Jak uzyskać wcześniejszą zgodę na kredyt hipoteczny?

Poszukując domu, który ma zostać wstępnie zatwierdzony do kredytu hipotecznego, jest ważnym krokiem. Ten krok pomaga wyjaśnić nasz budżet na polowanie na domy lub comiesięczną spłatę kredytu hipotecznego. Zanim pożyczkodawcy zdecydują się na wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego, przeanalizują kilka kluczowych czynników:

• Twoja historia kredytowa
• Ocena kredytowa
• Wskaźnik zadłużenia do dochodu
• Historia zatrudnienia
• Dochód
• Aktywa i pasywa.

Pomyśl o wstępnym zatwierdzeniu hipoteki jako fizycznym badaniu swoich finansów. Spodziewaj się, że pożyczkodawcy będą szturchać i dźgać we wszystkie zakątki swojego życia finansowego, aby upewnić się, że spłacisz kredyt hipoteczny. Jako pożyczkobiorca ważne jest, aby wiedzieć, co robi (i nie robi) wstępna akceptacja hipoteki oraz jak zwiększyć swoje szanse na jej uzyskanie.

Kwalifikacja wstępna czy wstępna?

Prawdopodobnie słyszałeś termin „wstępna kwalifikacja” używany zamiennie z uprzednim zatwierdzeniem, ale to nie to samo. Dzięki wstępnej kwalifikacji zapewniasz przegląd swoich finansów, dochodów i długów pożyczkodawcy hipotecznemu, który następnie podaje szacunkową kwotę pożyczki. Jednak pożyczkodawca nie pobiera raportów kredytowych ani nie weryfikuje informacji finansowych. W związku z tym wstępna kwalifikacja jest pomocnym punktem wyjścia do ustalenia, na co Cię stać, ale nie ma znaczenia przy składaniu ofert.

Z drugiej strony, wstępne zatwierdzenie obejmuje wypełnienie wniosku o kredyt hipoteczny i podanie numeru ubezpieczenia społecznego, aby pożyczkodawca mógł dokonać twardej kontroli kredytowej. Twarde sprawdzenie zdolności kredytowej jest uruchamiane, gdy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, a pożyczkodawca wyciąga raport kredytowy i ocenę kredytową, aby ocenić Twoją zdolność kredytową, zanim zdecydujesz się pożyczyć pieniądze. Czeki te są zapisywane w raporcie kredytowym i mogą mieć wpływ na Twoją zdolność kredytową. Z drugiej strony, miękki czek kredytowy ma miejsce wtedy, gdy zaciągasz kredyt samodzielnie lub gdy wystawca karty kredytowej lub pożyczkodawca wstępnie zatwierdza ofertę bez pytania.

Ponadto podasz wszystkie informacje o koncie bankowym, aktywa, długi, historię dochodów i zatrudnienia, przeszłe adresy i inne kluczowe dane, które pożyczkodawca może zweryfikować. Dlaczego? Przede wszystkim pożyczkodawca chce mieć pewność, że spłacisz pożyczkę. Pożyczkodawcy wykorzystują również dostarczone informacje, aby obliczyć stosunek zadłużenia do dochodu i stosunek wartości kredytu do wartości, które są niezbędnymi czynnikami przy ustalaniu stopy procentowej i idealnego rodzaju pożyczki.

Kiedy uzyskać zatwierdzenie wstępne

Pisma poprzedzające zatwierdzenie hipoteki są zazwyczaj ważne przez 60 do 90 dni. Kredytodawcy podają datę ważności tych listów, ponieważ Twoje finanse i profil kredytowy mogą ulec zmianie. Po wygaśnięciu wstępnego zatwierdzenia musisz wypełnić nowy wniosek o kredyt hipoteczny i przesłać zaktualizowane dokumenty, aby otrzymać kolejny.

Jeśli dopiero zaczynasz myśleć o zakupie domu i podejrzewasz, że możesz mieć trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego, przejście przez proces wstępnego zatwierdzenia może pomóc Ci zidentyfikować problemy kredytowe - i dać ci czas na ich rozwiązanie. Poszukiwanie wstępnej zgody na sześć miesięcy do jednego roku przed poważnym wyszukiwaniem domu daje ci silniejszą pozycję do poprawy ogólnego profilu kredytowego. Będziesz także miał więcej czasu na zaoszczędzenie pieniędzy na zaliczkę i koszty zamknięcia.

Kiedy jesteś gotowy napisać oferty, sprzedawca często chce zobaczyć wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego, a w niektórych przypadkach dowód środków, aby pokazać, że jesteś poważnym nabywcą. Na wielu gorących rynkach mieszkaniowych sprzedawcy mają przewagę ze względu na duże zapotrzebowanie kupujących i ograniczoną liczbę domów na sprzedaż; raczej nie rozważą ofert bez listów zatwierdzających.

Proces poprzedzający zatwierdzenie

Ubieganie się o kredyt hipoteczny może być ekscytujące, denerwujące i mylące. Niektórzy pożyczkodawcy internetowi mogą wstępnie zatwierdzić Cię w ciągu kilku godzin, podczas gdy inni pożyczkodawcy mogą zająć kilka dni. Oś czasu zależy od pożyczkodawcy i złożoności twoich finansów.

Na początek wypełnisz wniosek o kredyt hipoteczny. Będziesz musiał podać swoje dane identyfikacyjne, a także numer ubezpieczenia społecznego, aby uzyskać kredyt. Czeki kredytowe hipoteczne liczą się jako trudne zapytanie dotyczące raportów kredytowych, które mogą mieć wpływ na twoją zdolność kredytową, ale jeśli kupujesz wielu kredytodawców w krótkim czasie (zwykle 45 dni w przypadku nowszych modeli punktacji FICO), połączone czeki kredytowe liczą się jako jeden zapytanie ofertowe.

Oto próbka jednolitego wniosku o kredyt hipoteczny. Jeśli składasz wniosek o współmałżonka lub innego współpożyczkobiorcę, którego dochód musisz zakwalifikować do kredytu hipotecznego, obaj kandydaci będą musieli podać informacje finansowe i dotyczące zatrudnienia. Istnieje osiem głównych sekcji wniosku o kredyt hipoteczny:

Rodzaj hipoteki i warunki pożyczki

Konkretny produkt pożyczkowy, o który się ubiegasz; kwota pożyczki; warunki, takie jak termin spłaty pożyczki (amortyzacja); i stopa procentowa.

Informacje o nieruchomości i cel pożyczki

Adres; opis prawny nieruchomości; rok budowy; czy pożyczka jest przeznaczona na zakup, refinansowanie lub nową budowę; oraz planowany rodzaj pobytu (pierwotne, wtórne lub inwestycyjne).

Informacje o pożyczkobiorcy

Twoje dane identyfikacyjne, w tym imię i nazwisko, data urodzenia, numer ubezpieczenia społecznego, lata nauki w szkole, stan cywilny, liczba osób na utrzymaniu i historia adresu.

Informacje o zatrudnieniu

Nazwisko i dane kontaktowe obecnych i poprzednich pracodawców (jeśli pracujesz na obecnym stanowisku krócej niż dwa lata), daty zatrudnienia, tytuł i miesięczny dochód.

Miesięczne dochody i łączone wydatki na mieszkanie

Lista Twojego miesięcznego dochodu podstawowego, a także nadgodzin, premii, prowizji, dochodu z najmu netto (jeśli dotyczy), dywidend / odsetek i innych rodzajów miesięcznych dochodów, takich jak alimenty lub alimenty. Będziesz także musiał rozliczać miesięczne łączne wydatki mieszkaniowe, w tym czynsz lub spłatę kredytu hipotecznego, właścicieli domów i ubezpieczenia kredytu hipotecznego, podatków od nieruchomości oraz opłat związanych ze stowarzyszeniem właścicieli domów.

Aktywa i pasywa

Lista wszystkich rachunków bankowych i kas oszczędnościowo-oszczędnościowych z bieżącymi kwotami salda, a także ubezpieczeń na życie, akcji, obligacji, oszczędności emerytalnych i funduszy wspólnego inwestowania oraz odpowiadających im wartości. Będziesz także musiał wymienić wszystkie zobowiązania, w tym rachunki obciążeń odnawialnych, alimenty, alimenty, pożyczki samochodowe, pożyczki studenckie i wszelkie inne zaległe długi.

Szczegóły transakcji

Przegląd kluczowych szczegółów transakcji, w tym ceny zakupu, kwoty pożyczki, wartości ulepszeń / napraw, szacunkowych kosztów zamknięcia, rabatów płaconych przez kupującego i ubezpieczenia kredytu hipotecznego (jeśli dotyczy). (Uwaga: pożyczkodawca wypełni większość tych informacji.)

Deklaracje

Wykaz wszelkich wyroków, zastawów, przeszłych bankructw lub egzekucji z nieruchomości, toczących się postępowań sądowych lub zaległych długów. Zostaniesz również poproszony o podanie, czy jesteś obywatelem USA czy stałym rezydentem oraz czy zamierzasz używać domu jako głównego miejsca zamieszkania.

Co się potem dzieje?

Pożyczkodawca jest zobowiązany przez prawo do dostarczenia trzystronicowego dokumentu zwanego oszacowaniem kredytu w ciągu trzech dni roboczych od otrzymania wypełnionego wniosku o kredyt hipoteczny. Ta dokumentacja stwierdza, czy kredyt hipoteczny został wstępnie zatwierdzony, i określa kwotę kredytu, warunki i rodzaj, stopę procentową, szacunkowe odsetki i płatności, szacunkowe koszty zamknięcia (w tym wszelkie opłaty pożyczkodawcy), szacunek podatków od nieruchomości i ubezpieczenia właściciela domu oraz wszelkie inne specjalne funkcje pożyczki, takie jak na przykład płatności balonowe lub kara za wcześniejszą spłatę. Określa również maksymalną kwotę pożyczki na podstawie obrazu finansowego, aby pomóc ci zawęzić budżet na zakup domu.

Jeśli jesteś wstępnie zatwierdzony do kredytu hipotecznego, plik pożyczki zostanie ostatecznie przeniesiony do ubezpieczyciela kredytu, który zweryfikuje twoją dokumentację pod kątem wniosku o kredyt hipoteczny. Ubezpieczyciel upewni się również, że spełniasz wytyczne kredytobiorcy dotyczące konkretnego programu pożyczkowego, o który się ubiegasz.

Potrzebna dokumentacja

Po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny musisz zebrać szereg dokumentów w celu zweryfikowania informacji. Przygotowanie i organizacja po Twojej stronie pomogą przebiegać sprawniej. Oto lista dokumentów, które musisz przedstawić, aby uzyskać wstępne zatwierdzenie lub uzyskać ostateczne zatwierdzenie pożyczki przed zamknięciem:

• 60 dni wyciągów bankowych
• 30 dni wypłat
• Deklaracje podatkowe W-2 z poprzednich dwóch lat
• Wykaz K-1 (formularz 1065) dla kredytobiorców prowadzących działalność na własny rachunek
• zwroty podatku dochodowego
• wyciągi z kont aktywów (oszczędności emerytalne, akcje, obligacje, fundusze wspólnego inwestowania itp.)
• prawo jazdy lub paszport amerykański
• dokumenty rozwodowe (w celu wykorzystania alimentów lub alimentów na dziecko jako dochodu kwalifikującego się)
• list podarunkowy (jeśli finansujesz zaliczkę prezentem finansowym od krewnego)

Czynniki wpływające na zatwierdzenie wstępne

Jeśli chcesz zmaksymalizować swoje szanse na uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny, musisz wiedzieć, jakie czynniki oceniają kredytodawcy w twoim profilu finansowym. Obejmują one:

• wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI)
• stosunek kredytu do wartości (LTV)
• historia kredytowa i wynik FICO
• historia dochodów i zatrudnienia

Wskaźnik zadłużenia do dochodu

Twój współczynnik DTI mierzy wszystkie twoje miesięczne długi w stosunku do miesięcznego dochodu. Pożyczkodawcy sumują długi, takie jak kredyty samochodowe, kredyty studenckie, rachunki opłat odnawialnych i inne linie kredytowe, a także nową spłatę kredytu hipotecznego, a następnie dzielą sumę przez dochód miesięczny brutto, aby uzyskać procent. W zależności od rodzaju pożyczki pożyczkobiorcy powinni zachować współczynnik DTI równy lub wyższy niż 43% ich miesięcznego dochodu brutto, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego. Im wyższy wskaźnik DTI, tym większe ryzyko dla pożyczkodawców, ponieważ istnieje większe prawdopodobieństwo spłaty kredytu poza spłatą zadłużenia. Niższy wskaźnik DTI może zakwalifikować Cię do bardziej konkurencyjnej stopy procentowej. Zanim kupisz dom, spłać jak najwięcej długów. Nie tylko obniżysz wskaźnik DTI, ale także pokażesz kredytodawcom, że możesz odpowiedzialnie zarządzać długiem i terminowo regulować rachunki.

Relacja pożyczki do wartości

Innymi kluczowymi miernikami używanymi do oceny kredytu hipotecznego jest stosunek kredytu do wartości, który jest obliczany poprzez podzielenie kwoty kredytu przez wartość domu. Wycena nieruchomości określa jej wartość, która może być niższa lub wyższa niż cena wywoławcza sprzedającego. Formuła współczynnika LTV jest miejscem, w którym wpłacana jest zaliczka. Zaliczka jest kwotą z góry wypłacaną gotówce sprzedawcy przy stole zamykającym. Im wyższa kwota zaliczki, tym niższa kwota pożyczki, a tym samym niższy wskaźnik LTV. Jeśli odłożysz mniej niż 20% procent, być może będziesz musiał zapłacić za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Jest to rodzaj ochrony ubezpieczeniowej, która chroni kredytodawców na wypadek niespłacenia kredytu hipotecznego. Aby obniżyć wskaźnik LTV, musisz albo odłożyć więcej pieniędzy, albo kupić tańszy dom.

Historia kredytowa i wynik

Pożyczkodawcy wyciągną raporty kredytowe z trzech głównych biur sprawozdawczych - Equifax, Experian i Transunion. Będą szukać Twojej historii płatności i tego, czy płacisz rachunki na czas, ile i jakie linie kredytowe masz otwarte, a także czas posiadania tych kont. Oprócz pozytywnej historii płatności, pożyczkodawcy analizują, ile z dostępnego kredytu aktywnie wykorzystujesz, znane również jako wykorzystanie kredytu. Utrzymanie wskaźnika wykorzystania kredytu na poziomie 30% lub niższym pomaga zwiększyć zdolność kredytową i pokazuje kredytodawcom odpowiedzialny, spójny sposób płacenia rachunków i rozsądnego zarządzania długiem. Wszystkie te pozycje odpowiadają Twojemu wynikowi FICO, modelowi zdolności kredytowej stosowanemu przez wiele rodzajów kredytodawców (w tym kredytodawców hipotecznych).

Jeśli nie otworzyłeś kart kredytowych ani żadnych tradycyjnych linii kredytowych, takich jak pożyczka samochodowa lub studencka, możesz mieć problemy z uzyskaniem wstępnej zgody na kredyt hipoteczny. Możesz zbudować swój kredyt, otwierając początkową kartę kredytową z niskim limitem linii kredytowej i spłacając rachunek co miesiąc. Odzwierciedlenie Twojej zdolności kredytowej może zająć do sześciu miesięcy, dlatego zachowaj cierpliwość podczas tworzenia swojego profilu kredytowego.

Historia zatrudnienia i dochodów

Kiedy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, kredytodawcy dokładają wszelkich starań, aby zapewnić sobie solidny dochód i stabilne zatrudnienie. Dlatego pożyczkodawcy proszą o W-2 na dwa lata i informacje kontaktowe dla twojego pracodawcy. Zasadniczo pożyczkodawcy chcą zapewnić, że poradzisz sobie z dodatkowym obciążeniem finansowym nowego kredytu hipotecznego. Zostaniesz również poproszony o podanie informacji o wynagrodzeniu, więc pożyczkodawca ma dowody, że zarabiasz wystarczająco dużo pieniędzy, aby pozwolić sobie na spłatę kredytu hipotecznego i powiązane miesięczne wydatki mieszkaniowe. Będziesz także musiał dostarczyć 60 dni (ewentualnie więcej, jeśli jesteś samozatrudniony) wyciągów bankowych, aby pokazać, że masz wystarczającą ilość gotówki na pokrycie kosztów zaliczki i zamknięcia.

Samozatrudnieni kredytobiorcy

Jeśli jesteś kredytobiorcą prowadzącym działalność na własny rachunek, możesz zostać poproszony o dostarczenie dodatkowych dokumentów, które wykażą spójną historię dochodów i pracy przez co najmniej dwa lata. Niektóre wymagane dokumenty mogą obejmować rachunek zysków i strat, licencję na prowadzenie działalności, podpisany rachunek księgowego, federalne deklaracje podatkowe, bilanse i wyciągi bankowe za poprzednie lata (dokładna ilość czasu zależy od pożyczkodawcy).

Jeśli Twoja sytuacja utrudnia uzyskanie tradycyjnego kredytu hipotecznego, istnieją dwie opcje przeznaczone specjalnie dla kredytobiorców prowadzących działalność na własny rachunek:

Stwierdzony dochód / Stwierdzony kredyt hipoteczny na aktywach

Ten rodzaj kredytu hipotecznego opiera się na dochodzie, który zgłaszasz pożyczkodawcy bez formalnej weryfikacji. Pożyczki z ustalonym dochodem są czasem nazywane również pożyczkami o niskiej dokumentacji, ponieważ pożyczkodawcy zweryfikują źródła dochodu, a nie rzeczywistą kwotę. Przygotuj się na dostarczenie listy swoich ostatnich klientów i wszelkich innych źródeł przepływów pieniężnych, takich jak inwestycje generujące dochód. Bank może również chcieć, abyś przesłał formularz IRS 4506 lub 8821. Formularz 4506 służy do zażądania kopii zeznania podatkowego bezpośrednio z IRS, zapobiegając przesyłaniu sfałszowanych deklaracji do pożyczkodawcy, i kosztuje 50 USD za zwrot. Ale możesz poprosić o formularz 4506-T za darmo. Formularz 8821 upoważnia pożyczkodawcę do bezpłatnego udania się do biura IRS i sprawdzenia formularzy, które wyznaczasz na określone przez ciebie lata.

Pożyczka bez dokumentacji

W przypadku tego rodzaju pożyczki pożyczkodawca nie będzie próbował zweryfikować żadnych informacji o dochodach, co może być dobrą opcją, jeśli zeznania podatkowe wykażą straty biznesowe lub bardzo niski zysk. Ponieważ pożyczanie pieniędzy komuś z niezweryfikowanym dochodem jest bardziej ryzykowne, spodziewaj się, że oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie wyższe w przypadku każdego z tych rodzajów pożyczek niż w przypadku pożyczek z pełną dokumentacją. Pożyczki o niskiej i zerowej dokumentacji nazywane są hipotekami Alt-A i mieszczą się pomiędzy kredytami głównymi i subprime pod względem stóp procentowych.

Prezenty zaliczkowe

Wiele produktów pożyczkowych pozwala pożyczkobiorcom na wykorzystanie prezentu finansowego od krewnego na poczet zaliczki. Jeśli pójdziesz tą drogą, pożyczkodawca poprosi cię o wypełnienie standardowego listu podarunkowego, w którym ty i darczyńca prezentu stwierdzacie, że prezent nie jest pożyczką strony trzeciej z oczekiwaniem spłaty. W przeciwnym razie takie porozumienie może zwiększyć stosunek zadłużenia do dochodu, co wpłynie na ostateczne zatwierdzenie pożyczki. Ponadto zarówno Ty, jak i dawca, będziecie musieli dostarczyć wyciągi bankowe w celu pozyskania transferu środków pieniężnych z jednego konta na drugie.

List przed zatwierdzeniem?

Twój pożyczkodawca dostarczy ci list potwierdzający na oficjalnym papierze firmowym. Ten oficjalny dokument wskazuje sprzedawcom, że jesteś poważnym nabywcą i potwierdza, że ​​masz środki finansowe, aby skorzystać z oferty zakupu ich domu. Pisma poprzedzające zatwierdzenie zazwyczaj zawierają cenę zakupu, program pożyczki, stopę procentową, kwotę pożyczki, kwotę zaliczki, datę wygaśnięcia i adres nieruchomości. List jest przesyłany z Twoją ofertą; niektórzy sprzedawcy mogą również poprosić o wyświetlenie wyciągów bankowych i aktywów.

Uzyskanie wstępnej zgody nie zobowiązuje do pożyczenia od konkretnego pożyczkodawcy. Kiedy będziesz gotowy złożyć ofertę, możesz wybrać pożyczkodawcę, który oferuje najlepszą stawkę i warunki dla twoich potrzeb. Otrzymanie wstępnej zgody nie gwarantuje również, że pożyczkodawca zatwierdzi ci hipotekę, szczególnie jeśli stan finansowy, zatrudnienie i dochód zmieni się w okresie między wstępną akceptacją a ubezpieczeniem.

Odmowy przed zatwierdzeniem

Po zapoznaniu się z wnioskiem o kredyt hipoteczny pożyczkodawca zazwyczaj wydaje jedną z trzech decyzji: wstępnie zatwierdzoną, całkowicie odrzuconą lub wstępnie zatwierdzoną na określonych warunkach. W trzecim scenariuszu może być konieczne dostarczenie dodatkowej dokumentacji lub obniżenie współczynnika DTI poprzez spłatę niektórych rachunków kredytowych w celu spełnienia warunków pożyczkodawcy. Jeśli odmówiono ci wprost, pożyczkodawca powinien dokładnie wyjaśnić, dlaczego i zapewnić ci środki, jak najlepiej rozwiązać problemy.

W wielu przypadkach pożyczkobiorcy muszą popracować nad poprawą zdolności kredytowej i wypracować nieregularną historię płatności. Kiedy już wiesz, na co musisz się zwrócić, możesz poświęcić czas i wysiłek, aby poprawić swoją sytuację kredytową i finansową, aby uzyskać lepszą ofertę kredytu hipotecznego, gdy będziesz gotowy rozpocząć poszukiwania domu. Takie postępowanie może zaoszczędzić znaczne pieniądze na cenach kredytów hipotecznych i zapewnić niższe stopy procentowe i warunki przy zakupie różnych kredytodawców.

Dolna linia

Przejdź proces wstępnej akceptacji z kilkoma kredytodawcami, aby dokonać zakupu stóp procentowych i znaleźć najlepszą ofertę. Ponownie, będziesz chciał zrobić zakupy z kredytodawcami hipotecznymi w ciągu 45 dni, więc wszystkie kontrole kredytowe liczą się jako jedno trudne zapytanie, przy minimalnym wpływie na twoją zdolność kredytową. A jeśli dopiero zaczynasz myśleć o właścicielu domu, proces wstępnego zatwierdzenia może pomóc Ci uzyskać lepszą kondycję kredytową i finansową w odpowiednim czasie.

Pamiętaj, że wstępne zatwierdzenie hipoteki niekoniecznie gwarantuje ci pożyczkę. Pisma poprzedzające zatwierdzenie są uzależnione od tego, czy informacje finansowe i dotyczące zatrudnienia są zgodne z prawdą i spójne przed zamknięciem pożyczki. Podobnie, jeśli nie ujawnisz kluczowych informacji - rozwodu, zastawu podatkowego IRS lub innej kwestii - a ubezpieczyciel pożyczki dowie się o tym później, możesz otrzymać odmowę pożyczki.

(Kontynuuj czytanie: Przewodnik po najlepszych kredytach hipotecznych, jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny, 11 błędów, których pierwsi kupujący powinni unikać, ile pieniędzy muszę odłożyć ?, Co to jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego i jakie są moje opcje ?, Jakie są koszty zamknięcia ?, Jak uzyskać najlepszą stopę hipoteczną, jakie są główne rodzaje kredytodawców hipotecznych?)