Zysk z długu hipotecznego z MBS

Według Banku Rezerw Federalnych w Nowym Jorku salda hipoteczne stanowiły największy składnik zadłużenia gospodarstw domowych w drugim kwartale 2018 r. Według stanu na 30 czerwca w raportach dotyczących kredytów konsumenckich zadłużenie związane z hipoteką wyniosło ogółem 9 bilionów USD, co stanowi wzrost o 60 miliardów dolarów z pierwszego kwartału roku. Chociaż oczekuje się, że stopy hipoteczne wzrosną, popyt na mieszkania w połączeniu z niskim bezrobociem może nadal napędzać rynek kredytów hipotecznych. Oznacza to, że pożyczka musi się rozszerzyć. Ta sytuacja stwarza okazję dla bystrych inwestorów, którzy mogą skorzystać z papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS), aby posiadać część tego długu.

Należy pamiętać, że aktywa te odegrały kluczową rolę w kryzysie finansowym w 2008 r. Banki zniosły wiele ograniczeń dotyczących kredytów hipotecznych, niektóre nawet nie pobierały pieniędzy i w pełni finansowały kredyty mieszkaniowe. Ale większość nowych właścicieli domów po prostu nie mogła sobie pozwolić na swoje płatności, co nie przeszkadzało kredytodawcom. Nadal byli w stanie zarabiać pieniądze, pakując pożyczki i sprzedając je inwestorom. To z kolei stworzyło bańkę, która ostatecznie pękła w 2007 r. Efekt strugi uderzył w Lehman Brothers, powodując upadek banku, a następnie wysyłając fale wstrząsów w całej gospodarce światowej.

Czy nadal możesz sobie pozwolić na inwestowanie w te aktywa? W tym artykule pokażemy, jak możesz wykorzystać MBS jako uzupełnienie innych aktywów o stałym dochodzie.

Kluczowe dania na wynos

• Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) to instrumenty o stałym dochodzie, które łączą poszczególne hipoteki w jeden papier wartościowy.
• Chociaż MBS dywersyfikuje ryzyko związane z nieruchomościami, są one również bardzo ryzykowne i były częściowo odpowiedzialne za kryzys finansowy w 2008 r. I załamanie rynku hipotecznego.
• Od tego czasu ludzie zaczęli analizować poszczególne oferty MBS i są w stanie identyfikować zyskowne papiery wartościowe.
• Inwestorom indywidualnym trudno jest uzyskać dostęp do MBS, ale może to zrobić pośrednio poprzez fundusze wspólnego inwestowania, które inwestują w MBS.

Jak powstają

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką to zobowiązania dłużne zakupione od banków, towarzystw hipotecznych, kas i innych instytucji finansowych, a następnie zgromadzone w pule przez podmiot rządowy, quasi-rządowy lub prywatny. Podmioty te sprzedają następnie papiery wartościowe inwestorom. Ten proces jest zilustrowany poniżej:

1. Nabywcy nieruchomości pożyczają od instytucji finansowych
2. Instytucje finansowe sprzedają kredyty hipoteczne podmiotom MBS.
3. Podmioty MBS tworzą pule hipoteczne i emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.
4. Osoby inwestują w pule MBS.

Rodzaje MBS

Istnieją dwa rodzaje MBS. Świadectwo przejścia lub uczestnictwa stanowi bezpośrednią własność w puli hipotek. Otrzymasz proporcjonalną część wszystkich płatności kapitału i odsetek dokonanych w puli, ponieważ emitent otrzymuje miesięczne płatności od kredytobiorców. Pula kredytów hipotecznych będzie zazwyczaj miała termin zapadalności od pięciu do 30 lat. Przepływy pieniężne mogą się jednak zmieniać z miesiąca na miesiąc, w zależności od tego, ile hipotek spłacono wcześniej. Tutaj leży ryzyko przedpłaty. Gdy obecne stopy procentowe spadną, pożyczkobiorcy mogą refinansować i spłacić swoje pożyczki. Inwestorzy muszą następnie spróbować znaleźć stopy zwrotu podobne do swoich pierwotnych inwestycji w środowisku o niższej stopie procentowej. I odwrotnie, inwestorzy mogą być narażeni na ryzyko stopy procentowej, gdy stopy procentowe wzrosną. Pożyczkobiorcy pozostaną przy swoich pożyczkach, pozostawiając inwestorów utkwionych w niższych stopach zwrotu w środowisku rosnących stóp procentowych.

Drugi rodzaj MBS to zabezpieczone zobowiązanie hipoteczne (CMO). Jest to pula hipotek przejściowych.

Istnieje kilka rodzajów WOR, które mają na celu zmniejszenie ryzyka przedpłaty inwestorów. W ramach sekwencyjnej wspólnej organizacji rynku wynagrodzeń emitenci wspólnej organizacji rynku rozdzielą przepływy pieniężne na posiadaczy obligacji z szeregu klas zwanych transzami. Każda transza zawiera papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką o podobnym terminie zapadalności i przepływach pieniężnych. Każda transza różni się od pozostałych w ramach WOR. Na przykład wspólna organizacja rynku może mieć cztery transze z hipotekami średnio po dwa, pięć, siedem i 20 lat każda. Kiedy przychodzą spłaty kredytu hipotecznego, emitent WOR najpierw wpłaci odsetki kuponowe określone obligatariuszom w każdej transzy. Zaplanowane i nieplanowane spłaty kwoty głównej trafią najpierw do inwestorów w pierwszych transzach. Po ich spłaceniu inwestorzy w późniejszych transzach otrzymają płatności główne. Koncepcja polega na przeniesieniu ryzyka przedpłaty z jednej transzy do drugiej. Niektóre WOR mogą mieć 50 lub więcej współzależnych transz. Dlatego przed inwestowaniem należy zapoznać się z cechami innych transz w ramach WOR. Istnieją dwa rodzaje transz:

• Transze PAC wykorzystują koncepcję tonącego funduszu, aby pomóc inwestorom zmniejszyć ryzyko przedpłaty i uzyskać bardziej stabilny przepływ środków pieniężnych. W celu absorpcji nadwyżki kapitału ustanawia się obligację towarzyszącą, ponieważ hipoteki spłacane są wcześnie. Dzięki dochodom z dwóch źródeł (PAC i obligacji towarzyszących) inwestorzy mają większą szansę na otrzymywanie płatności w stosunku do pierwotnego harmonogramu zapadalności.
• Transze Z są również znane jako obligacje memoriałowe lub transze obligacji akrecyjnych. W okresie naliczania odsetki nie są wypłacane inwestorom. Zamiast tego, kwota główna rośnie ze stawką złożoną. Eliminuje to ryzyko, że inwestorzy będą musieli ponownie zainwestować przy niższych stopach zwrotu, jeśli obecne stawki rynkowe spadną. Po spłacie wcześniejszych transz posiadacze transzy Z otrzymają płatności kuponowe na podstawie wyższego salda kapitału obligacji. Co więcej, otrzymają wszelkie spłaty kapitału z podstawowych hipotek. Ponieważ odsetki naliczone w okresie naliczania podlegają opodatkowaniu - nawet jeśli inwestorzy faktycznie ich nie otrzymują - transze Z mogą być lepiej dostosowane do rachunków z odroczonym podatkiem.

Pozbawione hipoteczne papiery wartościowe to MBS, które płacą tylko kapitał główny inwestorów (PO) lub tylko odsetki (IO). Paski są tworzone z MBS lub mogą być transzami w CMO.

• Wyłącznie główny (PO): inwestorzy płacą PO za głęboko obniżoną cenę i otrzymują spłatę kapitału z podstawowych hipotek. Wartość rynkowa OP może się wahać w szerokim zakresie w oparciu o bieżące stopy procentowe. Wraz ze spadkiem stóp procentowych przedpłaty mogą wzrosnąć, a wartość OP może wzrosnąć. Z drugiej strony, gdy obecne stawki wzrosną, a przedpłaty spadną, OP może stracić na wartości.
• Tylko odsetki (IO): IO ściśle płaci odsetki oparte na kwocie niespłaconego kapitału. W miarę amortyzacji kredytów hipotecznych i przedterminowych spłat saldo kapitału przepływ gotówki spada. Wartość IO zmienia się naprzeciwko OP, ponieważ wraz ze spadkiem bieżących stóp procentowych i wzrostem przedpłat, dochód może spaść. A gdy obecne stopy procentowe wzrosną, inwestorzy są bardziej skłonni do otrzymywania płatności odsetkowych w dłuższym okresie, zwiększając w ten sposób wartość rynkową IO.

Fitch Ratings i inni podają ratingi kredytowe, a także stopy kuponowe i terminy zapadalności dla MBS.

Emitenci MBS

Możesz kupić MBS od kilku różnych emitentów. Banki inwestycyjne, instytucje finansowe i firmy budujące domy emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pod marką prywatną. Ich zdolność kredytowa i ocena bezpieczeństwa mogą być znacznie niższe niż agencji rządowych i przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd.

Freddie Mac jest regulowanym przez rząd, sponsorowanym przez rząd przedsiębiorstwem, które kupuje kredyty hipoteczne od pożyczkodawców w całym kraju. Następnie pakuje je w papiery wartościowe, które można sprzedać inwestorom w różnych formach. Freddie Macs nie są wspierane przez rząd USA, ale korporacja ma specjalne uprawnienia do pożyczania pieniędzy od Skarbu USA.

Fannie Mae jest spółką akcyjną, która jest obecnie przedmiotem obrotu pozagiełdowego. Został usunięty z S&P 500 w 2008 r. I wycofany z giełdy nowojorskiej w 2010 r. Po tym, jak spadł poniżej wymogów ceny minimalnej. Nie otrzymuje finansowania rządowego ani wsparcia. Jeśli chodzi o bezpieczeństwo, MBS Fannie Mae jest wspierana przez kondycję finansową korporacji - nie przez rząd USA.

Ginnie Maes to jedyne MBS wspierane przez pełną wiarę i uznanie rządu USA. Składają się głównie z pożyczek ubezpieczonych przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa lub gwarantowanych przez Administrację Weteranów.

Fundusze inwestycyjne

Jeśli podoba ci się pomysł czerpania zysków ze wzrostu kredytów hipotecznych, ale nie chcesz badać wszystkich różnych rodzajów MBS, możesz być bardziej komfortowy z hipotecznymi funduszami inwestycyjnymi. Istnieją fundusze, które inwestują tylko w jeden rodzaj MBS, na przykład Ginnie Maes, podczas gdy istnieją inne, które zawierają różne rodzaje MBS w swoich innych pakietach obligacji rządowych.

Oprócz większej dywersyfikacji pożyczek, fundusze wspólnego inwestowania mogą reinwestować wszystkie zwroty kapitału w inne MBS. Pozwala to inwestorom na uzyskiwanie rentowności, które zmieniają się wraz z obecnymi stopami, i zmniejsza ryzyko przedpłat i stóp procentowych.

Dolna linia

MBS może zaoferować wsparcie rządu federalnego, miesięczny dochód i stałą stopę procentową. Minusem jest jednak to, że termin ten może być niepewny i mogą nie wzrosnąć tak jak inne obligacje, gdy spadną bieżące stopy procentowe. Nie zapominaj też, że przy każdej miesięcznej płatności możesz otrzymać zwrot kwoty głównej. W związku z tym w dniu zapadalności może nie pozostać żaden kapitał do ponownego zainwestowania.