Opcje hipoteczne dla podwodnych właścicieli domów
Właściciele domów często znajdują się w sytuacji niemożliwej do pozazdroszczenia, ponieważ są w stanie spłacić więcej kredytów hipotecznych niż są warte ich domy. Wynika to z kombinacji zdarzeń, z których wiele jest poza kontrolą właściciela domu. Spadające ceny nieruchomości, pogarszające się sąsiedztwo, złe decyzje o zaciągnięciu kredytu (np. Zaciągnięcie pożyczki, na którą kredytobiorca może sobie pozwolić lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego z opcją oprocentowania) oraz refinansowanie w celu wykupienia kapitału mogą pozostawić właścicieli domów z rosnącym zadłużeniem. Kiedy saldo kredytu hipotecznego przekracza wartość nieruchomości, pozycję właściciela domu określa się jako „do góry nogami” lub „pod wodą”. Ucieczka z tej niewygodnej pozycji jest trudna - i często wymaga sprzedaży domu za kwotę niższą niż wartość pożyczki - ale istnieją rozwiązania. Spójrzmy na niektóre opcje dla właścicieli domów z ujemnym kapitałem własnym.
Krótka sprzedaż domu, w którym brakuje kapitału
Krótka sprzedaż jest realną opcją, jeśli różnica między ceną sprzedaży domu a kwotą obciążoną hipoteką jest niewielka lub sprzedawca ma głębokie kieszenie. Jeśli można znaleźć nabywcę, właściciel domu może przyjść do zamknięcia z czekiem, aby spłacić saldo pożyczki. Jeśli sprzedający nie może sobie pozwolić na spłatę salda, ale musi sprzedać, sprzedawca musi skontaktować się z hipoteką i spróbować zorganizować krótką sprzedaż. (Aby uzyskać więcej informacji na temat krótkiej sprzedaży domu, przeczytaj Krótka sprzedaż domu, aby uniknąć wykluczenia ).
Przekonanie pożyczkodawcy do wyrażenia zgody na krótką sprzedaż często wymaga znacznej ilości czasu i formalności. Oprócz skłonienia kredytodawcy do wyrażenia zgody, właściciel domu musi następnie znaleźć agenta nieruchomości, który jest gotów zająć się sprzedażą. W przypadku znalezienia nabywcy komplikacje trwają. Pożyczkodawca często obsługuje pożyczkę w imieniu inwestora. Jeśli pożyczkodawca jest zadowolony ze sprzedaży, pożyczkodawca musi wówczas współpracować z inwestorem posiadającym pożyczkę, aby dojść do porozumienia. To może zająć trochę czasu. Jeśli dom jest objęty prywatnym ubezpieczeniem kredytu hipotecznego (PMI), ubezpieczyciel może być również zaangażowany w ten proces. Ubezpieczyciel ubezpieczył nieruchomość od niewykonania zobowiązania w celu ochrony interesów banku, więc ubezpieczyciel ma udział w tym procesie. Zasadniczo ramy czasowe do osiągnięcia porozumienia są długie, a bank ma niewielką motywację do współpracy.
Wykluczenie
Kiedy wszystko jest już powiedziane i zrobione, właściciel domu może być winien pieniądze bankowi, nawet po sprzedaży, aby zrekompensować różnicę między tym, co kupujący jest skłonny zapłacić a tym, co bank jest gotów zaakceptować. Jeśli uważasz, że może tak być w twojej sytuacji, alternatywą może być wykluczenie. Jednak rozważ tę opcję bardzo ostrożnie - chociaż krótka wyprzedaż nie jest dobra dla Twojej zdolności kredytowej, wykluczenie jest jeszcze gorsze. (Przeczytaj znaczenie twojej zdolności kredytowej, aby dowiedzieć się, jak twoja działalność związana z pożyczaniem wpływa na twoją zdolność kredytową).
Oprócz wyzwań związanych z organizacją sprzedaży, możliwości posiadania pieniędzy po sprzedaży i prawdopodobieństwa, że Twoja zdolność kredytowa zostanie trafiona, należy również wziąć pod uwagę podatki. Z perspektywy podatkowej różnicę między ceną sprzedaży domu a saldem kredytu hipotecznego można postrzegać jako dochód. Płacenie podatku lub udowodnienie, że byłeś niewypłacalny, a zatem zwolniony z podatku, to rzeczy, z którymi należy się uporać, ponieważ z perspektywy podatkowej krótka sprzedaż jest postrzegana jako umorzenie długów.
Możliwości uniknięcia kłopotów z krótką sprzedażą są ograniczone. Idealnym scenariuszem jest kontynuowanie życia w domu i spłacanie kredytu hipotecznego, dopóki rynek nieruchomości nie ulegnie poprawie i dom będzie mógł zostać sprzedany za cenę pokrywającą saldo kredytu hipotecznego. Inne opcje do rozważenia to przyjęcie współlokatora, aby pomóc zapłacić rachunki, lub przeprowadzka do mieszkania i wynajęcie domu.
Dolna linia
Najlepszym sposobem na zminimalizowanie ryzyka znalezienia się do góry nogami jest wykupienie najmniejszego kredytu hipotecznego, który można znaleźć i spłacenie go tak szybko, jak to możliwe. Wysiłek zaczyna się od zakupu domu, na który cię stać, który może być zupełnie inną własnością niż ta, w której czujesz, że należysz. (Potrzebujesz pomocy w łamaniu liczb? Przeczytaj Kredyty hipoteczne: na ile możesz sobie pozwolić? )
Mądrzy, ostrożni nabywcy domów dokonują znacznej zaliczki, co pozwala im uniknąć konieczności zakupu prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) i zapewnia wystarczającą ilość kapitału własnego, aby uzyskać amortyzację w przypadku spadku wartości nieruchomości. Ponadto, biorąc na siebie niewielką hipotekę, powinieneś być w stanie dokonać dodatkowych płatności i wydostać się spod obciążenia długiem w krótszym czasie. Wreszcie, dokonywanie dodatkowych płatności sprawia, że prawdopodobieństwo znalezienia się „do góry nogami” na hipotece jest znacznie mniejsze.
Zobacz Zrozumienie struktury płatności hipotecznych, aby zrozumieć proces obliczania i płatności, a także harmonogram amortyzacji kredytów mieszkaniowych.