Poradnik dla kupujących po raz pierwszy

Wyzwanie związane z zakupem domu po raz pierwszy może wydawać się tak zniechęcające, że kusi albo pójść z pierwszym miejscem w przedziale cenowym, albo kontynuować wynajem. Aby pomóc Ci zdemistyfikować proces i jak najlepiej wykorzystać zakup, zbadamy, co musisz wziąć pod uwagę przed zakupem, czego możesz oczekiwać od samego procesu zakupu oraz kilka przydatnych wskazówek, które ułatwią ci życie po tobie kup swój pierwszy dom.

Kto jest pierwszym nabywcą domu?

Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), pierwszy nabywca domu, to ktoś, kto spełnia którykolwiek z następujących warunków:

• Osoba fizyczna, która nie była właścicielem głównego miejsca zamieszkania od trzech lat. Małżonek jest również uważany za pierwszego nabywcę domu, jeżeli spełnia on powyższe kryteria. Jeśli posiadasz dom, ale nie ma go małżonek, możesz kupić to miejsce razem jako kupujący po raz pierwszy.
• Samotny rodzic, który posiadał dom tylko z byłym małżonkiem, gdy był w związku małżeńskim.
• Przesiedlony gospodarz domu, który posiadał tylko małżonka.
• Osoba, która posiadała jedynie główne miejsce zamieszkania niezamocowane na stałe w fundacji zgodnie z obowiązującymi przepisami.
• Osoba, która posiadała tylko nieruchomość, która nie była zgodna ze stanowymi, lokalnymi lub modelowymi kodami budowlanymi - i której nie można doprowadzić do zgodności za mniej niż koszt budowy trwałej struktury.

Uwagi przed zakupem

Pierwszą rzeczą, którą musisz ustalić, jest to, jakie są twoje długoterminowe cele, a następnie, w jaki sposób posiadanie domu pasuje do tych planów. Niektórzy ludzie chcą po prostu przekształcić wszystkie te „zmarnowane” opłaty czynszowe w spłatę kredytu hipotecznego, która faktycznie daje im coś namacalnego. Inni postrzegają posiadanie domu jako przejaw ich niezależności i cieszą się z idei bycia własnym właścicielem. Zawężenie twoich głównych celów w zakresie posiadania domu poprowadzi cię we właściwym kierunku. Oto pięć pytań, które należy sobie zadać:

1. Jaki typ domu najlepiej odpowiada Twoim potrzebom?

Przy zakupie nieruchomości mieszkalnej masz kilka opcji: tradycyjny dom jednorodzinny, dwupoziomowy, kamienicę, mieszkanie, spółdzielnię (spółdzielnia mieszkaniowa) lub budynek wielorodzinny z dwoma do czterech jednostek. Każda opcja ma swoje zalety i wady, w zależności od celów właściciela domu, więc musisz zdecydować, jaki rodzaj nieruchomości pomoże Ci osiągnąć te cele. Możesz także zaoszczędzić na cenie zakupu w dowolnej kategorii, wybierając stabilizator, chociaż ilość czasu, kapitału własnego i pieniędzy potrzebnych do przekształcenia stabilizatora w wymarzony dom może być znacznie większa, niż się spodziewałeś.

1. Jakie konkretne funkcje będzie miał Twój idealny dom?

Chociaż dobrze jest zachować pewną elastyczność na tej liście, dokonujesz chyba największego zakupu w swoim życiu i zasługujesz na to, aby był on jak najlepiej dopasowany do twoich potrzeb i życzeń. Twoja lista powinna zawierać podstawowe pragnienia, takie jak sąsiedztwo i wielkość, aż do mniejszych szczegółów, takich jak układ łazienki i kuchnia z godnymi zaufania urządzeniami.

1. Do jakiej kwoty kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego?

Zanim zaczniesz robić zakupy, ważne jest, aby dowiedzieć się, ile pożyczkodawca faktycznie będzie skłonny dać ci na zakup pierwszego domu. Możesz myśleć, że możesz sobie pozwolić na dom o wartości 300 000 USD, ale pożyczkodawcy mogą myśleć, że jesteś dobry tylko na 200 000 USD, w zależności od czynników, takich jak wysokość innego zadłużenia, miesięczny dochód i czas pracy. Ponadto wielu pośredników w handlu nieruchomościami nie spędza czasu z klientami, którzy nie wyjaśnili, na co ich stać. Możesz rozważyć zakup domu w trustu.

Twoim zadaniem będzie upewnienie się, że twoje finanse osobiste są w porządku. Ogólnie rzecz biorąc, aby zakwalifikować się do pożyczki mieszkaniowej, musisz mieć dobry kredyt, historię spłacania rachunków na czas i maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodu wynoszący 43%. Obecnie pożyczkodawcy wolą ograniczyć wydatki mieszkaniowe (kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie domów) do około 30% miesięcznego dochodu brutto pożyczkobiorcy, choć liczba ta może się znacznie różnić w zależności od lokalnego rynku nieruchomości.

Upewnij się, aby uzyskać wstępną zgodę na pożyczkę przed złożeniem oferty na dom: W wielu przypadkach sprzedawcy nie przyjmą nawet oferty, której nie towarzyszy wstępna akceptacja hipoteki. Robisz to w zasadzie, składając wniosek o kredyt hipoteczny i wypełniając niezbędne dokumenty. Korzystne jest rozglądanie się za pożyczkodawcą i porównywanie stóp procentowych i opłat za pomocą narzędzia takiego jak kalkulator hipoteczny lub Google.

Po rozliczeniu się z pożyczkodawcą i złożeniu wniosku, pożyczkodawca zweryfikuje wszystkie dostarczone informacje finansowe (sprawdzanie wyników kredytowych, weryfikowanie informacji o zatrudnieniu, obliczanie stosunku zadłużenia do dochodu itp.). Pożyczkodawca może wstępnie zatwierdzić pożyczkobiorcę na określoną kwotę. Pamiętaj, że nawet jeśli wcześniej otrzymałeś kredyt hipoteczny, twoja pożyczka może spaść w ostatniej chwili, jeśli zrobisz coś, aby zmienić swoją zdolność kredytową, np. Sfinansować zakup samochodu.

4. Na jaki dom faktycznie możesz sobie pozwolić?

Z drugiej strony, czasami bank udzieli ci pożyczki na więcej domów, niż naprawdę chcesz zapłacić. To, że bank twierdzi, że pożyczy ci 300 000 $, nie oznacza, że ​​powinieneś pożyczyć tyle. Wielu kupujących po raz pierwszy w domu popełnia ten błąd i kończy się na „biednym domu” - co oznacza, że ​​po spłacie miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego nie mają już środków na inne koszty, takie jak odzież, media, wakacje, rozrywka, a nawet jedzenie.

Podobnie jak przy zakupie nowego samochodu, będziesz chciał spojrzeć na całkowity koszt domu, a nie tylko na miesięczne raty kredytu hipotecznego. Oczywiście ta miesięczna płatność jest również ważna, wraz z wysokością zaliczki, na jaką podatki od nieruchomości są w wybranej dzielnicy, ile będzie kosztowało ubezpieczenie domu, ile przewidujesz wydatki na utrzymanie lub ulepszenie domu i ile wyniosą koszty zamknięcia. Jeśli jesteś zainteresowany zakupem mieszkania, pamiętaj, że będziesz musiał ponosić miesięczne koszty utrzymania, ponieważ będziesz częścią stowarzyszenia właścicieli domów, które zbiera kilkaset dolarów miesięcznie od właścicieli każdej jednostki w budynku w formie opłat kondominium. Właściciele spółdzielni również płacą miesięczne opłaty za utrzymanie, chociaż można je częściowo odliczyć od podatku.

5. Czy masz poważne oszczędności?

Nawet jeśli kwalifikujesz się na spory kredyt hipoteczny, pojawią się znaczne koszty początkowe (takie jak zaliczka na dom, zwykle 20% całkowitej ceny zakupu), a także koszty zamknięcia. Musisz więc odłożyć pieniądze. Jeśli chodzi o inwestowanie z myślą o zakupie domu - cel krótkoterminowy - jednym z największych wyzwań jest utrzymanie oszczędności w dostępnym, względnie bezpiecznym pojeździe, który wciąż zapewnia zwrot. Jeśli masz od roku do trzech lat na realizację swojego celu, potwierdzeniem może być certyfikat depozytowy. Nie uczyni cię bogatym, ale też nie stracisz pieniędzy. Ten sam pomysł można zastosować do zakupu krótkoterminowych obligacji lub portfela instrumentów o stałym dochodzie, który da ci pewien wzrost, ale także ochroni przed burzliwym charakterem rynków giełdowych.

Jeśli zakup domu nastąpi w ciągu sześciu miesięcy do roku, będziesz chciał utrzymać płynność pieniędzy. Najlepszym rozwiązaniem może być wysokowydajny rachunek oszczędnościowy. Ważne jest, aby upewnić się, że jest ubezpieczony FDIC, aby w razie upadku banku nadal mieć dostęp do swoich pieniędzy do 250 000 USD.

6. Kto pomoże ci znaleźć dom i poprowadzi cię przez proces zakupu?

Agent nieruchomości pomoże Ci znaleźć domy spełniające Twoje potrzeby i mieszczące się w przedziale cenowym, a następnie spotka się z Tobą, aby zobaczyć te domy. Po wybraniu domu do zakupu, ci specjaliści mogą pomóc w negocjowaniu całego procesu zakupu, w tym w złożeniu oferty, uzyskaniu pożyczki i wypełnieniu formalności. Dobra wiedza agenta nieruchomości może uchronić Cię przed pułapkami, które możesz napotkać w trakcie procesu. Większość agentów otrzymuje prowizję wypłacaną z wpływów sprzedającego.

Kredyty dla kupujących po raz pierwszy w domu

Proces zakupu

Teraz, gdy zdecydowałeś się rzucić okiem, sprawdźmy, czego możesz oczekiwać od samego procesu zakupu domu. Jest to chaotyczny czas, gdy oferty i kontroferty lecą wściekle, ale jeśli jesteś przygotowany na kłopoty (i papierkową robotę), możesz przejść przez ten proces z zachowaniem zdrowia psychicznego mniej więcej nienaruszonym. Oto podstawowy postęp, którego możesz się spodziewać:

1. Znajdź dom.

Skorzystaj ze wszystkich dostępnych opcji wyszukiwania domów na rynku, w tym korzystania z pośrednika w obrocie nieruchomościami, wyszukiwania ofert online i jazdy po dzielnicach, które Cię interesują w poszukiwaniu znaków na sprzedaż. Umieść także czujniki ze znajomymi, rodziną i kontaktami biznesowymi. Nigdy nie wiadomo, skąd może pochodzić dobra referencja lub trop w domu.

Kiedy poważnie kupujesz dom, nie wchodź do otwartego domu bez agenta (lub przynajmniej przygotuj się do wyrzucenia nazwiska osoby, z którą podobno pracujesz). Możesz zobaczyć, jak może nie działać w twoim najlepszym interesie, aby zacząć kontaktować się z agentem sprzedawcy przed skontaktowaniem się z jednym z twoich.

Jeśli masz ograniczony budżet, poszukaj domów, których pełny potencjał nie został jeszcze zrealizowany. Nawet jeśli nie możesz sobie teraz pozwolić na zastąpienie ohydnej tapety w łazience, może warto przez jakiś czas żyć z brzydotą w zamian za wejście do domu, na który cię stać. Jeśli dom w inny sposób spełnia twoje potrzeby w zakresie dużych rzeczy, które trudno zmienić, takich jak lokalizacja i rozmiar, nie pozwól, aby niedoskonałości fizyczne Cię odciągnęły. Kupujący po raz pierwszy powinni szukać domu, do którego mogą wnieść wartość dodaną, ponieważ zapewnia to wzrost kapitału własnego, który pomoże im wejść na drabinę nieruchomości.

2. Zastanów się nad opcjami finansowania i bezpiecznym finansowaniem.

Kupujący po raz pierwszy w domu mają szeroką gamę opcji, aby pomóc im dostać się do domu - zarówno te dostępne dla każdego nabywcy, w tym kredyty hipoteczne zabezpieczone przez Federalny Urząd Mieszkalnictwa (FHA), jak i te przeznaczone specjalnie dla neofitów. Wiele programów dla nabywców domów po raz pierwszy oferuje minimalne zaliczki już od 3% do 5% (w porównaniu ze standardowymi 20%), a kilka nie wymaga żadnej zaliczki.

Osoby wprowadzające po raz pierwszy powinny w szczególności:

Użyj listy zasobów interfejsu użytkownika. FHA i jej program pożyczkowy są częścią HUD.

Spójrz na swoją IRA. Do celów dystrybucji IRA nabywcą domu po raz pierwszy jest każdy, kto nie posiadał obecnego udziału w ruchomych domach i przyczepach mieszkalnych z podstawowym miejscem zamieszkania, przyczepach mieszkalnych i mieszkalnych będących w posiadaniu najemcy-akcjonariusza w spółdzielni mieszkaniowej) dla poprzednie dwa lata. Ponieważ każda osoba ma dożywotnią kwotę 10 000 USD, którą można wypłacić bez kary z IRA, para może wypłacić maksymalnie 20 000 USD (10 000 USD z każdego konta) łącznie, aby zapłacić za swój pierwszy dom. Pamiętaj, aby użyć pieniędzy w ciągu 120 dni, w przeciwnym razie zostanie naliczona kara 10%.

Illinois, Ohio i Waszyngton - oferują pomoc w zaliczkach dla osób, które po raz pierwszy kupią mieszkanie, które się kwalifikują. Zazwyczaj kwalifikowalność w tych programach zależy od dochodu i może mieć również ograniczenia dotyczące tego, jak drogo można kupić nieruchomość. Ci, którzy się kwalifikują, mogą otrzymać pomoc finansową w zakresie zaliczek i kosztów zamknięcia, a także wydatków na rehabilitację lub ulepszenie nieruchomości.

Wiedzieć o opcjach Indian Ameryki Północnej. Po raz pierwszy Homebuyers Native American mogą ubiegać się o pożyczkę zgodnie z sekcją 184. Pożyczka wymaga 1, 5% opłaty gwarancyjnej z góry i tylko 2, 25% zaliczki na pożyczki powyżej 50 000 USD (w przypadku pożyczek poniżej tej kwoty jest to 1, 24%). W przeciwieństwie do oprocentowania tradycyjnej pożyczki opartej na ocenie kredytowej pożyczkobiorcy, oprocentowanie pożyczki oparte jest na obowiązującej stopie rynkowej. Pożyczki z sekcji 184 można wykorzystać tylko na domy jednorodzinne (1-4 jednostki) i na podstawowe miejsce zamieszkania.

Nie zwiąż się z lojalnością wobec swojej obecnej instytucji finansowej, starając się o wstępne zatwierdzenie lub poszukując kredytu hipotecznego: Rozejrzyj się, nawet jeśli kwalifikujesz się tylko do jednego rodzaju pożyczki. Opłaty mogą być zaskakująco zróżnicowane, podobnie jak oprocentowanie kredytów hipotecznych, które oczywiście mają duży wpływ na całkowitą cenę płaconą za dom.

Niektóre władze zalecają również posiadanie rezerwowego pożyczkodawcy. Zakwalifikowanie się do pożyczki nie jest gwarancją, że pożyczka zostanie ostatecznie sfinansowana: zmiana wytycznych dotyczących gwarantowania pożyczek, zmiany analizy ryzyka pożyczkodawcy i rynki inwestorów mogą ulec zmianie. Mogą zdarzyć się przypadki podpisywania przez klientów dokumentów pożyczkowych i powierniczych, a następnie powiadamiania ich na 24–48 godzin przed zamknięciem, że pożyczkodawca zamroził środki finansowe na program pożyczkowy. Posiadanie drugiego pożyczkodawcy, który już zakwalifikował cię do kredytu hipotecznego, daje alternatywny sposób, aby utrzymać proces zgodnie z harmonogramem lub blisko niego.

3. Złóż ofertę.

Twój agent nieruchomości pomoże Ci zdecydować, ile pieniędzy chcesz zaoferować na dom, a także spełnić wszelkie warunki, o które chcesz poprosić. Twój agent przedstawi ofertę agentowi sprzedawcy; sprzedawca zaakceptuje twoją ofertę lub wyda kontrofertę. Następnie możesz zaakceptować lub kontynuować przechodzenie do przodu i do tyłu, dopóki nie dojdziesz do porozumienia lub nie zdecydujesz się go nazwać.

Przed przesłaniem oferty sprawdź jeszcze raz swój budżet. Czas ten uwzględnia szacunkowe koszty zamknięcia (które mogą wynieść od 2% do 5% ceny zakupu), koszty dojazdu do pracy oraz wszelkie natychmiastowe naprawy i obowiązkowe urządzenia, których możesz potrzebować, zanim się wprowadzisz. I pomyśl dalej: łatwo jest zasadzka na wyższe lub nieoczekiwane koszty mediów w nowym, większym domu. Możesz poprosić o rachunki za energię z ostatnich 12 miesięcy, aby dowiedzieć się, jaki jest średni koszt miesięczny.

Jeśli dojdziesz do porozumienia, dokonasz depozytu w dobrej wierze, a proces przejdzie w escrow. Depozyt to krótki okres (często około 30 dni), w którym sprzedawca usuwa dom z rynku z umownym oczekiwaniem, że kupisz dom - pod warunkiem, że nie znajdziesz z nim żadnych poważnych problemów podczas inspekcji.

4. Uzyskaj inspekcję domową.

Nawet jeśli dom, który zamierzasz kupić, wydaje się być bezbłędny, nic nie zastąpi przeszkolonego specjalisty, który sprawdzi nieruchomość pod kątem jakości, bezpieczeństwa i ogólnego stanu twojego potencjalnego nowego domu. Nie chcesz utknąć w kasie pieniężnej lub w bólu głowy podczas wykonywania wielu nieoczekiwanych napraw. Jeśli kontrola domu wykaże poważne wady, których sprzedawca nie ujawnił, zazwyczaj będziesz w stanie wycofać ofertę i odzyskać depozyt. Negocjacje w sprawie naprawy lub obniżenia ceny przez sprzedawcę to inne opcje.

5. Zamknij lub przejdź dalej.

Jeśli jesteś w stanie wypracować umowę ze sprzedawcą lub jeszcze lepiej, jeśli kontrola nie ujawniła żadnych istotnych problemów, powinieneś być gotowy do zamknięcia. Zamknięcie zasadniczo polega na podpisaniu tony dokumentów w bardzo krótkim czasie, przy jednoczesnym modleniu się, aby nic nie spadło w ostatniej chwili.

Rzeczy, z którymi będziesz mieć do czynienia i za które płacisz w końcowych etapach zakupu, mogą obejmować wycenę domu (firmy hipoteczne wymagają tego, aby chronić swoje interesy w domu), wyszukiwanie tytułu, aby upewnić się, że nikt inny niż sprzedawca ma roszczenie do nieruchomości, uzyskanie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub pożyczki typu piggyback, jeśli zaliczka wynosi mniej niż 20%, oraz wypełnienie dokumentacji hipotecznej. Inne koszty zamknięcia mogą obejmować opłaty za zaciągnięcie kredytu, ubezpieczenie tytułu, ankiety, podatki i opłaty za raport kredytowy.

Gratulacje Nowy właściciel domu ... Co teraz?

Podpisałeś dokumenty, zapłaciłeś przeprowadzkom, a nowe miejsce zaczyna czuć się jak w domu. Koniec gry, prawda? Nie do końca. Koszty posiadania domu wykraczają poza zaliczki i miesięczne raty kredytu hipotecznego. Przyjrzyjmy się teraz kilku końcowym wskazówkom, aby uczynić życie nowego właściciela domu bardziej zabawnym i bezpiecznym.

1. Oszczędzaj.

Z właścicielem domu do domu wiążą się poważne nieoczekiwane wydatki, takie jak wymiana dachu lub zakup nowego podgrzewacza wody. Uruchom fundusz ratunkowy dla swojego domu, aby nie dać się zaskoczyć, gdy koszty te nieuchronnie się pojawią.

1. Wykonuj regularną konserwację.

Dzięki dużej ilości pieniędzy, które wkładasz do swojego domu, będziesz musiał się tym zająć. Regularna konserwacja może obniżyć koszty naprawy, umożliwiając naprawienie problemów, gdy są one małe i można nimi zarządzać.

1. Zignoruj ​​rynek mieszkaniowy.

Nie ma znaczenia, ile twój dom jest wart w danym momencie, z wyjątkiem momentu jego sprzedaży. Możliwość decydowania o tym, kiedy sprzedajesz swój dom, a nie zmuszanie go do sprzedaży z powodu przeniesienia pracy lub kłopotów finansowych, będzie największym czynnikiem decydującym o tym, czy uzyskasz solidny zysk z inwestycji.

1. Nie polegaj na zabijaniu domu, aby sfinansować emeryturę.

Nawet jeśli posiadasz dom, powinieneś nadal oszczędzać maksimum na kontach oszczędnościowych na emeryturę każdego roku. Chociaż może wydawać się trudne do uwierzenia dla każdego, kto obserwował fortuny, które niektórzy zarobili podczas bańki mieszkaniowej, niekoniecznie zabijesz, kiedy sprzedasz swój dom. Jeśli chcesz spojrzeć na swój dom jako źródło bogactwa na emeryturze, zastanów się, że po spłaceniu kredytu hipotecznego pieniądze, które wydawałeś na miesięczne płatności, mogą zostać wykorzystane na sfinansowanie niektórych wydatków na życie i koszty medyczne na emeryturze .