Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość zakupiona z zamiarem uzyskania zwrotu z inwestycji albo z dochodu z wynajmu, przyszłej odsprzedaży nieruchomości, albo z obu tych powodów. Nieruchomość może być w posiadaniu inwestora indywidualnego, grupy inwestorów lub korporacji.
Nieruchomość inwestycyjna może być przedsięwzięciem długoterminowym lub inwestycją krótkoterminową. W przypadku tych ostatnich inwestorzy często będą angażować się w przerzucanie nieruchomości, w ramach których nieruchomości są kupowane, przebudowywane lub remontowane i sprzedawane z zyskiem w krótkim czasie.
Termin nieruchomość inwestycyjna może być również użyty do opisania innych aktywów zakupionych przez inwestora w celu przyszłego wzrostu wartości, takich jak sztuka, papiery wartościowe, grunty lub inne przedmioty kolekcjonerskie.
Zrozumienie nieruchomości inwestycyjnych
Nieruchomości inwestycyjne to nieruchomości, które nie są wykorzystywane jako główna rezydencja. Generują one pewną formę dochodu - dywidendy, odsetki, czynsze, a nawet tantiemy - które nie wchodzą w zakres zwykłej działalności gospodarczej właściciela nieruchomości. A sposób użytkowania nieruchomości inwestycyjnej ma znaczący wpływ na jej wartość.
Nieruchomości inwestycyjne generują dochód i nie są podstawowymi rezydencjami.
Inwestorzy czasami przeprowadzają badania w celu ustalenia najlepszego i najbardziej opłacalnego wykorzystania nieruchomości. Jest to często określane jako najwyższe i najlepsze wykorzystanie nieruchomości. Na przykład, jeśli nieruchomość inwestycyjna jest podzielona na strefy zarówno na użytek komercyjny, jak i mieszkaniowy, inwestor rozważa wady i zalety obu, dopóki nie ustali, która ma najwyższą potencjalną stopę zwrotu. Następnie wykorzystuje nieruchomość w ten sposób.
Nieruchomość inwestycyjna jest często określana jako drugi dom. Ale te dwie niekoniecznie oznaczają to samo. Na przykład rodzina może kupić domek lub inną nieruchomość wakacyjną na własny użytek lub ktoś, kto ma główny dom w mieście, może kupić drugą nieruchomość w kraju jako rekolekcje na weekendy. W takich przypadkach druga nieruchomość jest przeznaczona do użytku osobistego - nie jako nieruchomość dochodowa.
Rodzaje nieruchomości inwestycyjnych
Mieszkaniowe: Wynajem domów to popularny sposób uzupełniania dochodów przez inwestorów. Inwestor, który kupuje nieruchomość mieszkalną i wynajmuje ją najemcom, może pobierać miesięczne czynsze. Mogą to być domy jednorodzinne, kondominia, mieszkania, kamienice lub inne typy budowli mieszkaniowych.
Komercyjne: nieruchomości generujące dochód nie zawsze muszą być mieszkalne. Niektórzy inwestorzy - zwłaszcza korporacje - kupują nieruchomości komercyjne, które są wykorzystywane specjalnie do celów biznesowych. Utrzymanie i ulepszenia tych właściwości mogą być wyższe, ale koszty te można zrekompensować większymi zwrotami. To dlatego, że te dzierżawy tych nieruchomości często wymagają wyższych czynszów. Budynki te mogą być komercyjnymi apartamentowcami lub lokalizacjami sklepów detalicznych.
Mieszane zastosowanie: nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu można używać jednocześnie zarówno do celów komercyjnych, jak i mieszkalnych. Na przykład budynek może mieć sklepową część sklepową na głównym piętrze, taką jak sklep spożywczy, bar lub restauracja, podczas gdy w górnej części konstrukcji mieszczą się jednostki mieszkalne.
Kluczowe dania na wynos
- Nieruchomość inwestycyjna jest kupowana z zamiarem uzyskania zwrotu z dochodów z wynajmu, przyszłej odsprzedaży nieruchomości lub z obu powodów.
- Nieruchomości mogą stanowić krótko- lub długoterminową okazję inwestycyjną.
- Nieruchomości inwestycyjne nie są pierwotnymi rezydencjami ani drugimi domami, co utrudnia inwestorom uzyskanie finansowania.
- Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej musi zostać zgłoszona i może przynieść zyski kapitałowe, co może mieć konsekwencje podatkowe dla inwestorów.
Finansowanie nieruchomości inwestycyjnych
Chociaż kredytobiorcy, którzy zabezpieczyli pożyczkę na swoją podstawową rezydencję, mają dostęp do szeregu opcji finansowania, w tym pożyczek FHA, pożyczek VA i pożyczek konwencjonalnych, uzyskanie finansowania nieruchomości inwestycyjnej może być trudniejsze.
Ubezpieczyciele nie zapewniają ubezpieczenia hipotecznego nieruchomości inwestycyjnych, w związku z czym pożyczkobiorcy muszą mieć co najmniej 20% zniżki na zabezpieczenie finansowania nieruchomości inwestycyjnych przez bank.
Banki nalegają również na dobre oceny wiarygodności kredytowej i stosunkowo niski stosunek wartości kredytu do wartości przed zatwierdzeniem pożyczkobiorcy na hipotekę na nieruchomości inwestycyjnej. Niektórzy pożyczkodawcy wymagają również od pożyczkobiorcy dużych oszczędności na pokrycie co najmniej sześciomiesięcznych wydatków na nieruchomość inwestycyjną, zapewniając w ten sposób aktualność hipoteki i innych zobowiązań.
Konsekwencje podatkowe
Jeśli inwestor pobiera czynsz z nieruchomości inwestycyjnej, Internal Revenue Service (IRS) wymaga, aby zgłosił czynsz jako dochód, ale agencja pozwala mu również odjąć odpowiednie wydatki od tej kwoty. Na przykład, jeśli wynajmujący zbiera czynsz w wysokości 100 000 USD w ciągu roku, ale płaci 20 000 USD na naprawy, utrzymanie trawnika i powiązane wydatki, zgłasza różnicę 80 000 USD jako dochód z samozatrudnienia.
Jeśli osoba sprzedaje nieruchomość inwestycyjną za cenę wyższą niż pierwotna cena zakupu, ma zysk kapitałowy, który należy zgłosić do urzędu skarbowego. Od 2019 r. Zyski kapitałowe z aktywów utrzymywanych przez co najmniej jeden rok są uznawane za zyski długoterminowe i opodatkowane według stawki 15%, z wyjątkiem osób pozostających w związku małżeńskim i mających dochód podlegający opodatkowaniu przekraczający 479, 000 USD lub jednoosobowych i mających dochód przekraczający 425, 800 USD. W takich przypadkach stawka wynosi 20%.
W przeciwieństwie do tego, jeśli podatnik sprzedaje swoją podstawową rezydencję, musi zgłosić zyski kapitałowe przekraczające 250 000 USD, jeżeli składa osobno i 500 000 USD, jeśli jest w związku małżeńskim i składa wniosek wspólnie. Zysk kapitałowy z nieruchomości inwestycyjnej to cena sprzedaży minus cena zakupu minus wszelkie znaczące ulepszenia.
Aby to zilustrować, wyobraź sobie, że inwestor kupuje nieruchomość za 100 000 USD i wydaje 20 000 USD na instalację nowych instalacji hydraulicznych. Kilka lat później sprzedaje nieruchomość za 200 000 $. Po odjęciu początkowej inwestycji i napraw kapitału jego zysk wynosi 80 000 USD.
Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.