Jak przechytrzyć prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Nikt nie chce płacić prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) od kredytu hipotecznego. Nie jest tani i zwiększa miesięczny koszt pożyczki. Ustalenie, czy można uniknąć PMI, zaczyna się od zrozumienia, dlaczego w ogóle utknąłeś z nim.

Jednym z mierników ryzyka stosowanych przez kredytodawców przy gwarantowaniu kredytu hipotecznego jest stosunek wartości kredytu do wartości kredytu (LTV). Jest to proste obliczenie polegające na podzieleniu kwoty pożyczki przez wartość domu. Im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższy profil ryzyka hipoteki. Większość kredytów hipotecznych o wskaźniku LTV większym niż 80% wymaga, aby kredytobiorca zapłacił prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Jest tak, ponieważ kredytobiorca, który posiada mniej niż 20% wartości nieruchomości, jest uważany za bardziej narażonego na spłatę kredytu.

Kluczowe dania na wynos

• Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) może być kosztownym wymogiem uzyskania kredytu mieszkaniowego.
• Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego będzie prawdopodobnie wymagane w przypadku kredytów hipotecznych o wskaźniku LTV większym niż 80%.
• Unikanie PMI może obniżyć miesięczne płatności i sprawić, że Twój dom będzie bardziej dostępny.
• Przewidywane uznanie wartości domu jest głównym czynnikiem decydującym przy wyborze drogi do uniknięcia PMI.

Głębokość PMI

Załóżmy na przykład, że cena kupowanego domu wynosi 300 000 USD, a kwota pożyczki wynosi 270 000 USD (co oznacza, że ​​dokonałeś zaliczki w wysokości 30 000 USD), co daje współczynnik LTV 90%. Miesięczna płatność PMI wynosiłaby od 117 do 150 USD, w zależności od rodzaju uzyskanego kredytu hipotecznego. (Hipoteki o zmiennej stopie procentowej lub ARM wymagają wyższych płatności PMI niż hipotek o stałej stopie procentowej).

Jednak PMI niekoniecznie musi być stałym wymogiem. Kredytodawcy są zobowiązani do obniżenia wskaźnika PMI, gdy wskaźnik LTV hipoteki osiągnie 78% poprzez połączenie obniżenia kwoty głównej kredytu hipotecznego i aprecjacji ceny nieruchomości. Jeśli część obniżenia wskaźnika LTV wynika z aprecjacji ceny domu, pamiętaj, że będziesz musiał zapłacić za nową wycenę w celu zweryfikowania kwoty aprecjacji.

Alternatywą dla płacenia PMI jest skorzystanie z drugiej hipoteki lub tak zwanej pożyczki typu piggyback. Oto jak to działa: Uzyskujesz pierwszą hipotekę na kwotę równą 80% wartości domu, unikając w ten sposób PMI, a następnie zaciągasz drugą hipotekę na kwotę równą cenie sprzedaży domu pomniejszonej o kwotę zaliczka i kwota pierwszej hipoteki.

Korzystając z liczb z powyższego przykładu, weźmiesz pierwszą hipotekę za 240 000 $, spłacisz zaliczkę w wysokości 30 000 $ i dostaniesz drugą hipotekę za 30 000 $. Eliminuje to konieczność płacenia PMI, ponieważ wskaźnik LTV pierwszej hipoteki wynosi 80%; jednak teraz masz także drugą hipotekę, która prawie na pewno będzie miała wyższą stopę procentową niż pierwsza hipoteka. Chociaż istnieje wiele rodzajów drugiej hipoteki, wyższa stopa procentowa jest równa kursowi. Mimo to łączne płatności za pierwszą i drugą hipotekę są zwykle niższe niż w przypadku pierwszej hipoteki powiększonej o PMI.

Kompromisy

Podsumowując, jeśli chodzi o PMI, jeśli masz mniej niż 20% ceny sprzedaży lub wartości domu do wykorzystania jako zaliczkę, masz dwie podstawowe opcje:

1. Użyj „samodzielnej” pierwszej hipoteki i spłacaj PMI, aż LTV hipoteki osiągnie 78%, w którym to momencie PMI można wyeliminować.
2. Użyj drugiej hipoteki. Najprawdopodobniej spowoduje to niższe początkowe koszty kredytu hipotecznego niż płacenie PMI. Drugi kredyt hipoteczny ma jednak zwykle wyższe oprocentowanie niż pierwszy kredyt hipoteczny i można go wyeliminować jedynie poprzez spłatę lub refinansowanie pierwszego i drugiego kredytu hipotecznego w nowy samodzielny kredyt hipoteczny, prawdopodobnie gdy LTV osiągnie 80% lub mniej (więc nie będzie wymagany PMI).

W tej decyzji może brać udział kilka innych zmiennych. Na przykład:

• Porównaj możliwe oszczędności podatkowe związane z płaceniem PMI i oszczędności podatkowe związane z płaceniem odsetek od drugiej hipoteki. Ustawa podatkowa z 2017 r. Zmieniła limity odliczania odsetek od kredytu hipotecznego, więc sprawdź u księgowego swoją sytuację finansową.
• Porównaj koszt nowej wyceny, aby wyeliminować PMI, z kosztami refinansowania pierwszej i drugiej hipoteki na pojedynczą hipotekę. Zwróć uwagę na ryzyko, że stopy procentowe mogą wzrosnąć między początkową decyzją o hipotece a momentem, w którym pierwsza i druga hipoteka zostanie zrefinansowana.
• Sprawdź różne stawki głównej redukcji dwóch opcji.
• Zwróć uwagę na wartość pieniądza w czasie (pomysł, że pieniądze, które teraz wydajesz, są warte w przyszłości więcej niż tę samą kwotę).

Jednak najważniejszą zmienną w decyzji jest oczekiwana stopa aprecjacji cen mieszkań. Jeśli wybierzesz samodzielną pierwszą hipotekę, która wymaga zapłaty PMI - zamiast uzyskać drugą hipotekę bez PMI - jak szybko Twój dom doceni wartość do punktu, w którym LTV wynosi 78%, a PMI można wyeliminować ? Jest to nadrzędny czynnik decyzyjny, a zatem ten, na którym skupimy się teraz.

Docenienie: klucz do podejmowania decyzji

Oto najważniejszy czynnik decyzyjny: po wyeliminowaniu PMI z samodzielnej pierwszej hipoteki, miesięczna płatność, którą będziesz winien, będzie niższa niż łączne płatności pierwszej i drugiej hipoteki. Rodzi to dwa pytania. Po pierwsze, ile czasu minie, zanim PMI będzie można wyeliminować? Po drugie, jakie oszczędności wiążą się z każdą opcją?

Poniżej znajdują się dwa przykłady oparte na różnych szacunkach tempa wzrostu cen mieszkań.

Przykład 1: Wolne tempo wzrostu ceny domu

Poniższe tabele porównują miesięczne płatności samodzielnego, 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu z PMI w porównaniu z pierwszym 30-letnim kredytem hipotecznym o stałej stopie procentowej w połączeniu z drugim kredytem hipotecznym na 30 lat / wymagalny w ciągu 15 lat.

Kredyty hipoteczne mają następujące cechy:

Rysunek 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

Na wykresie 2 szacowane są roczne stopy wzrostu cen mieszkań.

Rysunek 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Zauważ, że wypłata PMI w wysokości 120 USD jest pomniejszana o całkowitą miesięczną spłatę samodzielnej pierwszej hipoteki w miesiącu 60 (zob. Wykres 3 ), gdy LTV osiąga 78% dzięki kombinacji obniżki kapitału i wzrostu ceny nieruchomości.

Rysunek 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tabela na ryc. 4 pokazuje połączone miesięczne płatności pierwszej i drugiej hipoteki. Zauważ, że miesięczna płatność jest stała. Stopa procentowa jest średnią ważoną. LTV jest tylko wartością pierwszej hipoteki.

Rysunek 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Korzystając z pierwszej i drugiej hipoteki, można zaoszczędzić 85 dolarów miesięcznie przez pierwsze 60 miesięcy. Oznacza to całkowitą oszczędność 5 100 USD. Od 61 miesiąca samodzielna pierwsza hipoteka zyskuje przewagę w wysokości 35 USD miesięcznie w odniesieniu do pozostałych warunków hipoteki. Jeśli podzielimy 5 100 USD przez 35 USD, otrzymamy 145. Innymi słowy, w tym scenariuszu powolnej aprecjacji cen mieszkań, począwszy od 61 miesiąca, zajęłoby to kolejne 145 miesięcy, zanim przewaga płatnicza samodzielnej pierwszej hipoteki bez PMI mogłaby zyskać wesprzeć początkową przewagę połączonych pierwszej i drugiej hipoteki. (Ten okres byłby wydłużony, gdyby wziąć pod uwagę wartość pieniądza w czasie).

Przykład 2: Szybka stopa wzrostu cen mieszkań

Poniższy przykład opiera się na tych samych hipotekach, jak pokazano powyżej. Stosowane są jednak następujące szacunki aprecjacji cen mieszkań.

Rysunek 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

W tym przykładzie pokazujemy tylko jedną tabelę miesięcznych płatności dla dwóch opcji (patrz rysunek 6 ). Zauważ, że PMI spada w tym przypadku w 13 miesiącu ze względu na szybką aprecjację cen domów, która szybko obniża LTV do 78%.

Rycina 6

Dzięki szybkiemu wzrostowi ceny domu PMI można stosunkowo szybko wyeliminować.

Połączone kredyty hipoteczne mają przewagę w wysokości 85 USD na 12 miesięcy. Oznacza to całkowitą oszczędność 1020 USD. Od 13 miesiąca samodzielny kredyt hipoteczny ma przewagę w wysokości 35 USD. Jeśli podzielimy 1 020 USD przez 35, możemy ustalić, że nadrobienie początkowych oszczędności połączonych pierwszej i drugiej hipoteki zajmie 29 miesięcy. Innymi słowy, począwszy od 41 miesiąca, pożyczkobiorca byłby lepiej finansowo, wybierając samodzielną pierwszą hipotekę z PMI. (Ten okres byłby wydłużony, gdyby wziąć pod uwagę wartość pieniądza w czasie).

Dolna linia

Jeśli jesteś pożyczkobiorcą, który ma mniej niż 20% przedpłaty, decyzja o tym, czy skorzystać z pierwszej samodzielnej hipoteki i PMI, czy też wybrać kombinację pierwszej i drugiej hipoteki, zależy w dużej mierze od tego, jak szybko się spodziewasz wartość twojego domu wzrasta.

• Jeśli zdecydujesz się zapłacić PMI, możesz go wyeliminować poprzez ocenę, gdy LTV osiągnie 78%.
• Jeśli wybierzesz kombinację pierwszej i drugiej hipoteki, prawdopodobnie uzyskasz oszczędności początkowe. Jednak jedynym sposobem na wyeliminowanie drugiego kredytu hipotecznego, który prawdopodobnie będzie miał wyższą stopę procentową niż pierwszy kredyt hipoteczny, jest spłacenie lub refinansowanie pierwszej i drugiej pożyczki w nowy samodzielny kredyt hipoteczny.

Jeśli nie możesz wymyślić wyższej zaliczki lub tańszego domu, oblicz swoje opcje w oparciu o horyzont czasowy i przewidywanie rozwoju rynku nieruchomości. Oczywiście nic nie jest w pełni przewidywalne, ale daje to najlepszą szansę na podjęcie najbardziej korzystnej decyzji.