Plusy i minusy 15-letniej hipoteki

15-letni kredyt hipoteczny to pożyczka na zakup domu, w której oprocentowanie i miesięczna rata są stałe przez cały okres kredytowania. Niektórzy kredytobiorcy wybierają kredyt hipoteczny na 15 lat w porównaniu z bardziej konwencjonalnym kredytem hipotecznym na 30 lat, ponieważ pozwala to zaoszczędzić znaczną ilość pieniędzy w perspektywie długoterminowej.

Plusy i minusy 15-letniej hipoteki

Obecnie na rynku dostępnych jest kilka rodzajów produktów hipotecznych. 15-letni kredyt hipoteczny ma pewne zalety i wady w porównaniu do 30-letniego. Jednak oba produkty mają podobne podobieństwa, na przykład na stopę procentową może mieć wpływ historia kredytowa kredytobiorcy i ocena wiarygodności kredytowej.

Ocena kredytowa to liczbowa reprezentacja prawdopodobieństwa, że ​​pożyczkobiorca spłaci należne pieniądze. Terminowe płatności, długość historii kredytowej oraz liczba otwartych rachunków kredytowych to czynniki wpływające na zdolność kredytową. Oczywiście, zarówno pożyczka na 15 lat, jak i na 30 lat wymaga również dużego miesięcznego dochodu na pokrycie ewentualnej spłaty kredytu hipotecznego, a także innych długów.

Zalety 15-letniego kredytu hipotecznego

Poniżej przedstawiamy zalety 15-letniego kredytu hipotecznego w porównaniu z 30-letnim. Oba mają stałe stawki i stałe płatności na swoich warunkach.

Mniej w całkowitych odsetkach

15-letni kredyt hipoteczny kosztuje w dłuższej perspektywie mniej, ponieważ łączna kwota odsetek jest mniejsza niż 30-letni kredyt hipoteczny. Koszt kredytu hipotecznego jest obliczany na podstawie rocznej stopy procentowej, a ponieważ pożyczasz pieniądze na pół tak długo, całkowite zapłacone odsetki będą prawdopodobnie stanowiły połowę kwoty, którą zapłacisz w ciągu 30 lat.

Na przykład kwota kredytu hipotecznego w wysokości 250 000 USD w ciągu 30 lat o oprocentowaniu 4% kosztowałaby 42 6 674 USD spłat kapitału i odsetek do końca tego okresu. Łączne odsetki wyniosłyby 179 674 USD za pożyczkę na 30 lat.

Ta sama kwota pożyczki i oprocentowanie w ciągu 15 lat kosztowałyby 332 860 USD do końca tego okresu. Łączne odsetki wyniosłyby 82 860 USD za pożyczkę na 15 lat. Przy 4% zapłacisz tylko około 46% łącznych odsetek za 15 lat, niż zapłacisz za 30 lat. Im wyższa stopa procentowa, tym większa luka między dwiema hipotekami.

Niższe oprocentowanie

Ponieważ kredyty krótkoterminowe są mniej ryzykowne i tańsze dla banków do finansowania niż kredyty długoterminowe, 15-letni kredyt hipoteczny ma zazwyczaj niższe oprocentowanie. Stawka może wynosić od jednego punktu kwartalnego do całego punktu mniej niż 30-letni kredyt hipoteczny.

Fannie Mae

Jeśli twój kredyt hipoteczny został zakupiony przez jedną ze sponsorowanych przez rząd firm, takich jak Fannie Mae, prawdopodobnie zapłacisz mniej za 15-letnią pożyczkę. Fannie Mae i inne wspierane przez rząd przedsiębiorstwa naliczają tak zwane korekty cen na poziomie kredytu, które często dotyczą tylko hipotek 30-letnich lub są wyższe.

Opłaty te zwykle dotyczą kredytobiorców o niższej ocenie wiarygodności kredytowej, którzy dokonują mniejszych zaliczek. Federalna Administracja Mieszkalnictwa obciąża 15-letnich kredytobiorców niższymi składkami na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub PMI jest wymagane przez kredytodawców, gdy wpłacasz zaliczkę w wysokości mniejszej niż 20% wartości domu. PMI chroni pożyczkodawcę na wypadek, gdybyś nie mógł dokonać płatności. PMI jest naliczany jako opłata miesięczna dodawana do spłaty kredytu hipotecznego, ale jest tymczasowy, co oznacza, że ​​przestaje istnieć, gdy spłacasz 20% kredytu hipotecznego.

Ważne jest, aby pamiętać, że chociaż większość kredytobiorców będzie miała niższe opłaty z góry w przypadku produktów sponsorowanych przez rząd, prawdopodobnie pokryją te koszty w ramach wyższej stopy procentowej.

Wymuszone oszczędności

Ponieważ miesięczna rata kredytu jest wyższa w przypadku 15-letniej hipoteki, planiści finansowi uważają ją za rodzaj przymusowych oszczędności. Innymi słowy, zamiast czerpać miesięczne oszczędności z 30-letniego okresu i inwestować środki na koncie rynku pieniężnego lub giełdzie, zainwestowałbyś je w swój dom, który na dłuższą metę może również docenić w wartości.

Wady 15-letniego kredytu hipotecznego

Pomimo odsetek zaoszczędzonych dzięki 15-letniej hipotece, istnieje kilka czynników i wad, które kredytobiorcy powinni przemyśleć przed podjęciem decyzji o terminie spłaty kredytu.

Wyższe miesięczne płatności

15-letni kredyt hipoteczny ma wyższą miesięczną spłatę niż 30-letni, ponieważ pożyczka musi zostać spłacona w połowie czasu. Na przykład 15-letnia pożyczka na 250 000 USD przy 4% oprocentowaniu ma miesięczną spłatę 1 849 USD w porównaniu do 1 194 USD na 30 lat. Innymi słowy, 15-letnia miesięczna płatność jest o 55% wyższa niż 30-letnia za tę samą kwotę według tej samej stawki.

Mniej przystępności cenowej

Wyższa płatność może ograniczyć kupującego do bardziej skromnego domu niż byłby w stanie kupić za 30-letnią pożyczkę. Korzystając z powyższego przykładu, powiedzmy, że kredytodawca hipoteczny zatwierdzi maksymalnie 1500 USD miesięcznie. Pożyczkobiorca musiałby kupić tańszy dom - hipoteka w wysokości 200 000 USD na 4% przez 15 lat skutkuje spłatą 1 479 USD. Pożyczkobiorca może również zdecydować się na większą spłatę (50 000 USD), zwiększając całkowitą kwotę kredytu hipotecznego z 250 000 USD do 200 000 USD, co również spowodowałoby spłatę kwoty poniżej 1500 USD miesięcznie.

Z drugiej strony 30-letnia pożyczka (na 250 000 USD) spowodowałaby miesięczną spłatę 1194 USD - znacznie poniżej maksymalnej kwoty 1500 USD. Ponadto 30-letnia pożyczka pozwala pożyczkobiorcy na zakup większego domu lub zaciągnięcie większej hipoteki. Na przykład 30-letni kredyt hipoteczny na dom o wartości 300 000 USD kosztowałby 1 432 USD miesięcznie. Pożyczka na 30 lat zapewnia spłatę poniżej kwoty 1500 USD i pozwala pożyczkobiorcy zaciągnąć większą pożyczkę - przypuszczalnie uzyskanie większego domu lub lepszej lokalizacji.

Mniej pieniędzy na oszczędności

Wyższa płatność wymaga wyższych rezerw gotówkowych - nawet rocznego dochodu z oszczędności płynnych. Ponadto wyższa miesięczna rata oznacza, że ​​pożyczkobiorca może zrezygnować z możliwości uzyskania oszczędności lub zaoszczędzić na celach, takich jak czesne dla dziecka lub przejście na emeryturę. Ponadto zarówno konta oszczędnościowe, jak i emerytalne uczelni są odroczone w podatku, podczas gdy rachunki emerytalne w wysokości 401 tys. Mają wkład pracodawcy. Ponadto doświadczony i zdyscyplinowany inwestor straciłby możliwość inwestowania różnicy między 15-letnimi a 30-letnimi płatnościami w papiery wartościowe o wyższej stopie zwrotu.

Plusy

• 15-letni kredyt hipoteczny kosztuje mniej odsetek ogółem w porównaniu do 30-letniego

• 15-letnie zwykle ma korzystniejsze oprocentowanie

• 15 lat to wymuszone oszczędności, ponieważ dodatkowe wypłacone pieniądze są inwestowane w dom, a nie wydawane

Cons

• Pożyczki 15-letnie mają wyższe miesięczne płatności

• Mniej przystępności dzięki 15-letnim hipotekom

• Mniej pieniędzy na oszczędności lub emeryturę

• Trudności finansowe mogą wystąpić, jeśli pożyczkobiorca nie będzie w stanie spłacić wyższej 15-letniej kwoty kredytu

Dolna linia

15-letni kredyt hipoteczny może na dłuższą metę zaoszczędzić sporo pieniędzy. Ważne jest jednak, aby skonsultować się z planistą finansowym w celu omówienia sposobów obsługi płatności miesięcznych. Chociaż 15-letni może wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, jeśli stracisz pracę lub zmieni się dochód, to wyższa miesięczna rata w porównaniu do 30-letniej pożyczki może spowodować trudności finansowe.