Wstępne wykluczenie
Wstępne zamknięcie dostępu oznacza sytuację prawną, w jakiej znajduje się nieruchomość na wczesnych etapach przejęcia. Osiągnięcie statusu poprzedzającego wykluczenie rozpoczyna się, gdy pożyczkodawca złoży domyślne zawiadomienie o nieruchomości, które informuje właściciela nieruchomości, że pożyczkodawca podejmie kroki prawne w celu wykluczenia, jeżeli dług nie zostanie spłacony.
Właściciel nieruchomości może w tym momencie spłacić zaległe zadłużenie, może odwrócić domyślny status, uzupełniając opóźnienia w płatnościach, aby dom nie był już objęty uprzednim wykluczeniem lub może sprzedać nieruchomość, zanim przejdzie ona w stan wykluczenia.
1:25Pułapki związane z zakupem wykluczonego domu
Jak działa Pre-Foreclosure
Kiedy nabywca domu zaciąga pożyczkę na zakup nieruchomości, podpisuje umowę z instytucją pożyczającą, aby spłacać pożyczkę w miesięcznych ratach. Te miesięczne raty pokrywają część spłat kapitału i odsetek od kredytu hipotecznego. Mówi się, że jest w zwłoce, jeśli nie dokona płatności przez co najmniej trzy miesiące. Wstępne zamknięcie dostępu do rynku nie może rozpocząć się, dopóki nie przekroczy co najmniej trzech miesięcy zaległości.
Otrzyma zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, które również zostanie podane do publicznej wiadomości. To działanie rozpoczyna proces poprzedzający wykluczenie.
Okres poprzedzający wykluczenie może trwać od trzech do 10 miesięcy. Pod koniec tego czasu odbywa się aukcja publiczna lub sprzedaż powiernicza.
Uwagi specjalne
Dom sprzed wykluczenia, który trafia na sprzedaż, jest zwykle określany jako krótka sprzedaż. Sprzedaż może być prywatną transakcją między właścicielem domu do wynajęcia a kupującym, ale oferta kupującego musi zostać zatwierdzona przez bank przed sfinalizowaniem sprzedaży. Cena zakupu może być mniejsza niż niespłacone saldo kredytu, dlatego mówi się, że sprzedaż jest „krótka”. Jednak nie wszystkie krótkie wyprzedaże są poprzedzające wykluczenie. Właściciele domów czasami decydują się na sprzedaż swoich nieruchomości w jakikolwiek sposób, zanim ich zaległości osiągną ten etap.
Wstępnie zamknięty dom może zostać sprawdzony przez kupującego przed złożeniem oferty na dom. Nabywcą może być inwestor, który chce kupić nieruchomość za kwotę niższą od pełnej wartości rynkowej, a następnie sprzedać ją po wyższej cenie z zyskiem.
Jeśli właściciel domu wystawi nieruchomość na sprzedaż za pośrednictwem agenta nieruchomości, potencjalni nabywcy skontaktują się z agentem nieruchomości. Bank pożyczający musi zatwierdzić każdą krótką sprzedaż i zatrudnić jednego lub więcej pośredników w obrocie nieruchomościami w celu przygotowania opinii o cenie maklera (BPO) - szacunkowej wartości rynkowej opartej na analizie podobnych domów, które niedawno sprzedały na rynku lokalnym. Szacunkowa wartość rynkowa pomaga bankowi zdecydować, czy proponowana cena sprzedaży jest dopuszczalna.
Właściciele domów zagrożeni wykluczeniem mogą skontaktować się z federalnym programem Making Home Affordable pod numerem 888-995-HOPE (888-955-4673) w celu uzyskania pomocy w utrzymaniu domu lub przeprowadzce do nowego domu, jeśli nie jest to możliwe.
- Wstępne zamknięcie rozpoczyna się, gdy pożyczkodawca złoży domyślne zawiadomienie o nieruchomości, ponieważ właściciel domu ma co najmniej trzy miesiące zaległości w spłacie kredytu hipotecznego.
- Właściciel domu może mieć możliwość sprzedaży domu przed wykluczeniem jako krótkiej sprzedaży po zatwierdzeniu przez pożyczkodawcę.
- Jeśli właściciel domu nie pokrywa zaległych płatności i nie sprzedaje domu w okresie poprzedzającym wykluczenie, pożyczkodawca ostatecznie sprzeda nieruchomość, zazwyczaj na aukcji.
Zalety i wady poprzedzające wykluczenie
Dom sprzedany w fazie poprzedzającej wykluczenie może być korzystny dla wszystkich trzech zainteresowanych stron. Właściciel domu jest w stanie sprzedać nieruchomość, unikając szkód wyrządzonych przez wykluczenie w jej historii kredytowej. Nabywca może być w stanie zaczepić nieruchomość o wartość poniżej wartości rynkowej. Instytucja pożyczająca jest w stanie skutecznie przenieść hipotekę na nabywcę i uniknąć kosztów przejęcia nieruchomości.
Jednak kupujący domy uprzednio wykluczone powinni być świadomi wszelkich zastawów na nieruchomości lub niezapłaconych podatków od tych domów, ponieważ mogą one potencjalnie stać się ich obowiązkami po zakupie nieruchomości. Kupujący powinien również wziąć pod uwagę koszty napraw i remontów, jeśli przejęty dom jest w złym stanie lub może ryzykować, że wydatki przekroczą jego budżet.
Jeśli właściciel domu nie pokrywa należnych płatności i nie sprzedaje domu w okresie poprzedzającym wykluczenie, pożyczkodawca ostatecznie sprzeda nieruchomość, zazwyczaj na aukcji. W tym momencie bank jest właścicielem nieruchomości i jest bardziej prawdopodobne, że spróbuje sprzedać nieruchomość po jeszcze niższej cenie, niż utrzymać bieżące wydatki, takie jak podatki i ubezpieczenia.