Ryzyko kredytów hipotecznych subprime pod nową nazwą

Subprime - tylko to słowo może wywołać dreszcze wśród inwestorów, bankierów i właścicieli domów. Ci złoczyńcy Wielkiej Recesji wydają się powracać z nową nazwą - kredyty hipoteczne typu non-prime.

Duża ilość ryzyka wiąże się z każdą hipoteką subprime. Hipoteka subprime jest rodzajem pożyczki udzielanej osobom o słabej zdolności kredytowej (640 lub mniej, a często poniżej 600), które ze względu na brak historii kredytowej nie byłyby w stanie zakwalifikować się do tradycyjnych kredytów hipotecznych. Ponieważ pożyczkobiorcy subprime wiążą się z większym ryzykiem dla pożyczkodawców, kredyty hipoteczne subprime zwykle naliczają stopy procentowe powyżej pierwotnej stopy oprocentowania.

Istnieje kilka różnych rodzajów subprime struktur hipotecznych.

Subprime Mortgage

Rodzaje kredytów hipotecznych subprime

Główne rodzaje kredytów hipotecznych typu subprime obejmują kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu na okres od 40 do 50 lat, kredyty hipoteczne oprocentowane oraz kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM).

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu

Innym rodzajem kredytu hipotecznego subprime jest kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej, udzielany na okres 40 lub 50 lat, w przeciwieństwie do standardowego okresu 30 lat. Ten długi okres kredytowania obniża miesięczne płatności pożyczkobiorcy, ale bardziej prawdopodobne jest, że towarzyszy mu wyższa stopa procentowa.

Stopy procentowe dostępne dla kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu mogą się znacznie różnić w zależności od pożyczkodawcy. Aby znaleźć najlepsze dostępne stopy procentowe, użyj narzędzia takiego jak kalkulator hipoteczny.

Kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu

Hipoteka o zmiennej stopie procentowej (ARM) rozpoczyna się od stałej stopy procentowej, a następnie, w trakcie okresu kredytowania, przechodzi w stopę zmienną. Jednym z powszechnych przykładów jest 2/28 ARM. 2/28 ARM to 30-letni kredyt hipoteczny, który ma stałą stopę procentową przez dwa lata, zanim zostanie skorygowany. Inna typowa wersja pożyczki ARM, ARM 3/27, ma stałą stopę procentową przez trzy lata, zanim stanie się zmienna.

W tego rodzaju pożyczkach zmienną stopę ustala się na podstawie indeksu powiększonego o marżę. Często stosowanym indeksem jest LODOWY LOD. W przypadku ARM miesięczne płatności kredytobiorcy są zwykle niższe w początkowym okresie. Jednak gdy ich hipoteki przestawiają się na wyższą, zmienną stopę, płatności hipoteczne zwykle znacznie rosną. Oczywiście stopa procentowa może z czasem ulec obniżeniu, w zależności od indeksu i warunków ekonomicznych, co z kolei zmniejszy kwotę płatności.

Ten rodzaj pożyczki jest jednym z czynników, które doprowadziły do ​​gwałtownego wzrostu liczby przejęć hipotecznych typu subprime w sierpniu 2006 r. I pęknięcia bańki mieszkaniowej, która nastąpiła w następnym roku.

Hipoteki oprocentowane

Trzeci rodzaj kredytu hipotecznego typu subprime to kredyt wyłącznie odsetkowy. W przypadku początkowego okresu pożyczki, który zwykle wynosi pięć, siedem lub 10 lat, spłata kwoty głównej jest odraczana; kredytobiorca płaci tylko odsetki. Może dokonać płatności na poczet kwoty głównej, ale płatności te nie są wymagane.

Po upływie tego terminu kredytobiorca zaczyna spłacać kwotę główną lub może zdecydować się na refinansowanie kredytu hipotecznego. Może to być mądra opcja dla pożyczkobiorcy, jeśli jego dochody mają tendencję do wahań z roku na rok lub jeśli chce kupić dom i oczekuje, że jego dochód wzrośnie w ciągu kilku lat.

Godności hipoteczne

Godność hipoteczna to nowy rodzaj pożyczki subprime, w której pożyczkobiorca dokonuje przedpłaty w wysokości około 10% i zgadza się na spłatę odsetek o wyższym oprocentowaniu przez ustalony okres, zwykle na pięć lat. Jeśli dokonuje miesięcznych płatności w terminie, po pięciu latach kwota, która została wypłacona na odsetki, idzie w kierunku zmniejszenia salda kredytu hipotecznego, a stopa procentowa zostaje obniżona do stawki podstawowej.

Kredyty hipoteczne subprime są ryzykowne

Ponieważ kredyty hipoteczne są przeznaczone specjalnie dla osób, które nie spełniają wymogów kredytu hipotecznego według stawki podstawowej (co zwykle oznacza, że ​​pożyczkobiorca będzie miał trudności ze spłatą kredytu), organizacja lub bank pożyczający pieniądze ma prawo naliczyć wysokie odsetki stawki stanowiące dodatkową zachętę dla kredytobiorcy do spłaty w terminie. Ale kiedy ludzie, którzy już wcześniej mieli problemy z obsługą długów, zaciągają te pożyczki, stają przed trudniejszą (i droższą) przyszłością niż ci, którzy mają dobre oceny zdolności kredytowej i mogą sobie pozwolić na pożyczki o bardziej rozsądnych stopach procentowych.

Subprime Mortgage Meltdown

Kredyty hipoteczne subprime i krach subprime są zwykle winowajcami nazwanymi na początku Wielkiej Recesji.

Wielu pożyczkodawców liberalnie udzielało tych pożyczek w latach 2004–2006 ze względu na niższe stopy procentowe, wysoką płynność kapitału - i szansę na osiągnięcie dużego zysku. Udzielając pożyczek o podwyższonym ryzyku, pożyczkodawcy naliczali stopy procentowe powyżej prime, aby zrekompensować dodatkowe ryzyko, które podejmowali. Finansowali również hipoteki, łącząc je, a następnie sprzedając inwestorom. Gwałtowny wzrost liczby osób, które mogły nagle pozwolić sobie na kredyty hipoteczne, doprowadził do niedoboru mieszkań, co spowodowało wzrost cen mieszkań - a tym samym ilość potrzebnego finansowania potencjalnym właścicielom domów.

Wydawało się, że to spirala stale rosnąca. Minusem było to, że pożyczki były udzielane ludziom, którzy nie mogli ich spłacić. Kiedy ogromna liczba z nich zaczęła spłacać kredyty hipoteczne, a tempo przejęcia nieruchomości gwałtownie wzrosło, pożyczkodawcy stracili wszystkie wydane przez siebie pieniądze, a potem część. Podobnie stało się z wieloma instytucjami finansowymi, które dużo zainwestowały w sekurytyzowane pakiety hipotek. Wielu doświadczyło ekstremalnych trudności finansowych, a nawet bankructwa.

Kryzys na rynku kredytów hipotecznych typu subprime trwał w latach 2007–2010, przekształcając się w globalną recesję, gdy jego skutki rozlały się na rynki finansowe i gospodarki na całym świecie. (Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj „The Fuel That Fed The Subprime Meltdown”).

Kredyty hipoteczne subprime dzisiaj

Po pęknięciu bańki mieszkaniowej praktycznie niemożliwe było uzyskanie kredytu mieszkaniowego przez osobę o zdolności kredytowej poniżej 640. Teraz, gdy gospodarka zaczyna się stabilizować, kredyty hipoteczne subprime powracają. Nawet Wells Fargo wdarł się w nową modę subprime. Wells Fargo zatwierdza teraz potencjalnych nabywców domów z ocenami kredytowymi wynoszącymi zaledwie 600 dla pożyczek Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA).

Tym razem jednak Biuro Ochrony Finansów Konsumenckich (CFPB) nakłada ograniczenia na te kredyty hipoteczne subprime. Potencjalni kupujący muszą uzyskać poradę od kupującego przez przedstawiciela, który został zatwierdzony przez amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Inne ograniczenia nałożone na te nowe kredyty hipoteczne subprime ograniczają wzrost stóp procentowych i inne warunki pożyczki.

Wracają również po zwiększonych kosztach. Obecnie kredyty hipoteczne typu subprime są oprocentowane od 8% do 10% i mogą wymagać zaliczek w wysokości od 25% do 35%.

Dolna linia

Chociaż kredyty subprime zwiększają liczbę osób, które mogą kupować domy, utrudniają to ludziom i zwiększają szanse na niespłacenie pożyczek. Niespłacenie szkodzi zarówno pożyczkobiorcy (pod względem zdolności kredytowej), jak i pożyczkodawcy (który nie odzyskuje swoich pieniędzy).

Obrońcy nowych kredytów hipotecznych typu subprime wskazują, że nabywcy domów nie są zmuszeni do płacenia tych wysokich procentowych stóp procentowych w nieskończoność. Gdy kupujący udowodnią, że są w stanie spłacić kredyty hipoteczne na czas, ich zdolność kredytowa powinna wzrosnąć i mogą refinansować swoje kredyty mieszkaniowe według niższych stawek. Rzeczywiście, wiele osób, które wyjmują ARM, stawia na to, że do czasu uruchomienia zmiennej stopy, wyczyszczą swój raport kredytowy w zakresie, w jakim kwalifikują się do nowego, bardziej korzystnego finansowania.

Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj temat „Kredyty subprime: pomocna dłoń czy podstępna?”