Inwestowanie w zastawy podatku od nieruchomości

Rosnąca zmienność rynku akcji w połączeniu z wciąż historycznie niskimi stopami procentowymi powoduje, że wielu inwestorów szuka alternatywnych sposobów zapewnienia przyzwoitej stopy zwrotu. Jedną z często pomijanych nisz inwestycyjnych są zastawy na podatek od nieruchomości. Ta wyjątkowa okazja może w niektórych przypadkach zapewnić dobrze poinformowanym inwestorom doskonałe stopy zwrotu. Zastawy majątkowe mogą również wiązać się z dużym ryzykiem, co oznacza, że ​​początkujący nabywcy muszą zrozumieć zasady i potencjalne pułapki związane z tego rodzaju aktywami. W tym artykule omówiono zastawy podatkowe, sposoby inwestowania w nie oraz wady związane z tego rodzaju instrumentem inwestycyjnym.

Kluczowe dania na wynos

• Zastawy są sprzedawane na aukcjach, które czasem wiążą się z wojnami licytacyjnymi.
• Jeśli musisz przejąć nieruchomości, mogą istnieć inne zastawy na nieruchomości, które powstrzymują cię przed przejęciem.
• Jeśli dostaniesz nieruchomość, mogą wystąpić nieprzewidziane wydatki, takie jak naprawy lub nawet eksmisja obecnych mieszkańców.
• Możesz także inwestować w fundusze zastawu nieruchomości.

Co to jest zastaw podatkowy?

Gdy właściciel gruntu nie zapłaci podatków od swojej nieruchomości, miasto lub okręg, w którym znajduje się nieruchomość, jest uprawnione do złożenia zastawu na nieruchomości. Zastaw jest prawnym roszczeniem wobec nieruchomości za niespłaconą należną kwotę. Nieruchomości z zastawem nie można sprzedać ani refinansować, dopóki podatki nie zostaną zapłacone, a zastaw zostanie usunięty.

Po wydaniu zastawu gmina tworzy zaświadczenie o zastawie podatkowym, które odzwierciedla kwotę należną od nieruchomości, a także wszelkie należne odsetki lub kary. Certyfikaty te są następnie sprzedawane na aukcji inwestorowi, który złożył najwyższą ofertę. Ulgi podatkowe można kupić za kilkaset dolarów za bardzo małe nieruchomości, ale większość kosztuje znacznie więcej.

Zastawów podatku od nieruchomości można nabyć od gminy, co pozwala właścicielowi zastawu na pobieranie płatności wraz z odsetkami lub zamknięcie nieruchomości.

Zastawów podatkowych według numerów

Według Brada Westovera, dyrektora wykonawczego National Tax Lien Association (NTLA), w 2017 r. Około 14 mld USD podatków od nieruchomości nie zostało zapłaconych. Około jedna trzecia tych zastawów jest następnie sprzedawana prywatnym inwestorom. Samorządy korzystają ze sprzedaży prywatnej, ponieważ natychmiast odzyskują pieniądze należne za przedmiotową nieruchomość. Westover twierdzi, że trzydzieści stanów sprzedaje certyfikaty zastawu podatkowego.

Westover nie ma krajowych numerów na 2018 r., Ale zauważa, że ​​w stanie Floryda nieopłacone podatki od nieruchomości spadły z 1, 2 mld USD w 2008 r. Do 740 mln USD w 2018 r., „Prawie połowa tego, co było u szczytu”, i ten spadek dostępności zastawów dla inwestorów jest prawdopodobnie tendencją krajową. „Przy zdrowej gospodarce sensowne jest, że więcej osób płaci podatki od nieruchomości” - mówi.

Jak mogę inwestować w zastawy podatkowe?

Zastawy podatkowe od nieruchomości można nabyć w taki sam sposób, jak rzeczywiste nieruchomości można kupować i sprzedawać na aukcjach. Aukcje mogą odbywać się w warunkach fizycznych lub online, a inwestorzy mogą albo obniżyć stopę procentową zastawu, albo licytować premię, którą zapłacą. Inwestor, który jest gotów zaakceptować najniższą stopę procentową lub zapłacić najwyższą premię, otrzymuje zastaw. Nabywcy często biorą udział w wojnach licytacyjnych o daną nieruchomość, co obniża stopę zwrotu, którą uzyskuje zwycięski kupujący.

Według Westover krajowa stopa wykluczenia nieruchomości z zastawem podatkowym wynosi tylko około 4%. Mówi jednak, że kupujący muszą zdawać sobie sprawę z kosztów napraw, a także wszelkich innych niewiadomych, które mogą być zmuszeni zapłacić, jeśli przejmą własność nieruchomości. Ci, którzy następnie są właścicielami tych nieruchomości, mogą mieć do czynienia z nieprzyjemnymi zadaniami, takimi jak eksmisja obecnych mieszkańców, co może wymagać drogiej pomocy ze strony zarządcy nieruchomości lub prawnika.

Każdy zainteresowany zakupem zastawu podatkowego powinien zacząć od podjęcia decyzji o rodzaju nieruchomości, którą chciałby zastawić, na przykład nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej, lub niezabudowanej w porównaniu do nieruchomości z ulepszeniami. Następnie mogą skontaktować się ze skarbnikiem miasta lub powiatu, aby dowiedzieć się, kiedy, gdzie i jak odbędzie się następna aukcja. Biuro skarbnika może poinformować inwestora, skąd uzyskać listę zastawów na nieruchomościach, które mają zostać sprzedane na aukcji, a także zasady prowadzenia sprzedaży. Zasady te określą wszelkie wymagania dotyczące wstępnej rejestracji, akceptowane metody płatności i inne istotne szczegóły.

Kupujący muszą również dołożyć należytej staranności w odniesieniu do dostępnych nieruchomości, ponieważ w niektórych przypadkach bieżąca wartość nieruchomości może być mniejsza niż kwota zastawu. NTLA zaleca podzielenie kwoty nominalnej zaległego zastawu podatkowego przez wartość rynkową nieruchomości. Jeśli współczynnik ten przekracza 4%, potencjalni nabywcy powinni trzymać się z dala od tej nieruchomości. Ponadto na nieruchomości mogą znajdować się inne zastawy, które uniemożliwią oferentowi przejęcie jej na własność.

Każda nieruchomość w danym hrabstwie z zastawem podatkowym ma przypisany numer w ramach swojej działki. Kupujący mogą szukać tych zastawów liczbowo, aby uzyskać informacje na ich temat z powiatu, co często można zrobić online. Dla każdego numeru powiat ma adres nieruchomości, nazwisko właściciela, oszacowaną wartość nieruchomości, opis prawny oraz zestawienie stanu nieruchomości i wszelkich struktur znajdujących się na terenie.

Jak czerpać zyski z zastawu

Inwestorzy, którzy nabywają zastaw na podatek od nieruchomości, są zazwyczaj zobowiązani do niezwłocznego spłacenia pełnej kwoty zastawu z powrotem do gminy wydającej. We wszystkich stanach oprócz dwóch, wystawca zastawu podatkowego pobiera kwotę główną, odsetki i wszelkie kary, płaci posiadaczowi certyfikatu zastawu, a następnie pobiera certyfikat zastawu, jeśli nie jest on zarejestrowany. Właściciel nieruchomości musi spłacić inwestorowi całą kwotę zastawu wraz z odsetkami, która może wynosić od 5% do 36% - stopa różni się w zależności od stanu - ale zwykle wynosi od 10% do 12%. Jeżeli inwestor zapłacił premię za zastaw, można ją dodać do kwoty spłacanej w niektórych przypadkach.

Harmonogram spłat zwykle trwa od sześciu miesięcy do trzech lat. W większości przypadków właściciel jest w stanie spłacić zastaw w całości. Jeśli właściciel nie będzie mógł zapłacić zastawu przed upływem terminu, inwestor jest uprawniony do zamknięcia nieruchomości tak, jak zrobiłby to gmina, choć zdarza się to bardzo rzadko.

Wady inwestowania w zastawy podatkowe od nieruchomości

Chociaż zastawy na podatek od nieruchomości mogą przynieść znaczne stopy procentowe, inwestorzy muszą odrobić pracę domową przed wkroczeniem na tę arenę. Zastawy podatkowe są zasadniczo nieodpowiednie dla początkujących inwestorów lub tych, którzy mają niewielkie doświadczenie lub wiedzę na temat nieruchomości.

Inwestorzy muszą również zapoznać się z faktyczną nieruchomością, na której ustanowiono zastaw, aby mieć pewność, że będą mogli odebrać pieniądze od właściciela. Zniszczona nieruchomość położona w sercu dzielnicy slumsów prawdopodobnie nie jest dobrym zakupem, niezależnie od obiecanej stopy procentowej, ponieważ właściciel nieruchomości może być całkowicie niezdolny lub niechętny do zapłaty należnego podatku. Właściwości z wszelkiego rodzaju szkodami dla środowiska, takimi jak chemikalia lub niebezpieczne materiały, które zostały tam zdeponowane, są również ogólnie niepożądane.

Właściciele zastawów muszą wiedzieć, jakie są ich obowiązki po otrzymaniu certyfikatów. Zazwyczaj muszą powiadomić właściciela nieruchomości na piśmie o swoim zakupie w określonym terminie, a następnie muszą wysłać do nich drugie powiadomienie pod koniec okresu wykupu, jeśli do tego czasu nie nastąpi pełna płatność.

Zastawy podatkowe również nie są wiecznymi instrumentami. Wiele z nich ma datę ważności po zakończeniu okresu wykupu. Po wygaśnięciu zastawu, posiadacz zastawu nie może odzyskać niespłaconego salda. Jeśli nieruchomość zostanie wykluczona, posiadacz zastawu może odkryć inne zastawy na nieruchomości, co może uniemożliwić uzyskanie tytułu.

Wiele instytucji komercyjnych, takich jak banki i fundusze hedgingowe, zainteresowało się zastawem nieruchomości. Udało im się przebić konkurencję i obniżyć zyski. Utrudniło to inwestorom indywidualnym znalezienie zyskownych zastawów, w wyniku czego niektórzy zrezygnowali. Istnieją jednak również dostępne fundusze, które inwestują w zastawy, i może to być dobry sposób dla początkującego inwestora na włamanie się na tę arenę przy niższym stopniu ryzyka.

Dolna linia

Zastawy podatkowe od nieruchomości mogą być realną alternatywą inwestycyjną dla doświadczonych inwestorów znających rynek nieruchomości. Ci, którzy wiedzą, co robią i poświęcają czas na badanie nieruchomości, na których kupują zastawy, z czasem mogą generować znaczne zyski. Jednak potencjalne ryzyko sprawia, że ​​ta arena jest nieodpowiednia dla niedoświadczonych inwestorów.

Westover nazywa zastawy podatkowe od nieruchomości „dobrymi szansami dla tych, którzy są wykształceni, mądrzy i bystrzy - i straszną inwestycją dla tych, którzy nie zachowują należytej staranności. Jeśli kupisz teren bagienny na Florydzie lub pustynię w Arizonie, która nie ma wartości, szanse oznacza to, że właściciel nie dokona odkupienia [płacąc podatki wraz z odsetkami], a uzyskana ziemia nie będzie miała wartości ”. Aby uzyskać więcej informacji na temat zastawów podatkowych od nieruchomości, skonsultuj się z agentem nieruchomości lub doradcą finansowym.