośrednictwem konserwatorium Federalnego Komitetu Finansowania Mieszkalnictwa. W tym czasie obie gwarantowały lub posiadały połowę hipotek w kraju o wartości około 5 bilionów dolarów. Obaj otrzymali pomoc w wysokości 187, 4 miliarda dolarów, co uratowało ich przed upadkiem. Zasadniczo rząd USA interweniował w celu przywrócenia zaufania na rynkach, obiecując ratować złe kredyty i zapobiec dalszemu załamaniu na rynku mieszkaniowym. To z kolei doprowadziło do wzrostu kwoty długu publicznego, który w tym czasie miał około 9 bilionów dolarów.

Opcje kredytowe

Fannie Mae oferuje teraz szereg różnych inicjatyw biznesowych i opcji kredytowych dla właścicieli domów, współpracując z pożyczkodawcami, aby pomóc ludziom, którzy w przeciwnym razie mogliby mieć trudności z uzyskaniem finansowania.

• HomeReady Mortgage: Ten produkt pozwala właścicielom domów zabezpieczyć finansowanie i zakup domu z niską zaliczką . Kredytobiorcy kwalifikują się, jeśli mają niskie do umiarkowanego dochody i zdolność kredytową poniżej 620. Osoby o punktacji powyżej 620 mają lepszą cenę.
• 3% Zaliczka: Kolejny zasób dla właścicieli domów, którzy mogą nie mieć dostępu do wystarczających środków, aby zabezpieczyć dużą zaliczkę.
• Preferowane HFA: Ten program pomaga właścicielom domów uzyskać dostęp do przystępnego finansowania za pośrednictwem lokalnych i państwowych agencji finansowania budownictwa mieszkaniowego oraz innych pożyczkodawców. Poziomy dochodów dla pożyczkobiorców są ustalane przez HFA i nie ma wymagań kupujących po raz pierwszy.

Pełna lista produktów i ich opis jest dostępna na stronie Fannie Mae.

Modyfikacje pożyczek

Po krachu hipotecznym Fannie Mae zaczęła koncentrować się na modyfikacjach pożyczek. Od 2009 roku Fannie Mae dokonała ponad 1, 5 miliona modyfikacji pożyczek. Modyfikacje pożyczek zmieniają warunki istniejącej hipoteki, aby pomóc pożyczkobiorcom uniknąć niespłacania kredytów hipotecznych, co kończy się wykluczeniem i ostatecznie utratą domu. Modyfikacje mogą obejmować niższe oprocentowanie lub przedłużenie okresu kredytowania. Modyfikacja pożyczki może również obniżyć miesięczne płatności.

Dolna linia

Fannie Mae zdołała się odwrócić od czasu, gdy znalazła się na krawędzi w 2008 roku. Dziś jest największym zwolennikiem 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu i pozostaje kluczowym mechanizmem ułatwiającym właścicielom domów.