Dochód operacyjny netto - definicja NOI

Co to jest dochód operacyjny netto - NOI?

Zysk operacyjny netto (NOI) to obliczenie stosowane do analizy rentowności generujących dochód inwestycji w nieruchomości. NOI równa się wszystkim przychodom z nieruchomości, pomniejszonym o wszelkie uzasadnione koszty operacyjne. NOI jest kwotą przed opodatkowaniem, która pojawia się na rachunku zysków i strat nieruchomości, z wyłączeniem spłat kapitału i odsetek od pożyczek, wydatków inwestycyjnych, amortyzacji i amortyzacji. Gdy wskaźnik ten jest stosowany w innych branżach, nazywa się go „EBIT”, co oznacza „zysk przed odsetkami i podatkami”.

Kluczowe dania na wynos

• Zysk operacyjny netto mierzy rentowność nieruchomości generujących dochód przed doliczeniem jakichkolwiek kosztów finansowania lub podatków.
• Wydatkami operacyjnymi stosowanymi w metodzie NOI można manipulować, jeśli właściciel nieruchomości odracza lub przyspiesza określone pozycje przychodów lub kosztów.
• Wskaźnik NOI nie obejmuje nakładów inwestycyjnych.

Wzór na NOI to:

Dochód operacyjny netto = RR − OE gdzie: RR = dochód z nieruchomości OE = koszty operacyjne \ początek {wyrównany} i \ text {Dochód operacyjny netto} = RR - OE \\ & \ textbf {gdzie:} \\ & RR = \ text { przychody z nieruchomości} \\ & OE = \ text {koszty operacyjne} \\ \ end {wyrównane} Dochód operacyjny netto = RR − OE gdzie: RR = przychody z nieruchomości OO = koszty operacyjne

1:31

Przychód operacyjny netto

Co Ci powie NOI?

Dochód operacyjny netto to metoda wyceny stosowana przez specjalistów z branży nieruchomości w celu ustalenia dokładnej wartości ich nieruchomości generujących dochód. Aby obliczyć NOI, koszty operacyjne nieruchomości należy odjąć od dochodu z nieruchomości.

Oprócz dochodów z wynajmu nieruchomość może również generować przychody z udogodnień, takich jak konstrukcje parkingowe, automaty z napojami i pralnia. Koszty operacyjne obejmują koszty utrzymania i utrzymania budynku, w tym składki ubezpieczeniowe, opłaty prawne, media, podatki od nieruchomości, koszty napraw i opłaty porządkowe. Wydatki inwestycyjne, takie jak koszty nowego systemu klimatyzacji dla całego budynku, nie są uwzględniane w obliczeniach.

NOI pomaga inwestorom nieruchomości w określeniu stopy kapitalizacji, co z kolei pomaga im obliczyć wartość nieruchomości, umożliwiając im w ten sposób porównanie różnych nieruchomości, które rozważają zakup lub sprzedaż.

W przypadku finansowanych nieruchomości wskaźnik NOI jest również stosowany we wskaźniku pokrycia długu (DCR), który informuje kredytodawców i inwestorów, czy dochód z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i spłatę długu. NOI służy również do obliczania mnożnika dochodu netto, zwrotu gotówki z inwestycji i całkowitego zwrotu z inwestycji.

Przykład wykorzystania dochodu operacyjnego netto

Załóżmy, że jesteś właścicielem nieruchomości, która co roku osiąga przychody w wysokości 120 000 USD i ponosi koszty operacyjne w wysokości 80 000 USD. W tych okolicznościach będzie miał wynikający z tego NOI w wysokości 40 000 USD (120 000 - 80 000 USD). Jeśli suma jest ujemna, a koszty operacyjne są wyższe niż przychody, wynik nazywa się stratą operacyjną netto (NOL).

Wierzyciele i pożyczkodawcy komercyjni w dużej mierze polegają na NOI przy określaniu potencjału generowania dochodu z nieruchomości obciążonej hipoteką, nawet bardziej niż uwzględniają historię kredytową inwestora w swoich decyzjach. Mówiąc prosto: wskaźnik ten pomaga kredytodawcom w fundamentalnej ocenie początkowej wartości nieruchomości poprzez prognozowanie jej przepływów pieniężnych. Jeśli nieruchomość zostanie uznana za rentowną, pożyczkodawcy również wykorzystają tę liczbę do ustalenia wielkości pożyczki, którą są skłonni udzielić. Z drugiej strony, jeśli nieruchomość wykazuje stratę operacyjną netto, pożyczkodawcy prawdopodobnie odrzucą wniosek kredytobiorcy o kredyt hipoteczny.

Właściciele nieruchomości mogą manipulować wydatkami operacyjnymi, odraczając niektóre wydatki, przyspieszając inne. NOI można również zwiększyć, podnosząc czynsze i inne opłaty, jednocześnie zmniejszając racjonalnie niezbędne koszty operacyjne. Jako przykład tego ostatniego rozważmy scenariusz, w którym właściciel mieszkania rezygnuje z czynszu w wysokości 12 000 USD rocznie w zamian za tego najemcę działającego jako zarządca nieruchomości. Jeśli właściciel mieszkania normalnie zapłaci zarządcy budynku pensję w wysokości 30 000 USD, może w konsekwencji odjąć „uzasadniony niezbędny” koszt 30 000 USD od przychodów, a nie rzeczywisty koszt 12 000 USD. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „NOI vs. EBIT: porównanie różnic”)

Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.

Terminy pokrewne

Jak stosować podejście dochodowe do wyceny nieruchomości Podejście dochodowe jest metodą wyceny nieruchomości, która pozwala inwestorom oszacować wartość nieruchomości na podstawie generowanego przez nią dochodu. więcej Co mierzy wskaźnik kosztów operacyjnych? Wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) definiuje się jako miarę kosztu użytkowania nieruchomości w porównaniu do dochodu z niej uzyskanego. więcej Zrozumienie przychodów Przychody to przychody generowane z normalnych operacji biznesowych. więcej Definicja stopy kapitalizacji Stopa kapitalizacji jest stopą zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej opartej na dochodzie, jaki ma ona wygenerować. więcej Dlaczego marże operacyjne mają znaczenie Marża operacyjna mierzy, jaki zysk firma osiąga za sprzedaż dolara, po zapłaceniu za zmienne koszty produkcji, takie jak płace i surowce, ale przed zapłaceniem odsetek lub podatków. więcej Zysk przed odsetkami i podatkami - EBIT Definicja Zysk przed odsetkami i podatkami jest wskaźnikiem rentowności firmy i jest obliczany jako przychód minus koszty, bez podatków i odsetek. więcej linków partnerskich