Jak obliczyć ROI w wynajmowanej nieruchomości

Jednym z głównych powodów, dla których ludzie inwestują, jest zwiększenie ich zamożności. Podczas gdy motywacje mogą się różnić między inwestorami - niektórzy mogą chcieć pieniędzy na emeryturę, inni mogą zdecydować się na odebranie pieniędzy na inne wydarzenia życiowe, takie jak posiadanie dziecka lub ślub - zarabianie pieniędzy jest zwykle podstawą wszystkich inwestycji. I nie ma znaczenia, gdzie wkładasz pieniądze, czy to na giełdę, rynek obligacji, czy na nieruchomości.

Nieruchomość jest materialną własnością, która składa się z ziemi i ogólnie obejmuje wszelkie struktury lub zasoby znalezione na tej ziemi. Nieruchomości inwestycyjne są jednym z przykładów inwestycji w nieruchomości. Są one kupowane z zamiarem zarabiania pieniędzy dzięki dochodom z wynajmu. Niektóre osoby kupują nieruchomości inwestycyjne z zamiarem ich sprzedaży po krótkim czasie. Niezależnie od intencji, dla inwestorów, którzy dywersyfikują swój portfel inwestycyjny z nieruchomościami, ważne jest zmierzenie zwrotu z inwestycji (ROI) w celu ustalenia rentowności nieruchomości. W tym artykule opisano, jaki zwrot z inwestycji, jak ją obliczyć dla wynajmowanej nieruchomości i dlaczego jest to ważna zmienna, którą powinieneś wiedzieć przed dokonaniem zakupu.

Kluczowe dania na wynos

• Zwrot z inwestycji mierzy, ile pieniędzy lub zysków inwestuje się w inwestycję, jako procent kosztu tej inwestycji.
• Aby obliczyć procentowy zwrot z inwestycji przy zakupie gotówkowym, weź zysk netto lub zysk netto z inwestycji i podziel go przez pierwotny koszt.
• Jeśli masz kredyt hipoteczny, będziesz musiał uwzględnić zaliczkę i spłatę kredytu hipotecznego.
• W grę wchodzą inne zmienne, które mogą wpływać na zwrot z inwestycji, w tym koszty napraw i konserwacji, a także regularne wydatki.

Co to jest zwrot z inwestycji (ROI)?

Zwrot z inwestycji mierzy, ile pieniędzy lub zysków inwestuje się w inwestycję, jako procent kosztu tej inwestycji. Pokazuje, jak skutecznie i wydajnie wykorzystywane są dolary inwestycyjne do generowania zysków. Wiedza na temat ROI pozwala inwestorom ocenić, czy zainwestowanie pieniędzy w daną inwestycję jest rozsądnym wyborem.

Zwrot z inwestycji może dotyczyć dowolnego pojazdu - akcji, obligacji, konta oszczędnościowego, a nawet nieruchomości. Obliczenie znaczącego zwrotu z inwestycji dla nieruchomości mieszkaniowej może być trudnym zadaniem, ponieważ obliczeniami można łatwo manipulować - niektóre zmienne można uwzględnić lub wykluczyć w obliczeniach. Może to stać się szczególnie trudne, gdy inwestorzy mają możliwość zapłaty gotówki lub zaciągnięcia hipoteki na nieruchomości.

W tym miejscu przeanalizujemy dwa przykłady obliczania zwrotu z inwestycji w nieruchomość na wynajem - zakup gotówkowy i ten, który jest finansowany hipoteką.

Formuła zwrotu z inwestycji

ROI = Zysk z inwestycji - Koszt inwestycji Koszt inwestycji ROI \ text {} = \ text {} \ frac {Zysk \ ​​z inwestycji \ Text \} {} - \ text {} Koszt \ inwestycji } ROI = koszt inwestycji Zysk z inwestycji - koszt inwestycji

Aby obliczyć zysk lub zysk z dowolnej inwestycji, najpierw weź całkowity zwrot z inwestycji i odejmij pierwotny koszt inwestycji. Ponieważ ROI jest wskaźnikiem rentowności, daje nam zysk z inwestycji wyrażony w procentach.

Ponieważ zwrot z inwestycji jest wskaźnikiem rentowności, zysk jest reprezentowany w procentach.

Aby obliczyć procentowy zwrot z inwestycji, bierzemy zysk netto lub zysk netto z inwestycji i dzielimy ją przez pierwotny koszt.

Na przykład, jeśli kupisz akcje ABC za 1000 USD i sprzedasz je dwa lata później za 1600 USD, zysk netto wyniesie 600 USD (1600 - 1000 USD). Zwrot z inwestycji w akcje wynosi 60% [600 $ (zysk netto) ÷ 1000 $ (koszt) = 0, 60].

Obliczanie zwrotu z inwestycji w nieruchomości do wynajęcia

Powyższe równanie wydaje się dość łatwe do obliczenia, ale należy pamiętać, że istnieje wiele zmiennych, które wchodzą w grę z nieruchomościami, które mogą wpływać na liczby ROI. Należą do nich koszty napraw i konserwacji oraz metody obliczania dźwigni finansowej - kwoty pożyczonej z odsetkami na początkową inwestycję.

Przy zakupie nieruchomości warunki finansowania mogą znacznie wpłynąć na cenę inwestycji. Ale korzystanie z zasobów takich jak kalkulator hipoteczny może pomóc Ci zaoszczędzić pieniądze, pomagając znaleźć korzystne stopy procentowe.

ROI dla transakcji gotówkowych

Obliczanie ROI nieruchomości jest dość proste, jeśli kupujesz nieruchomość za gotówkę. Oto przykład wynajmowanej nieruchomości zakupionej za gotówkę:

• Zapłaciłeś 100 000 $ gotówką za wynajem nieruchomości.
• Koszty zamknięcia wyniosły 1000 USD, a koszty przebudowy wyniosły 9 000 USD, dzięki czemu łączna inwestycja w nieruchomość wyniosła 110 000 USD.
• Miesięcznie zbierałeś czynsz w wysokości 1000 $.

Rok później:

• Przez te 12 miesięcy zarobiłeś 12 000 USD dochodu z wynajmu.
• Wydatki, w tym rachunek za wodę, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie, wyniosły 2400 USD rocznie lub 200 USD miesięcznie.
• Roczny zwrot wyniósł 9 600 USD (12 000 - 2 400 USD).

Aby obliczyć ROI nieruchomości:

• Podziel roczny zwrot (9 600 USD) przez kwotę całkowitej inwestycji lub 110 000 USD.
• ROI = 9, 600 ÷ 110 000 USD = 0, 087 lub 8, 7%.
• Twój zwrot z inwestycji wyniósł 8, 7%.

ROI dla transakcji finansowanych

Bardziej zaangażowane jest obliczanie ROI w finansowanych transakcjach.

Na przykład kupiłeś tę samą nieruchomość na wynajem o wartości 100 000 $ jak powyżej, ale zamiast płacić gotówką, wziąłeś kredyt hipoteczny.

• Zaliczka potrzebna na kredyt hipoteczny wynosiła 20% ceny zakupu lub 20 000 USD (100 000 USD cena sprzedaży x 20%).
• Koszty zamknięcia były wyższe, co jest typowe dla kredytu hipotecznego, wynoszące 2500 USD z góry.
• Zapłaciłeś 9 000 $ za przebudowę.
• Łączne wydatki z własnej kieszeni wyniosły 31 500 USD (20 000 USD + 2 500 USD + 9 000 USD).

Hipoteka wiąże się również z kosztami bieżącymi:

• Załóżmy, że zaciągnąłeś 30-letnią pożyczkę o stałej stopie procentowej 4%. Przy pożyczonym 80 000 USD (cena sprzedaży 100 000 USD minus zaliczka w wysokości 20 000 USD) miesięczna spłata kwoty głównej i odsetek wynosiłaby 381, 93 USD.
• Dodajemy te same 200 USD miesięcznie na pokrycie kosztów wody, podatków i ubezpieczenia, dzięki czemu łączna miesięczna płatność wynosi 581, 93 USD.
• Dochód z wynajmu w wysokości 1000 USD miesięcznie wynosi 12 000 USD za rok.
• Twoje miesięczne przepływy pieniężne wyniosły 418, 07 USD miesięcznie (czynsz 1000 USD - 581, 93 USD spłaty kredytu hipotecznego).

Rok później:

• Zarobiłeś 12 000 USD całkowitego dochodu z najmu na rok w wysokości 1000 USD miesięcznie.
• Roczny zwrot wyniósł 5 016, 84 USD (418, 07 USD x 12 miesięcy).

Aby obliczyć ROI nieruchomości:

• Podziel roczny zwrot przez pierwotne wydatki z własnej kieszeni (zaliczka w wysokości 20 000 USD, koszty zamknięcia w wysokości 2 500 USD i przebudowa w wysokości 9 000 USD), aby określić zwrot z inwestycji.
• ROI: 5016, 84 $ ÷ 31500 $ = 0, 159.
• Twój zwrot z inwestycji wynosi 15, 9%.

Kapitał własny

Niektórzy inwestorzy dodają do równania kapitał własny domu. Kapitał własny to wartość rynkowa nieruchomości pomniejszona o całkowitą niespłaconą kwotę pożyczki. Należy pamiętać, że kapitał własny nie jest gotówką. Będziesz musiał sprzedać nieruchomość, aby uzyskać do niej dostęp.

Aby obliczyć kwotę kapitału własnego w domu, zapoznaj się z harmonogramem spłat kredytu hipotecznego, aby dowiedzieć się, ile spłat kredytu przeznaczono na spłatę kwoty głównej kredytu. To buduje kapitał własny w twoim domu.

Kwotę kapitału własnego można dodać do rocznego zwrotu. W naszym przykładzie harmonogram amortyzacji pożyczki wykazał, że w ciągu pierwszych 12 miesięcy spłacono kwotę 1 408, 84 USD kwoty głównej.

• Nowy roczny zwrot, łącznie z częścią kapitałową, wynosi 6 425, 68 USD (5 016, 84 USD rocznego dochodu + 1 408, 84 USD).
• ROI = 6 425, 68 $ 31, 500 $ = 0, 20.
• Twój zwrot z inwestycji wynosi 20%.

Znaczenie ROI dla nieruchomości

Jak wspomniano powyżej, wiedza na temat zwrotu z inwestycji w każdą inwestycję, zwłaszcza w nieruchomości, pozwala inwestorom uzyskać więcej informacji. Przed zakupem możesz oszacować koszty i wydatki, a także przychody z wynajmu. Daje to szansę na porównanie z innymi podobnymi właściwościami. Po zawężeniu możesz określić, ile zarobisz. Jeśli w którymkolwiek momencie zdasz sobie sprawę, że Twoje koszty i wydatki przekroczą ROI, być może będziesz musiał podjąć decyzję, czy chcesz z niego skorzystać i mieć nadzieję, że osiągniesz zysk, czy też powinieneś sprzedać swoją nieruchomość, aby nie przegrywasz.

Inne uwagi

Oczywiście mogą istnieć dodatkowe wydatki związane z posiadaniem wynajmowanej nieruchomości, takie jak koszty napraw lub konserwacji, które musiałyby zostać uwzględnione w obliczeniach ostatecznie wpływających na ROI.

Ponadto założyliśmy, że nieruchomość była wynajmowana na wszystkie 12 miesięcy. W wielu przypadkach wolne miejsca występują szczególnie między najemcami, a brak dochodów w tych miesiącach należy uwzględnić w obliczeniach.

ROI dla wynajmowanej nieruchomości jest inny, ponieważ zależy od tego, czy nieruchomość jest finansowana hipoteką, czy opłacana gotówką. Zgodnie z ogólną zasadą, im mniej gotówki wypłacanej z góry jako zaliczki na nieruchomość, tym większe saldo kredytu hipotecznego, ale większy zwrot z inwestycji. I odwrotnie, im więcej gotówki zapłacisz z góry i im mniej pożyczysz, tym niższy ROI, ponieważ początkowy koszt byłby wyższy. Innymi słowy, finansowanie pozwala na zwiększenie ROI w krótkim okresie, ponieważ początkowe koszty są niższe.

Ważne jest stosowanie spójnego podejścia przy pomiarze ROI dla wielu właściwości. Na przykład, jeśli uwzględnisz kapitał własny domu przy ocenie jednej nieruchomości, powinieneś uwzględnić kapitał własny innych nieruchomości przy obliczaniu ROI dla swojego portfela nieruchomości.