Wprowadzenie do pożyczki FHA 203 (k)

Czy chcesz kupić stabilizator, ale nie masz gotówki na jego przebudowę? A może zaoszczędziłeś pieniądze na przebudowie i znalazłeś dom, który kochasz, ale twój pożyczkodawca nie pozwoli ci go kupić, ponieważ dom nie jest uważany za możliwy do zamieszkania bez toalet. Na rynku zawsze znajdują się nieruchomości, które nie były utrzymywane przez byłych właścicieli w opłacie gotówkowej, były źle traktowane przez najemców lub celowo niszczone przez byłych właścicieli, którzy zostali wykluczeni. Czy nie powinien istnieć sposób na naprawienie tych okolicznych oczu i przywrócenie ich do życia?

Prezent od rządu

Istnieje sposób, aby kupić górnego utrwalacza i jest on dostarczany przez rząd federalny. Produkt pożyczki rehabilitacyjnej Federalnej Administracji Mieszkaniowej, pożyczka FHA 203 (k), został zaprojektowany dla osób, które chcą zrehabilitować lub naprawić uszkodzony dom, aby mogły w nim mieszkać jako główne miejsce zamieszkania. Pożyczki te są wspierane przez rząd, aby zachęcić pożyczkodawców do zaoferowania czegoś, co w innym przypadku byłoby uważane za ryzykowny produkt pożyczkowy. Ze względu na związane z tym ryzyko i koszty, projekty rehabilitacyjne są zwykle obsługiwane przez profesjonalnych inwestorów nieruchomości, którzy mogą kupować nieruchomości za gotówkę i dlatego nie potrzebują żadnego banku, aby zatwierdzić stan nieruchomości.

W tym artykule opisano, ile pieniędzy trzeba zaoszczędzić, dwa różne rodzaje pożyczek 203 (k), kwalifikujące się nieruchomości, kwalifikujące się naprawy i wiele więcej - w skrócie, co należy wiedzieć, aby sprawdzić, czy ten rodzaj pożyczki jest odpowiedni dla ty. (Dodatkowe informacje znajdują się w: Ubezpieczenia hipoteczne Federalnego Urzędu Mieszkalnictwa (FHA) .)

Ile potrzebujesz gotówki

Pożyczka FHA 203 (k) umożliwia uwzględnienie w pożyczce pieniędzy potrzebnych na naprawy i powiązane wydatki (materiały i robocizna). Jeśli chcesz kupić dom, w którym kuchnia została wyrwana, możesz pożyczyć cenę nowych szafek, blatów, podłóg, lodówki, kuchenki, piekarnika, kuchenki mikrofalowej, zlewu, zmywarki, wywozu śmieci i kosztów zaprojektować, zezwolić i zainstalować to wszystko. Pożyczka może również obejmować rezerwę na nieprzewidziane wydatki w wysokości 10–20% na wydatki przekraczające szacunkowe koszty naprawy. Możesz również otrzymać spłatę kredytu hipotecznego w wysokości do sześciu miesięcy, aby pokryć kredyt hipoteczny podczas remontu domu, dzięki czemu nie będziesz musiał płacić podwójnej opłaty mieszkaniowej.

Rodzaje 203 (k) hipotek

Istnieją dwa rodzaje kredytów hipotecznych FHA 203 (k): zwykłe i uproszczone (zwane również „zmodyfikowanymi”). Regularne dotyczy właściwości wymagających napraw strukturalnych; usprawniony jest dla tych, którzy potrzebują tylko napraw niestrukturalnych. Można użyć jednego z nich do zakupu lub refinansowania.

W przypadku zwykłej pożyczki na zakup w wysokości 203 (k) maksymalna kwota kredytu hipotecznego oparta jest na niższej z wartości bieżącej nieruchomości powiększonej o koszty rehabilitacji lub 110% oczekiwanej wartości nieruchomości po rehabilitacji. Oznacza to, że nie chciałbyś kupować domu o wartości równej 150 000 USD, gdyby potrzebował 25 000 USD na remonty, chyba że miałbyś dodatkowe 10 000 USD w gotówce, ponieważ najwięcej, co możesz pożyczyć, to 165 000 USD (110% z 150 000 USD). Usprawniona pożyczka pozwala nabywcom domów dodać maksymalnie 35 000 USD do ceny zakupu, aby zapłacić za ulepszenia. (Aby dowiedzieć się więcej, zobacz: Kredyty hipoteczne: na ile możesz sobie pozwolić? )

Oczywiście w każdym razie masz dochód na utrzymanie hipoteki - nie możesz po prostu zaciągnąć pożyczki na określoną kwotę, ponieważ dom ją uzasadnia.

Kwalifikujące się właściwości

Pożyczki FHA 203 (k) są przeznaczone dla właścicieli nieruchomości, a nie inwestorów. Kwalifikują się następujące rodzaje nieruchomości:

• Mieszkania jednorodzinne i czterorodzinne
• Istniejąca budowa, która została ukończona przez co najmniej rok
• Porzucenia, dopóki pozostanie część istniejącej fundacji
• Istniejący dom, który zostanie przeniesiony do nowej fundacji
• Część mieszkalna nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym (komercyjnym / mieszkaniowym)
• Mieszkania zatwierdzone przez FHA

Przy tak szerokim zakresie kwalifikujących się nieruchomości prawie każdy może znaleźć odpowiednią nieruchomość, która będzie kwalifikować się do pożyczki w wysokości 203 (k).

Warunki finansowania i dopuszczalne wydatki na rehabilitację i naprawę

Niezależnie od tego, jakiej pracy możesz potrzebować, pożyczkodawca i FHA mają własne wymagania, które również musisz spełnić. Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) „wymaga, aby nieruchomości finansowane w ramach tego programu spełniały pewne podstawowe normy efektywności energetycznej i normy strukturalne”, aby „były zgodne z minimalnymi standardami własności HUD (24 CFR 200.926d i / lub HUD Handbook 4905.1) i wszystkimi lokalne kodeksy i zarządzenia. ”

Standardy wydajności energetycznej obejmują doszczelnianie, izolację i wentylację, a także stosowanie systemów ogrzewania i klimatyzacji o odpowiedniej wielkości w domu. Dom musi również posiadać czujniki dymu przylegające do każdej sypialni.

Możesz być zaskoczony różnorodnością napraw i ulepszeń domów, które można sfinansować pożyczką w wysokości 203 (k). Obejmują one między innymi:

• obraz
• dodatki do pokoju
• pokłady
• patio
• klasyfikacja terenu i drenaż
• przebudowa łazienki
• przebudowy kuchni, w tym urządzeń
• wykończenie strychu lub piwnicy
• zmiany konstrukcyjne i naprawy
• dodawanie lub zmniejszanie liczby jednostek w mieszkaniu (np. jedna rodzina do dupleksu)
• nowa bocznica
• dodatki do drugiej historii
• eliminacja problemów z farbami na bazie ołowiu
• systemy ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC)
• instalacja wodociągowa
• zadaszenie
• posadzka
• oszczędzanie energii
• dla osób niepełnosprawnych

FHA nie zezwala na finansowanie „luksusowych przedmiotów”, takich jak korty tenisowe, baseny, wanny z hydromasażem i grille, z pożyczką w wysokości 203 (k), ale niektóre przedmioty, które można uznać za luksusowe, takie jak wanny z hydromasażem, są faktycznie dozwolone. Porozmawiaj ze swoim pożyczkodawcą o konkretnych ulepszeniach, które chcesz wprowadzić, aby zobaczyć, co możesz sfinansować.

Ukończenie rehabilitacji

Po sfinalizowaniu zakupu, a dom należy do Ciebie, możesz rozpocząć naprawy i przebudowę. FHA wymaga, aby wszystkie naprawy zostały zakończone w ciągu sześciu miesięcy, chociaż pożyczkodawcy mogą wymagać krótszych ram czasowych.

Zaczniesz spłacać kredyty hipoteczne od razu, tak jak w każdym domu. W końcu jesteś jego właścicielem - nie ma znaczenia, jeśli jeszcze w nim nie mieszkasz. Jednak, jak wspomniano wcześniej, możesz sfinansować kilka pierwszych płatności hipotecznych.

Środki na rehabilitację i naprawę są umieszczane na koncie escrow i zwalniane po zakończeniu pracy i kontroli w celu zapewnienia zatwierdzenia przez HUD. Interfejs użytkownika musi również zatwierdzić gotowy produkt po zakończeniu wszystkich prac.

Problemy, których należy unikać

Wielu kredytodawców nie udziela pożyczek FHA 203 (k), czy to dlatego, że nie wie, jak i nie chce robić dodatkowych formalności. Praca z pożyczkodawcą, który nie ma doświadczenia z pożyczkami FHA 203 (k), jest czymś, czego należy unikać - proces jest wystarczająco złożony. Nie zadawaj sobie bólu głowy, pracując z kimś, kto nie wie, co robi.

Upewnij się także, że nie zainwestujesz w domu - nie wydawaj tyle na naprawy i ulepszenia, że ​​nie będziesz w stanie odzyskać swoich kosztów, jeśli pewnego dnia sprzedasz dom. Spójrz na średnie ceny sprzedaży gotowych domów do przeprowadzki w Twojej okolicy i spróbuj umieścić swój dom w tym przedziale. Nie chcesz posiadać domu o wartości 300 000 USD w sąsiedztwie domów o wartości 200 000 USD, ponieważ większość osób, które mogą sobie pozwolić na dom o wartości 300 000 USD, będzie chciała mieszkać w ładniejszej okolicy, w której wszystkie domy są porównywalnie cenione.

Wady

Pożyczki FHA 203 (k) mają dłuższy okres zamknięcia niż inne rodzaje pożyczek. Zamknięcie zajmuje zwykle od 60 do 90 dni, w porównaniu do 30 do 45 dni, które są wspólne dla innych pożyczek, w tym zwykłych pożyczek FHA. Jeśli spieszysz się z przeprowadzką, pożyczka w wysokości 203 (k) nie jest dla Ciebie rozwiązaniem. Możesz także spodziewać się wyższego oprocentowania ze względu na zwiększone ryzyko związane z pożyczkami na remont domu. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Punkty hipoteczne - Jaki jest punkt? )

Pożyczki te stanowią również więcej pracy dla pożyczkodawcy i wymagają specjalistycznej wiedzy na temat pożyczek, więc może być trudniej znaleźć pożyczkodawcę, który będzie z tobą współpracował. Procesy składania wniosków i renowacji są bardzo pracochłonne dla właścicieli domów i wiążą się z dużą biurokracją. Niektórzy kredytobiorcy zgłaszali opóźnienia w otrzymywaniu środków rehabilitacyjnych, co dodatkowo stresuje proces.

Dolna linia

Chociaż znalezienie pożyczkodawcy, który zaciąga pożyczki FHA 203 (k), oraz ukończenie zarówno procesu składania wniosku, jak i remontu, może być trudniejsze, dodatkowy wysiłek może się opłacić. Dzięki temu produktowi pożyczkowemu możesz kupić idealny dom, który wymaga remontu, aby znów móc żyć. Może także umożliwić przejście od wynajmu do własności domu, ponieważ w twoim przedziale cenowym może znajdować się górny element ustalający, gdy nie ma żadnych gotowych domów do zamieszkania. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Czy jesteś gotowy, aby kupić dom? )