Odliczenia podatkowe dla właścicieli nieruchomości na wynajem

Czy posiadasz nieruchomość, którą wynajmujesz? Oprócz możliwości stałego dochodu i wzrostu wartości kapitału, takie inwestycje oferują odliczenia, które mogą obniżyć podatek dochodowy od zysków. Ale po pierwsze, jakim jesteś inwestorem nieruchomości: inwestorem pasywnym czy specjalistą od nieruchomości? W tym artykule pokażemy, jak twoja klasyfikacja może znacząco wpłynąć na liczbę uzyskanych ulg podatkowych.

Jeśli większość czasu spędzasz w branży nieruchomości, jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, straty z czynszów nie są pasywne. Oznacza to, że straty można w pełni odliczyć od wszystkich dochodów, pasywnych i nie pasywnych. W przeciwnym razie straty są pasywne i można je odliczyć do kwoty 25 000 USD w stosunku do dochodu z czynszu (odliczenie wygasa, jeśli zmodyfikowany skorygowany dochód brutto (MAGI) wynosi od 100 000 do 150 000 USD). Jednak straty przekraczające 25 000 USD można przenieść na następny rok.

IRS definiuje specjalistę od nieruchomości jako osobę, która spędza ponad połowę swojego czasu pracy w branży wynajmu. Obejmuje to rozwój nieruchomości, budowę, przejęcie i zarządzanie. Musisz również spędzić ponad 750 godzin rocznie, pracując nad nieruchomościami na wynajem.

Wspólne źródła dochodów
Dochód z wynajmu
Pieniądze, które otrzymujesz za czynsz, są na ogół uważane za podlegające opodatkowaniu w roku, w którym je otrzymujesz, a nie w momencie, gdy były należne lub zarobione; dlatego należy uwzględnić zaliczki jako dochód.

Załóżmy na przykład, że wynajmujesz dom za 1000 USD miesięcznie, a nowi najemcy płacą czynsz za pierwszy i ostatni miesiąc przy podpisywaniu umowy najmu. W takim przypadku musisz zadeklarować otrzymane 2000 USD jako dochód, mimo że 1000 z tych 2000 USD obejmuje okres, który może potrwać kilka lat w przyszłości.

Wydatki opłacane przez najemcę
Wydatki, które płaci najemca, są traktowane jako dochód. Obejmuje to na przykład naprawę awaryjną lodówki, którą lokator musi wykonać, gdy jesteś poza miastem. Następnie możesz odliczyć opłatę za naprawę jako koszt najmu.

Handluj usługami
Twój najemca może zaoferować zamianę swoich usług w zamian za czynsz. Musisz jednak uwzględnić godziwą wartość rynkową usług jako dochód. Na przykład, jeśli najemca zaoferuje pomalowanie domu na wynajem w zamian za miesięczny czynsz (o wartości 1000 USD), musisz uwzględnić 1000 USD jako dochód, nawet jeśli tak naprawdę nie otrzymałeś pieniędzy. Będziesz jednak mógł odliczyć 1000 USD jako wydatek.

Depozyty zabezpieczające
Depozyty zabezpieczające nie podlegają opodatkowaniu, gdy je otrzymasz, jeśli zamierzasz zwrócić te pieniądze lokatorowi na koniec umowy najmu. Ale co jeśli najemca nie dotrzyma warunków najmu?

Załóżmy na przykład, że pobierasz depozyt zabezpieczający w wysokości 500 USD, a następnie najemca się wyprowadza i pozostawia dziury w ścianach, których naprawa kosztuje 400 USD. Możesz odliczyć tę kwotę od kaucji w ciągu roku, w którym ją zwracasz. W tym czasie jednak musisz uwzględnić 400 USD, które wykorzystałeś do naprawy ściany, jako dochód. Będziesz także mógł pokazać 400 $ jako koszt uzyskania przychodu.

Naprawia vs. Ulepszenia
Właściciele wynajmowanej nieruchomości mogą założyć, że wszystko, co robią na ich nieruchomości, stanowi koszt uzyskania przychodu. Nie tak, według IRS.

Naprawa utrzymuje nieruchomość wynajętą ​​w dobrym stanie i stanowi koszt uzyskania przychodu w roku, w którym ją zapłacisz. Naprawy obejmują malowanie, naprawę zepsutej toalety i wymianę wadliwego włącznika światła. Z drugiej strony ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości i nie podlegają odliczeniu, gdy za nie płacisz. Musisz odzyskać koszty ulepszeń, amortyzując koszty w stosunku do oczekiwanej długości życia nieruchomości. Ulepszenia mogą obejmować nowy dach, patio lub garaż.

Dlatego z punktu widzenia podatków powinieneś dokonywać napraw w miarę pojawiania się problemów, zamiast czekać na ich zwielokrotnienie i wymagają remontu.

Wspólne odliczenia
Koszty kredytu hipotecznego
Wydatki na uzyskanie kredytu hipotecznego nie podlegają odliczeniu, gdy je spłacasz. Należą do nich prowizje i wyceny. Można je jednak amortyzować przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego.

Gdy zaczniesz spłacać kredyty hipoteczne, pamiętaj, że nie wszystkie opłaty można odliczyć. Ponieważ część każdej płatności przeznaczana jest na spłatę kwoty głównej, kwota ta nie stanowi kosztu uzyskania przychodu; część wypłacona na odsetki podlega odliczeniu. Twoja firma hipoteczna będzie co roku wysyłać Ci formularz 1098, który pokazuje, ile zapłaciłeś odsetek w ciągu roku. Można to odliczyć. Ponadto, jeśli część płatności obejmuje pieniądze, które trafiają na rachunek powierniczy w celu pokrycia podatków i ubezpieczenia, firma hipoteczna również powinna to zgłosić.

Koszty podróży
Pieniądze wydane na podróż w celu pobrania czynszu lub utrzymania nieruchomości na wynajem można odliczyć. Jeśli jednak celem podróży były ulepszenia, należy odzyskać ten koszt w ramach ulepszenia i jego amortyzacji.

Masz dwie możliwości odliczenia kosztów podróży: rzeczywiste wydatki lub standardowa stawka kilometrów. Możesz przeczytać więcej na temat wymagań IRS i aktualnego limitu kilometrów w Publikacji 463.

Inne wspólne wydatki
Oprócz napraw i amortyzacji, niektóre inne wspólne wydatki, które możesz odliczyć, to:

• Ubezpieczenie
• Podatki
• Pielęgnacja trawnika
• Opłata za przygotowanie zeznania podatkowego
• Straty spowodowane przyczynami (huragan, trzęsienie ziemi, powódź itp.) Lub kradzieże

Kondominia i spółdzielnie
Jeśli posiadasz wynajmowane mieszkanie lub spółdzielnię, każda z nich ma specjalne zasady.

Kondominia
W przypadku kondominium możesz płacić składki lub oceny, aby zająć się wspólną własnością. Obejmuje to konstrukcję budynku, lobby, windy i tereny rekreacyjne.

Wynajmując mieszkanie, możesz odliczyć wydatki, takie jak amortyzacja, naprawy, odsetki i podatki związane ze wspólną własnością. Jednak, podobnie jak w przypadku wynajmu domu jednorodzinnego, nie można odliczyć pieniędzy wydanych na ulepszenia kapitału, takie jak ocena kabiny w klubie. Zamiast tego musisz amortyzować koszty jakiejkolwiek poprawy w stosunku do oczekiwanej długości życia.

Spółdzielnie
Koszty poniesione na wynajmowane przez ciebie mieszkanie spółdzielcze można odliczyć. Obejmuje to opłaty za utrzymanie płacone spółdzielni mieszkaniowej. Ulepszenia kapitału są traktowane inaczej - nie można odliczyć kosztu ulepszenia, ani nie można go amortyzować. Koszt ulepszenia należy dodać do podstawy kosztów w zapasach korporacyjnych. Zmniejszy to zysk kapitałowy, gdy sprzedajesz mieszkanie.

Zachowaj dobrą dokumentację
Zgodnie z harmonogramem E urzędu skarbowego istnieją miejsca na liczne kategorie wydatków. Dlatego IRS zapewnia elastyczność w zakresie elementów, które możesz odliczyć. Ale przygotuj się na poparcie swojego roszczenia i pamiętaj, aby wyodrębnić wydatki na naprawy i konserwację z tych, które są poprawą kapitału. Pamiętaj, że pieniądze wydane na ulepszenia mogą zmniejszyć twoje zobowiązania podatkowe podczas sprzedaży.

Ponadto, jeśli twierdzisz, że jesteś specjalistą od nieruchomości, powinieneś przechowywać dokumentację towarzyszącą (książki spotkań, pamiętniki, kalendarze, dzienniki itp.), Aby udowodnić swój czynny udział i czas spędzony na nieruchomościach każdego roku.

Podsumowując, istnieje kilka rodzajów potrąceń dostępnych dla inwestorów nieruchomości i warto wiedzieć, do których kwalifikujesz się.