Jak stopy procentowe działają na hipotece

Kupno domu z hipoteką to prawdopodobnie największa transakcja finansowa, jaką zawrzesz. Zazwyczaj bank lub kredytodawca hipoteczny sfinansuje 80% ceny domu, a ty zgadzasz się na spłatę - wraz z odsetkami - przez określony okres. Porównując pożyczkodawców, oprocentowanie kredytów hipotecznych i opcje, pomocne jest zrozumienie, w jaki sposób naliczane są odsetki każdego miesiąca i jakie są wypłacane.

Kluczowe dania na wynos

• Kredyty hipoteczne są najczęstszym rodzajem pożyczek osobistych posiadanych przez gospodarstwa domowe.
• Pożyczki te mają oprocentowanie stałe lub zmienne / dostosowalne.
• Większość kredytów hipotecznych to w pełni zamortyzowane pożyczki, co oznacza, że ​​każda miesięczna rata będzie taka sama, a stosunek odsetek do kwoty głównej zmienia się w czasie.

Obliczanie spłaty kredytu hipotecznego

Mówiąc najprościej, co miesiąc spłacasz część kapitału (pożyczoną kwotę) plus odsetki naliczone za miesiąc. Twój pożyczkodawca zastosuje formułę amortyzacji, aby utworzyć harmonogram płatności, który dzieli każdą płatność na spłatę kwoty głównej i odsetek. Długość lub okres ważności pożyczki decyduje również o tym, ile zapłacisz każdego miesiąca. Płatność w pełni amortyzująca odnosi się do okresowej spłaty kredytu, w przypadku gdy pożyczkobiorca dokonuje płatności zgodnie z harmonogramem spłaty pożyczki, pożyczka jest w pełni spłacana do końca ustalonego terminu. Jeśli pożyczka jest pożyczką o stałym oprocentowaniu, każda w pełni amortyzująca się płatność jest równa kwocie dolara. Jeżeli pożyczka jest pożyczką o zmiennym oprocentowaniu, płatność podlegająca pełnej amortyzacji zmienia się wraz ze zmianą oprocentowania pożyczki.

Rozciąganie płatności na więcej lat (do 30) będzie generalnie skutkowało niższymi miesięcznymi płatnościami. Im dłużej będziesz spłacać kredyt hipoteczny, tym wyższy będzie całkowity koszt zakupu domu, ponieważ będziesz płacić odsetki przez dłuższy okres.

Stała stawka vs. regulowana stawka

Banki i pożyczkodawcy oferują przede wszystkim dwa rodzaje pożyczek:

• Stała stopa procentowa: stopa procentowa się nie zmienia.
• Regulowana stopa procentowa: stopa procentowa zmieni się w określonych warunkach (zwana również pożyczką o zmiennej stopie procentowej lub pożyczką hybrydową).

Oto jak działają one w przypadku hipoteki domowej.

Kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej

Miesięczna płatność pozostaje taka sama przez cały okres kredytowania. Oprocentowanie jest zablokowane i nie zmienia się. Pożyczki mają 30-letni okres spłaty; krótsze długości 10, 15 lub 20 lat są również powszechnie dostępne. Krótsze pożyczki będą miały większe miesięczne płatności, które zostaną zrównoważone niższymi stopami procentowymi i niższymi kosztami ogólnymi.

Przykład - Kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej w wysokości 200 000 USD na 30 lat (360 miesięcznych płatności) przy rocznej stopie procentowej wynoszącej 4, 5% będzie podlegał miesięcznej spłacie w wysokości około 1013 USD. (Podatki, ubezpieczenie i depozyt są dodatkowe i nie są uwzględnione w tej wartości.) Roczna stopa procentowa jest podzielona na stopę miesięczną w następujący sposób: Roczna stopa, powiedzmy, 4, 5% podzielona przez 12 równa się miesięcznej stopie procentowej wynoszącej 0, 375% . Każdego miesiąca będziesz płacić 0, 375% odsetek od kwoty, którą faktycznie jesteś winien w domu.

Pierwsza płatność w wysokości 1 013 USD (1 z 360) dotyczy 750 USD i odsetek 263 USD. Druga miesięczna rata, ponieważ kwota główna jest nieco mniejsza, będzie naliczana nieco mniejsza kwota odsetek, a nieco większa część kwoty głównej zostanie spłacona. Przez płatność 359 większość miesięcznej płatności zostanie zastosowana do kwoty głównej.

Hipoteka o zmiennej stopie procentowej (ARM)

Ponieważ stopa procentowa nie jest zablokowana, miesięczna płatność za tego rodzaju pożyczkę zmienia się w czasie jej trwania. Większość ARM ma limit lub pułap, w jakim stopniu stopa procentowa może się zmieniać, a także jak często można ją zmieniać. Kiedy stawka rośnie lub maleje, pożyczkodawca ponownie oblicza miesięczną płatność, abyś dokonywał równych płatności aż do następnej korekty stawki.

Wraz ze wzrostem stóp procentowych rośnie również miesięczna płatność, z każdą płatnością stosowaną do odsetek i kapitału w taki sam sposób, jak kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej, przez określoną liczbę lat. Kredytodawcy często oferują niższe stopy procentowe przez pierwsze kilka lat ARM, ale potem stopy procentowe zmieniają się często później - tak często jak raz w roku. Początkowe oprocentowanie ARM jest znacznie niższe niż oprocentowanie hipoteczne o stałym oprocentowaniu.

• Mechanizmy ARM mogą być atrakcyjne, jeśli planujesz zostać w domu tylko przez kilka lat.
• Zastanów się, jak często dostosowuje się stopa procentowa. Na przykład ARM od pięciu do jednego roku ma stałą stopę procentową przez pięć lat, a następnie co roku stopa procentowa będzie dostosowywana do pozostałej części okresu kredytowania.
• Mechanizmy ARM określają sposób ustalania stóp procentowych - można je powiązać z różnymi indeksami finansowymi, takimi jak roczne bony skarbowe USA. Poproś swojego planistę finansowego o porady dotyczące wyboru ARM o najbardziej stabilnej stopie procentowej.

Przykład - 200 000 USD na pięć do jednego roku kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu na 30 lat (360 miesięcznych płatności) zaczyna się od rocznej stopy procentowej wynoszącej 4% przez pięć lat, a następnie można zmieniać stawkę o 0, 25% każdego roku. Ten ARM ma limit odsetkowy w wysokości 12%. Kwota płatności za miesiące od pierwszego do 60 wynosi 955 USD każdy. Płatność dla 61 do 72 wynosi 980 USD. Płatność za 73 do 84 wynosi 1005 USD. (Podatki, ubezpieczenie i depozyt są dodatkowe i nie są uwzględnione w tych liczbach.) Możesz obliczyć swoje koszty online dla ARM.

Pożyczki wyłącznie oprocentowane

Trzecią opcją - zwykle zarezerwowaną dla zamożnych nabywców domów lub osób o nieregularnych dochodach - jest wyłącznie hipoteka na odsetki. Jak sama nazwa wskazuje, ten rodzaj pożyczki daje możliwość spłaty jedynie odsetek za pierwsze kilka lat i jest atrakcyjny dla właścicieli domów po raz pierwszy z powodu niskich płatności w latach, w których zarabiali oni mniej. Może to być również właściwy wybór, jeśli spodziewasz się, że będziesz właścicielem domu przez stosunkowo krótki czas i zamierzasz sprzedawać przed rozpoczęciem większych miesięcznych płatności.

Ogromna hipoteka jest zwykle na kwoty przekraczające zgodny limit kredytu, obecnie 453 100 USD dla wszystkich stanów z wyjątkiem Hawajów i Alaski, gdzie jest ona wyższa. Dodatkowo, na niektórych wyznaczonych przez federację drogich rynkach mieszkaniowych, takich jak Nowy Jork, Los Angeles i cały obszar San Jose-San Francisco-Oakland, zgodny limit kredytowy wynosi 679, 650 USD.

Dostępne są również oprocentowane pożyczki typu jumbo, choć zazwyczaj dla osób bardzo zamożnych. Są one zbudowane podobnie do ARM, a okres oprocentowania trwa nawet 10 lat. Następnie stawka dostosowuje się co roku, a płatności idą w kierunku spłaty kwoty głównej. W tym momencie płatności mogą znacznie wzrosnąć.

Depozyt i inne opłaty

Będziesz musiał budżetować na inne elementy, które znacznie zwiększą kwotę miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego, takie jak podatki, ubezpieczenie i koszty depozytu. Koszty te nie są stałe i mogą się zmieniać. Twój pożyczkodawca wyszczególni dodatkowe koszty w ramach umowy o kredyt hipoteczny.

Płacenie dodatkowo każdego miesiąca

Teoretycznie płacenie trochę więcej co miesiąc w celu zmniejszenia kapitału to jeden ze sposobów na szybsze posiadanie domu. Specjaliści finansowi zalecają spłatę zaległych długów, takich jak karty kredytowe lub pożyczki studenckie, a konta oszczędnościowe powinny być dobrze finansowane przed spłatą każdego miesiąca.

Odsetki jako odliczenie podatkowe

Jeśli wyszczególnisz odliczenia w rocznym zeznaniu podatkowym, wewnętrzna usługa podatkowa umożliwia odliczenie płatności odsetek od kredytu hipotecznego. Jednak w przypadku zwrotów państwowych odliczenia są różne. Skonsultuj się z doradcą podatkowym, aby uzyskać szczegółowe porady dotyczące zasad kwalifikujących, szczególnie w następstwie ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu z 2017 r. Ustawa ta podwoiła standardowe odliczenie i zmniejszyła kwotę odsetek hipotecznych (od nowych hipotek), które można odliczyć.

Dolna linia

Polityka krajowa faworyzuje nabywców domów za pomocą kodu podatkowego (choć mniej niż wcześniej). Dla wielu rodzin właściwy zakup domu jest najlepszym sposobem na zbudowanie zasobu dla jaja emerytalnego. Ponadto, jeśli możesz zrezygnować z refinansowania wypłaty gotówki, dom, który kupisz w wieku 30 lat z 30-letnią hipoteką o stałej stopie procentowej zostanie w pełni spłacony do momentu osiągnięcia normalnego wieku emerytalnego, co zapewni ci tanie miejsce do życia kiedy twoje zarobki spadną.

Po krachu finansowym w 2008 r. I późniejszym załamaniu bańki mieszkaniowej wiele (ale nie wszystkie) rynków nieruchomości w końcu ożyło. Podejmowane w rozważny sposób własność domu pozostaje czymś, co należy wziąć pod uwagę w swoim długoterminowym planowaniu finansowym. Zrozumienie, w jaki sposób działają kredyty hipoteczne i ich oprocentowanie, jest najlepszym sposobem na zapewnienie, że budujesz ten zasób w najbardziej korzystny finansowo sposób.