Koszty zamknięcia
Koszty zamknięcia to koszty, które są wyższe niż cena nieruchomości, które kupujący i sprzedający zwykle ponoszą w celu sfinalizowania transakcji na nieruchomości.
Poniesione koszty mogą obejmować opłaty za udzielenie kredytu, punkty dyskontowe, opłaty za wycenę, wyszukiwanie tytułu, ubezpieczenie tytułu, ankiety, podatki, opłaty za rejestrację czynów i opłaty za raport kredytowy. Koszty opłacone z góry to takie, które powracają w czasie, takie jak podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domów. Pożyczkodawca jest zobowiązany przez prawo do określenia tych kosztów w „szacunkach w dobrej wierze” w ciągu trzech dni od złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy.
Zrozumienie kosztów zamknięcia
Koszty zamknięcia występują, gdy tytuł własności zostaje przeniesiony ze sprzedającego na kupującego. Całkowita kwota kosztów zamknięcia w dolarach zależy od miejsca sprzedaży nieruchomości i wartości nieruchomości. Nabywcy domów zwykle płacą od 2% do 5% ceny zakupu, ale koszty zamknięcia mogą zostać poniesione przez sprzedającego lub kupującego. Transakcja na rynku nieruchomości jest dość złożonym procesem z udziałem wielu graczy i licznych ruchomych części. Niektóre stany (i niektóre produkty pożyczkowe) wymagają pewnych kontroli poza kontrolą podstawową, którą płacisz bezpośrednio wybranemu inspektorowi domu. Następnie są podatki od nieruchomości i przeniesienia, a także ochrona ubezpieczeniowa i różne dodatkowe opłaty.
Według ostatnich badań przeprowadzonych przez ClosingCorp, firmę zajmującą się danymi dotyczącymi kosztów zamknięcia nieruchomości, Homebuyers w USA płacą średnio 4 876 USD za koszty zamknięcia. Badanie wykazało najwyższe średnie koszty zamknięcia w niektórych częściach północnego wschodu, w tym w Dystrykcie Kolumbii (12 573 USD), Nowym Jorku (9 341 USD), Delaware (8 663 USD), Maryland (7 211 USD) i Vermont (6 839 USD). Stany o najniższych średnich kosztach zamknięcia obejmowały Missouri (2 905 USD), Indianę (2 934 USD), Dakotę Południową (2 996 USD), Iową (3 138 USD) i Karolinę Północną (3 206 USD).
Przepisy wymagają od pożyczkodawców oszacowania pożyczki, która ujawnia koszty zamknięcia nieruchomości. Zgodnie z ustawą o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA) pożyczkodawcy są zobowiązani przez prawo do przedstawienia tego oszacowania, znanego również jako oszacowanie w dobrej wierze, w ciągu trzech dni od złożenia przez pożyczkodawcę wniosku o pożyczkę. Co najmniej trzy dni przed zamknięciem pożyczkodawca powinien również przedstawić oświadczenie o zamknięciu zawierające wszystkie opłaty za zamknięcie. Wymienione opłaty mogły ulec zmianie w stosunku do oszacowania kredytu.
Kluczowe dania na wynos
- Kosztami zamknięcia są opłaty i prowizje należne przy zamknięciu transakcji nieruchomościowej, przekraczające cenę zakupu nieruchomości. Sprzedawcy mogą również podlegać kosztom zamknięcia.
- Przykłady typowych kosztów zamknięcia obejmują opłaty związane z powstaniem i gwarantowaniem kredytu hipotecznego, prowizje od nieruchomości, podatki, ubezpieczenie i rejestrację.
- Koszty zamknięcia muszą być prawnie ujawnione kupującym i sprzedającym oraz uzgodnione przed zawarciem umowy dotyczącej nieruchomości.
Przykłady kosztów zamknięcia
Opłaty początkowe to opłaty pobierane przez bank za utworzenie pożyczki. Opłata zazwyczaj wynosi 1% kredytu hipotecznego. Kupujący może zakupić punkty rabatowe z góry, aby obniżyć oprocentowanie naliczane przez bank. Chociaż bank wymaga raportu kredytowego i wniosku o pożyczkę, opłaty te podlegają negocjacji i mogą zostać pokryte przez bank. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest dodatkową opłatą stosowaną do każdego zakupu z zaliczką mniejszą niż 20%.
Ubezpieczenie własności chroni pożyczkodawcę przed roszczeniami wobec domu i chroni kupującego przed byłymi kontrahentami zgłaszającymi roszczenia wobec nieruchomości. Kredytodawcy często wymagają oceny, która w większości obszarów może kosztować nawet 400 USD. Władze lokalne pobierają opłaty rejestracyjne i podatki za rejestrację sprzedaży nieruchomości. Te podatki transferowe różnią się w zależności od stanu.
Wszystkie koszty zamknięcia zostaną wyszczególnione w szacunkach kredytu i ujawnieniu zamknięcia. Oto standardowe opłaty, których możesz się spodziewać:
Opłata za złożenie wniosku
- Opłata pobierana przez pożyczkodawcę za przetworzenie wniosku o kredyt hipoteczny. Zapytaj pożyczkodawcę o szczegóły przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.
Opłata adwokacka
- Opłata pobierana przez prawnika od nieruchomości za przygotowanie i przegląd umów i umów kupna domu. Nie wszystkie stany wymagają pełnomocnika do obsługi transakcji na rynku nieruchomości.
Opłata za zamknięcie
- Nazywany również „opłatą depozytową”, jest wypłacany stronie, która obsługuje zamknięcie: firmie tytułowej, firmie depozytowej lub pełnomocnikowi, w zależności od prawa stanowego.
Opłata kurierska
- Jeśli podpisujesz dokumenty papierowe, ta opłata pomaga przyspieszyć ich transport. Jeśli zamknięcie odbywa się cyfrowo, możesz nie zapłacić tej opłaty.
Opłata za raport kredytowy
- Opłata od 15 do 30 USD od pożyczkodawcy za pobranie raportów kredytowych z trzech głównych biur sprawozdawczych. Niektórzy pożyczkodawcy mogą nie pobierać tej opłaty, ponieważ otrzymują zniżkę od agencji sprawozdawczych.
Depozyt depozytowy
- Niektórzy pożyczkodawcy wymagają złożenia dwóch miesięcy płatności podatku od nieruchomości i ubezpieczenia kredytu hipotecznego przy zamknięciu.
Składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA
- Pożyczki FHA wymagają składki z góry na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (UPMIP) w wysokości 1, 75% podstawowej kwoty pożyczki, która ma zostać zapłacona przy zamknięciu (lub może zostać przeniesiona do kredytu hipotecznego). Istnieje również roczna płatność MIP wypłacana co miesiąc, która może wynosić od 0, 45% do 0, 85%, w zależności od okresu kredytowania i kwoty podstawowej.
Opłata za określenie i monitorowanie powodzi
- Opłata pobierana od certyfikowanego inspektora powodziowego w celu ustalenia, czy nieruchomość znajduje się w strefie powodziowej, która wymaga ubezpieczenia przeciwpowodziowego (odrębnego od polisy ubezpieczeniowej właściciela domu). Część opłaty obejmuje bieżące obserwacje w celu monitorowania zmian stanu powodziowego nieruchomości.
Opłata za transfer stowarzyszenia właścicieli domów
- Jeśli kupujesz kondominium, kamienicę lub nieruchomość w planowanej inwestycji, musisz dołączyć do stowarzyszenia właścicieli tej społeczności. Jest to opłata za przeniesienie, która pokrywa koszty przeniesienia własności, takie jak dokumenty. To, czy sprzedawca lub kupujący uiści opłatę, może, ale nie musi być zawarte w umowie; powinieneś sprawdzić z góry. Sprzedawca powinien dostarczyć dokumentację wykazującą kwoty opłat HOA oraz kopię sprawozdań finansowych, zawiadomień i protokołów HOA. Poproś o zapoznanie się z tymi dokumentami, a także z regulaminem, przymierzami, warunkami i ograniczeniami (lub CC & Rs) i zasadami HOA przed zakupem nieruchomości, aby upewnić się, że ma dobrą sytuację finansową i jest to miejsce, w którym chcesz mieszkać.
Ubezpieczenie domu
- Pożyczkodawca zazwyczaj wymaga przedpłaty składki ubezpieczeniowej za pierwszy rok przy zamknięciu.
Ubezpieczenie tytułu pożyczkodawcy
- Jednorazowa opłata wstępna wnoszona na rzecz spółki tytułowej, która chroni pożyczkodawcę, jeśli powstanie spór lub zastaw własności, którego nie znalazł podczas wyszukiwania tytułu.
Kontrola farb na bazie ołowiu
- Opłata uiszczona na rzecz certyfikowanego inspektora w celu ustalenia, czy nieruchomość ma niebezpieczną farbę na bazie ołowiu.
Zwrotnica
- Punkty (lub „punkty dyskontowe”) oznaczają opcjonalną płatność z góry dla pożyczkodawcy w celu zmniejszenia oprocentowania pożyczki, a tym samym obniżenia miesięcznej płatności. Jeden punkt to 1% kwoty pożyczki. W środowisku o niskim oprocentowaniu może nie zaoszczędzić dużo pieniędzy.
Ubezpieczenie tytułu własności
- Ta polityka chroni Cię na wypadek, gdyby ktoś zakwestionował Twoją własność domu. Zazwyczaj jest to opcjonalne, ale wysoce zalecane przez ekspertów prawnych.
Opłata za powstanie
- Opłata ta pokrywa koszty administracyjne pożyczkodawcy związane z przetworzeniem opłaty i wynosi zazwyczaj 1% kwoty pożyczki. Niektórzy pożyczkodawcy nie pobierają opłat za udzielenie kredytu, ale zwykle naliczają wyższą stopę procentową w celu pokrycia kosztów.
Inspekcja szkodników
- Opłata, która pokrywa koszt profesjonalnej kontroli szkodników pod kątem termitów, suchej zgnilizny lub innych szkód związanych ze szkodnikami. Niektóre stany i niektóre pożyczki ubezpieczone przez rząd wymagają kontroli.
Przedpłacone codzienne opłaty odsetkowe
- Płatność na pokrycie wszelkich odsetek od kredytu hipotecznego, które będą naliczane od daty zamknięcia do daty pierwszej płatności kredytu hipotecznego.
Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI)
- Jeśli Twoja przedpłata jest mniejsza niż 20%, pożyczkodawca może wymagać PMI. Może być konieczne dokonanie płatności PMI za pierwszy miesiąc przy zamknięciu.
Opłata za wycenę nieruchomości
- Wymagana opłata uiszczona na rzecz profesjonalnej firmy zajmującej się wyceną nieruchomości w celu oszacowania wartości rynkowej domu, użyta do ustalenia współczynnika kredytu do wartości (LTV).
Podatek własnościowy
- Przy zamknięciu spodziewaj się zapłaty wszelkich podatków od nieruchomości, które są należne w ciągu 60 dni od zakupu domu.
Opłata za blokadę stawki
- Opłata pobierana przez pożyczkodawcę za zagwarantowanie określonej stopy procentowej przez ograniczony czas, zazwyczaj od momentu otrzymania wstępnej zgody do zamknięcia.
Masz dobrą stopę hipoteczną? Zablokuj! daje ci szczegóły.
Opłata za rejestrację
- Opłata pobierana przez lokalne biuro rejestracji, zwykle miasto lub powiat, za rejestrację publicznych ewidencji gruntów.
Opłata za badanie
- Opłata pobierana przez firmę geodezyjną za sprawdzenie linii nieruchomości i wspólnych ogrodzeń w celu potwierdzenia granic nieruchomości.
Monitorowanie podatków i opłaty za badania statusu podatkowego
- Opłata od strony trzeciej za monitorowanie płatności podatku od nieruchomości i powiadamianie kredytodawcy o wszelkich problemach z płatnościami, takich jak spóźnione lub nieudane płatności.
Opłata za wyszukiwanie tytułu
- Opłata pobierana przez spółkę tytułową za analizę ewidencji nieruchomości publicznych pod kątem wszelkich rozbieżności własnościowych. Firma tytułowa przeszukuje akty prawne i upewnia się, że na nieruchomości nie występują nierozstrzygnięte spory własnościowe ani zastawy.
Przenieś podatek
- Podatek pobierany w celu przeniesienia tytułu własności ze sprzedającego na kupującego.
Opłata za ubezpieczenie
- Opłata pobierana przez pożyczkodawcę za gwarantowanie kredytu. Underwriting to proces badawczy mający na celu weryfikację informacji finansowych, dochodów, zatrudnienia i kredytu w celu ostatecznego zatwierdzenia pożyczki.
Opłata za finansowanie VA
- Jeśli jesteś pożyczkobiorcą VA, opłata ta, naliczona jako procent kwoty pożyczki, pomaga zrównoważyć koszty programu pożyczkowego dla podatników w USA. Wysokość opłaty za finansowanie zależy od kwalifikacji służby wojskowej i kwoty pożyczki; opłatę można uiścić w momencie zamknięcia lub przenieść do hipoteki. Niektórzy członkowie wojska są zwolnieni z opłat.
Kolejna duża opłata: prowizje od nieruchomości. Kupujący nie płacą jednak tej opłaty; sprzedawcy robią. Zazwyczaj opłata prowizyjna wynosi od 5% do 6% ceny zakupu domu i jest równomiernie podzielona między agenta sprzedającego i agenta kupującego.
Jak zmniejszyć koszty zamknięcia
Może się wydawać, że nie stać Cię na wszystkie te opłaty oprócz zaliczki, kosztów przeprowadzki i napraw w nowym domu. Istnieją jednak sposoby negocjowania tych opłat.
- Robić zakupy. Dotyczy to pożyczkodawców i usług stron trzecich, takich jak polisy ubezpieczeniowe właścicieli domów i firmy tytułowe. Wielu nabywców domów nie zdaje sobie sprawy, że może zaoszczędzić znaczne pieniądze na kosztach zamknięcia, porównując opłaty od pożyczkodawcy do pożyczkodawcy. Ponadto nie musisz korzystać z usług firmy tytułowej, inspektora szkodników ani agenta ubezpieczeniowego właściciela domu, sugerowanego przez pożyczkodawcę. Odrabiaj pracę domową, a możesz zaoszczędzić sporo pieniędzy na tych opłatach.
- Zaplanuj zamknięcie na koniec miesiąca. Data zamknięcia pod koniec miesiąca lub pod koniec miesiąca pomaga obniżyć przedpłacone codzienne odsetki. Pożyczkodawca może uruchomić ten scenariusz, aby dowiedzieć się, ile możesz zaoszczędzić.
- Zwróć się do sprzedawcy o pomoc. Być może uda Ci się skłonić sprzedawcę do obniżenia ceny zakupu lub do pokrycia części (lub całości - jeśli masz szczęście) kosztów zamknięcia. Jest to bardziej prawdopodobne, jeśli sprzedawca jest zmotywowany, a dom jest na rynku od dłuższego czasu z kilkoma ofertami. Jednak na wielu gorących rynkach mieszkaniowych warunki sprzyjają sprzedawcom, więc możesz uzyskać odpowiedź zwrotną lub całkowicie „nie”, jeśli poprosisz o pomoc sprzedawcy. Pytanie nie jest bolesne.
- Porównaj oszacowanie pożyczki i końcowe formularze informacyjne. Po otrzymaniu wstępnej wyceny kredytu przejrzyj ją grzebieniem o drobnych zębach. Jeśli nie jesteś pewien, co pociąga za sobą opłata lub dlaczego jest naliczana, poproś pożyczkodawcę o wyjaśnienie. Pożyczkodawca, który nie może wyjaśnić opłaty lub odpycha w razie zapytania, powinien być czerwoną flagą. Podobnie, jeśli zauważysz nowe opłaty lub zauważysz znaczny wzrost niektórych opłat za zamknięcie, poproś pożyczkodawcę o szczegółowe omówienie. Często zdarza się, że koszty zamknięcia wahają się od wstępnego zatwierdzenia do zamknięcia, ale duże skoki lub zaskakujące dodatki mogą mieć wpływ na twoją zdolność do zamykania.
- Negocjuj opłaty specyficzne dla pożyczki. Jeśli podejrzewasz, że pożyczkodawca nalicza niepotrzebne opłaty, zwane „opłatami śmieciowymi”, wypowiedz się. Poproś pożyczkodawcę o usunięcie lub zmniejszenie opłat, jeśli zauważysz powielanie. Porównywalne zakupy mogą być Twoim sprzymierzeńcem w zmniejszaniu kosztów zamknięcia, a także w znajdowaniu konkurencyjnych warunków i stawek. Uważaj szczególnie na nadmierne opłaty za przetwarzanie i dokumentację.
- Nałóż koszty zamknięcia na kredyt hipoteczny (w ostateczności). W niektórych przypadkach pożyczkodawcy zaoferują pokrycie kosztów zamknięcia lub przeniesienie ich na pożyczkę. Ale nie jesteś zaryzykowany; pożyczkodawcy zwykle naliczają wyższe oprocentowanie, aby pokryć opłaty za zamknięcie, co oznacza, że ostatecznie płacisz odsetki od pożyczki - i od kosztów zamknięcia.
Hipoteka bez kosztów zamknięcia
Hipoteki bez kosztów zamknięcia eliminują wszystkie opłaty z góry dla kupującego w momencie zamknięcia. Tego rodzaju kredyty hipoteczne są korzystne w krótkim okresie, ale prawdopodobnie skutkują wyższymi stopami procentowymi. Koszty zamknięcia można również zaksięgować w całkowitej hipotece, co oznacza, że kupujący płaci odsetki od kosztów zamknięcia w czasie. Dlatego chociaż hipoteki bez kosztu zamknięcia są pomocne w zmniejszeniu początkowych nakładów kapitałowych, należy wziąć pod uwagę długoterminowe konsekwencje finansowe.