Uzyskiwanie kredytu hipotecznego dla obywateli spoza USA
Dla wielu osób urodzonych za granicą mieszkających w Stanach Zjednoczonych posiadanie domu jest jednym z fundamentów amerykańskiego snu. Ale wśród obywateli spoza USA istnieje koncepcja, że nie mogą uzyskać kredytu hipotecznego, tworząc w ten sposób ogromną barierę dla tego celu. W rzeczywistości Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami szacuje, że 60% domów zakupionych przez międzynarodowych nabywców stanowiły transakcje wyłącznie gotówkowe, w przeciwieństwie do zaledwie jednej trzeciej sprzedaży krajowej.
Z pewnością kupno domu może stanowić pewne wyzwanie, jeśli nie jesteś obywatelem. Ale w rzeczywistości wielu kredytodawców jest skłonnych udzielić kredytu osobom niebędącym obywatelami - czasami bez historii kredytowej w Stanach Zjednoczonych. Nie-obywatele mogą nawet kwalifikować się do hipotek ubezpieczonych przez rząd, które mają tę zaletę, że wymagają niskich zaliczek.
Kluczowe dania na wynos
- Posiadanie domu w USA jest z pewnością osiągalne dla obywateli spoza USA, ale wiąże się to z dodatkową pracą.
- Uzyskanie kredytu hipotecznego może być najtrudniejszą częścią dla cudzoziemca i będzie w pewnym stopniu zależeć od jego statusu pobytu.
- Przygotuj dokumentację i spróbuj nawiązać relacje z bankami, które są obecne w USA, w celu stworzenia historii amerykańskich raportów kredytowych.
Stan posiadania i pobytu w domu
Należy pamiętać, że warunki uzyskania kredytu mieszkaniowego zależą w dużej mierze od statusu pobytu. Większość kredytobiorców zwykle zalicza się do jednej z następujących grup:
- Stali mieszkańcy z zieloną kartą (formularz I-551)
- Nierezydenci posiadający ważną wizę na pracę (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 i G1-G4)
- „Cudzoziemcy”, których głównym miejscem zamieszkania nie jest USA
Zasadniczo łatwiej jest uzyskać pożyczkę, jeśli należysz do jednej z dwóch pierwszych kategorii. To dlatego, że giganci hipoteczni Fannie Mae i Freddie Mac - którzy kupują większość kredytów mieszkaniowych na rynku wtórnym - mają prawie takie same wytyczne dla posiadaczy zielonej karty i wiz roboczych, jak każdy inny. Głównym zastrzeżeniem jest to, że pożyczkodawca musi zweryfikować legalne miejsce pobytu wnioskodawcy.
Jednak cudzoziemcy nie spełniają standardów Fannie i Freddie, więc pożyczkodawcy muszą przechowywać te kredyty we własnych księgach. Ponieważ bank przyjmuje w ten sposób większe ryzyko, bardziej prawdopodobne jest, że będzie wymagać znacznej zaliczki.
Należy pamiętać, że Federalna Administracja Mieszkalnictwa, która ma stosunkowo niskie wymagania w zakresie oceny zdolności kredytowej i nalega na obniżenie zaledwie o 3, 5%, jest kolejną opcją dla obywateli spoza USA. Oferuje takie same warunki pożyczki, jak innym kupującym, pod warunkiem, że pożyczkobiorca wykaże dowód stałego pobytu w USA
Jeśli nie jesteś stałym rezydentem ubiegającym się o kredyt hipoteczny FHA, musisz użyć domu jako głównego miejsca zamieszkania i dostarczyć ważny numer ubezpieczenia społecznego oraz dokument zezwalający na zatrudnienie. Oznacza to, że agencja nie rozszerza hipotek na nierezydentów, którzy planują od czasu do czasu korzystać z domu.
Przeszkody w dokumentacji
Główną przeszkodą w uzyskaniu kredytu hipotecznego jest udowodnienie pożyczkodawcy, że pasuje on do jego profilu ryzyka. Oznacza to dostarczenie historii zatrudnienia, historii kredytowej i dowodu dochodów. Dla obywateli USA jest to stosunkowo prosty proces, ponieważ większość ma ścieżkę kredytową w Stanach Zjednoczonych oraz zaległości w formularzach W-2 i zeznaniach podatkowych, które pokazują ich zarobki na przestrzeni lat.
Ale sprawy stają się nieco trudniejsze dla kogoś, kto nie był w kraju tak długo lub nie mieszka w USA przez większość czasu. Na przykład, jak udowodnić swoją zdolność kredytową, jeśli nie masz raportu kredytowego z trzech głównych biur: Equifax, TransUnion i Experian?
Masz wyraźną przewagę, jeśli masz istniejące relacje z międzynarodowym bankiem z oddziałami w Stanach Zjednoczonych. Będzie już miał zapis twoich finansów, więc może być bardziej skłonny postawić na ciebie, nawet bez amerykańskiego raportu kredytowego. Na szczęście w branży kredytów hipotecznych dominują duże, globalne banki, więc istnieje duża szansa, że w przeszłości miałeś konto w jednym z nich.
Ponadto niektórzy pożyczkodawcy mogą chcieć zamówić międzynarodowe raporty kredytowe jako substytut trzech głównych amerykańskich biur. Może to jednak być kosztowny proces, który jest ogólnie dostępny tylko dla mieszkańców Kanady, Wielkiej Brytanii i Irlandii.
Jeśli nie masz historii kredytowej w USA, masz jeszcze jeden powód, aby przemyśleć pożyczki FHA. FHA nie wymaga raportu kredytowego i przyjmuje deklaracje podatkowe spoza USA jako dowód zatrudnienia.
Kredytodawcy do rozważenia
Niektórzy pożyczkodawcy zmuszą pożyczkobiorców do przejścia przez większą liczbę obręczy niż inni, aby uzyskać pożyczkę, dzięki czemu można wyeliminować wiele problemów głowy, identyfikując tych, którzy często pracują z obywatelami spoza USA. Jeśli robiłeś interesy z międzynarodowym bankiem, który tu działa, prawdopodobnie jest to miejsce, w którym możesz zacząć.
SKOK-y to kolejna alternatywa. Ci niedochodowi dostawcy usług finansowych zwykle oferują wyjątkowo konkurencyjne stawki i, w zależności od ich lokalizacji, mogą mieć specjalne programy kredytowe dla posiadaczy zielonej karty i wiz.
Dolna linia
Wiele banków i firm hipotecznych oferuje obywatelom spoza USA kredyty mieszkaniowe konwencjonalne i pożyczki mieszkaniowe FHA, pod warunkiem, że mogą oni zweryfikować swój status pobytu, historię pracy i historię finansową. Kredytodawcy, którzy pracują w tej populacji, są bardziej elastyczni w zakresie potrzebnej dokumentacji. Aby dowiedzieć się więcej o tym, jak działają amerykańskie hipoteki, zobacz samouczek Investopedia Podstawy hipoteczne .