Ponowna amortyzacja lub refinansowanie domu
Niezależnie od tego, czy Twoim celem jest zmniejszenie miesięcznych rat kredytu hipotecznego, czy spłata kredytu hipotecznego wcześniej, można zastosować kilka strategii, które pomogą Ci wdrożyć plan finansowy. Podczas gdy większość właścicieli domów zdaje sobie sprawę z korzyści i potencjalnych pułapek refinansowania, mniej znaną opcją dostępną dla niektórych kredytobiorców hipotecznych jest przekształcenie lub ponowna amortyzacja kredytu.
ZOBACZ: Harmonogram amortyzacji
Co to jest przekształcenie pożyczki?
Przekształcenie kredytu zazwyczaj wymaga zapłaty ryczałtu na poczet głównego salda kredytu hipotecznego.
Wpłacanie dodatkowych środków na saldo główne umożliwia wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, ale dodatkową zaletą przekształcenia kredytu jest ponowne obliczanie miesięcznych płatności w celu odzwierciedlenia nowego salda. Na przykład pożyczkobiorca posiadający 15-letnią pożyczkę mieszkaniową o stałej stopie procentowej 270 000 USD na 4, 25%, która przekształci pożyczkę po upływie roku, z 75 000 USD spłatą kwoty głównej, zmniejszyłby miesięczną spłatę z 2 032 USD do 1 322 USD. Bez przekształcenia kredytu hipoteka spłacana byłaby szybciej, ale miesięczne spłaty kapitału i odsetek pozostałyby takie same.
Dla pożyczkobiorców, którzy nie mogą refinansować z powodu problemów kredytowych lub niskiej wartości kapitału własnego domu, dobrym pomysłem może być przekształcenie pożyczki, ponieważ nie ubiegasz się o nową pożyczkę. Twoje oprocentowanie i okres kredytowania pozostaną takie same. Jedyną różnicą są miesięczne płatności. Przekształcenie pożyczki, ponieważ nie jest to refinansowanie i nie wymaga złożenia wniosku o pożyczkę, a koszty zamknięcia są znacznie tańsze niż refinansowanie. Opłaty za refinansowanie często kosztują około 2–3% kwoty kredytu.
Powody do przekształcenia pożyczki
Głównym powodem, dla którego pożyczkobiorcy decydują się na przekształcenie pożyczki, jest zmniejszenie miesięcznych płatności. Niektórzy kredytobiorcy nadal spłacają swoje spłaty kredytu hipotecznego, a tym samym spłacają kredyt mieszkaniowy jeszcze szybciej. Inni wykorzystują dodatkowe przepływy pieniężne do inwestowania, spłacania innych długów lub oszczędzania na inne cele.
Kolejnym przekształceniem pożyczki na czas może być cenne, gdy kupujesz nowy dom przed sprzedażą twojego obecnego domu. Jeśli możesz kwalifikować się do kredytu hipotecznego na nowy dom, jednocześnie płacąc za poprzedni dom, gdy jest on na rynku, możesz dokonać przekształcenia pożyczki z wpływów po sprzedaży poprzedniego domu. Jednak większość pożyczkodawców nie zezwala na przekształcenie, dopóki nie zostaną spłacone co najmniej 90 dni spłaty kredytu hipotecznego.
Przekształcenie pożyczki ma pewne wady. Po pierwsze, będziesz musiał dokonać płatności ryczałtowej, a niektórzy planiści finansowi sugerują, że istnieją lepsze sposoby wykorzystania gotówki niż spłacanie salda kredytu hipotecznego. Jeśli nie masz awaryjnego konta oszczędnościowego, masz zadłużenie z karty kredytowej lub nie masz wystarczających środków na emeryturę, możesz lepiej wykorzystać gotówkę na te cele.
Nie obniży stopy procentowej
Kolejną wadą, w zależności od warunków kredytu hipotecznego, jest to, że ponowna amortyzacja nie obniży stopy procentowej. Kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niskie, możesz lepiej skorzystać z refinansowania, nawet przy kosztach zamknięcia. Niektórzy kredytobiorcy decydują się najpierw na refinansowanie, a następnie na amortyzację w ciągu roku lub krócej, aby czerpać korzyści z obu opcji finansowych.
Jeśli Twoim celem jest szybsze spłacanie kredytu hipotecznego, możesz także po prostu płacić co miesiąc do kwoty głównej, co dwa tygodnie spłacać kredyt hipoteczny lub co roku spłacać dodatkową kwotę, aby zmniejszyć kwotę, którą spłacisz odsetki życie pożyczki i spłacić saldo w pełni szybciej.
Niektórzy kredytobiorcy stwierdzą, że przekształcenie pożyczki nie jest opcją. Zasadniczo kwalifikują się tylko konwencjonalne pożyczki Fannie Mae lub Freddie Mac. Pożyczki FHA i VA nie mogą być amortyzowane ponownie. W niektórych przypadkach pożyczki typu jumbo mogą zostać przekształcone, ale decyzja zależy od pożyczki indywidualnej i pożyczkodawcy. Twoja pożyczka musi mieć dobrą opinię. Ponadto, jeśli pożyczka została sprzedana inwestorowi, inwestor musi wyrazić zgodę na przekształcenie pożyczki wraz z usługodawcą hipotecznym.
Dolna linia
Przed podjęciem decyzji o złożeniu wniosku o przekształcenie pożyczki należy porównać korzyści finansowe wynikające ze stopniowego dokonywania dodatkowych spłat kredytu hipotecznego, refinansowania lub ponownej amortyzacji, aby sprawdzić, która opcja lub kombinacja opcji zaspokoi zarówno Twoje bieżące potrzeby w zakresie przepływów pieniężnych, jak i długoterminowe cele finansowe.