Handluj nieruchomościami, aby trzymać podatnika na dystans

Jeśli kiedykolwiek handlowałeś kartami baseballowymi z przyjacielem, gdy byłeś dzieckiem, znasz już podstawową zasadę „wymiany podobnej”. Być może twój kumpel naprawdę kochał José Canseco i chciał twojej debiutanckiej karty Canseco, ale podejrzewasz, że jego kariera może się źle skończyć. Wasza dwójka zgodziła się zamienić Canseco na kilka swoich przyszłych kart potencjalnych klientów. Obliczyłeś wartość swojej karty i zdecydowałeś, które karty chcesz w zamian, a następnie dokonałeś zamiany. To bezpieczny zakład, że IRS nie dostał żadnej akcji.

Giełda podobna (zwana również sekcją 1031) pozwala inwestorom nieruchomości robić to samo, odraczając zyski lub straty kapitałowe przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Zasadniczo podobna giełda pozwala na zamianę nieruchomości inwestycyjnych z innym inwestorem i powstrzymanie podatnika od transakcji do znacznie późniejszego momentu, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana za gotówkę. Oczywiście proces ten nie jest tak łatwy, jak zamiana kilku kart baseballowych, ale ten artykuł pokaże, jak to zrobić.

Dlaczego warto rozważyć wymianę
Możliwość odroczenia zobowiązań podatkowych za pośrednictwem giełdy 1031 (nazwanej w sekcji 1031 wewnętrznego kodeksu podatkowego) zachęca inwestorów do ponownego zrównoważenia portfeli nieruchomości i do bardziej dochodowego wykorzystania środków, które w przeciwnym razie zapłaciliby w formie podatków. Zdolność do przywrócenia równowagi jest szczególnie ważna w przypadku nieruchomości, ponieważ w przeciwieństwie do pojedynczych akcji i obligacji, jedna nieruchomość może stanowić znaczną część wartości portfela.

Ze względu na skoncentrowany charakter inwestycji w nieruchomości, zarządzający portfelami muszą mieć elastyczność w zakresie równoważenia swoich portfeli i dokonywania taktycznych zakładów w różnych sektorach nieruchomości lub regionach inwestycyjnych. Wymiana 1031 zachęca do takiego przywracania równowagi, umożliwiając inwestorom wchodzenie i wychodzenie z ekspozycji na nieruchomości poprzez zamianę jednej nieruchomości na drugą bez obciążenia natychmiastowymi podatkami od zysków kapitałowych. Dzięki ciągłemu korzystaniu z 1031 giełd przy nabywaniu i zbywaniu nieruchomości inwestorzy mogą odroczyć podatek od zysków kapitałowych, dopóki nie nadejdzie czas na likwidację części lub całości portfela, nastąpi korzystna zmiana przepisów podatkowych lub narosną wystarczające straty kapitałowe, aby skompensować obowiązek uzyskania kapitału. (Aby dowiedzieć się więcej o tym, aby Rozdział 1031 działał dla Ciebie, sprawdź Inteligentne transakcje na rynku nieruchomości ).

Przegląd
Aby kwalifikować się do tego traktowania podatkowego, inwestorzy muszą przestrzegać pewnych wymagań i ograniczeń dotyczących rodzajów nieruchomości, które mogą wymieniać, lokalizacji nieruchomości i terminu niektórych kluczowych zdarzeń. Następna sekcja zawiera szczegółowy opis różnych wymagań, ale ważne jest, aby najpierw zauważyć, że podstawowa rezydencja nie kwalifikuje się, więc niestety nie będzie można zamienić podmiejskiego mieszkania na dom na plaży w Malibu. (Aby uzyskać więcej informacji na temat sprzedaży rezydencji, przeczytaj artykuł Czy sprzedaż domu pozostawi Cię z szokiem podatkowym? I czy to prawda, że ​​możesz sprzedać swój dom i nie płacić podatku od zysków kapitałowych? )

Koordynacja niezbędnych elementów może być dość trudnym zadaniem. Aby ułatwić niezbędne transakcje i dokumentację, inwestorzy są zobowiązani do korzystania z usług zewnętrznych izb rozliczeniowych zwanych „kwalifikowanym pośrednikiem (QI)”, który obsługuje wszystkie fundusze związane z zakupem, sprzedażą i zamianą nieruchomości. Ponieważ środki nie przepływają bezpośrednio przez rachunki podatnika, a podatnik nigdy nie kontroluje żadnej gotówki wytworzonej w wyniku transakcji, inwestor skutecznie przeniósł zyski kapitałowe na wymienione nieruchomości i może odroczyć podatek od zysków kapitałowych do momentu sprzedaży nieruchomości za gotówkę.

Konfiguracja i realizacja giełdy 1031 oraz odpowiednie traktowanie podatkowe transakcji może być bardzo złożone. Następna sekcja zawiera krótki i uproszczony opis wymagań i kroków niezbędnych do przeprowadzenia wymiany 1031.

Wymagania dotyczące transakcji

Kwalifikujące się właściwości
Giełda działa tylko w przypadku nieruchomości inwestycyjnych lub nieruchomości biznesowych. Nieruchomość inwestycyjna to taka, która jest kupowana w celu dzierżawy i uzyskiwania dochodów. Nieruchomość stanowi własność i jest używana przez firmę i jest utrzymywana w bilansie jako składnik aktywów. Wszystkie nieruchomości w USA, bez względu na to, czy są ulepszone, czy też nie ulepszone, są zasadniczo podobne. Nieruchomości poza Stanami Zjednoczonymi są uważane za nieruchomości „niepodobne do rodzaju”. Sekcja 1031 nie ma zastosowania do wymiany zapasów, akcji, obligacji, banknotów, innych papierów wartościowych lub mienia osobistego jakiegokolwiek rodzaju. (Aby uzyskać przegląd różnych rodzajów nieruchomości, zapoznaj się z naszym samouczkiem Eksplorowanie inwestycji w nieruchomości i inwestowanie w nieruchomości .)

Aktywa niekwalifikujące się i rozruch
Jeśli transakcja obejmuje niekwalifikowalne aktywa (nie podobne) rodzaju nieruchomości lub środków pieniężnych, wówczas inwestor musi rozpoznać zysk ze sprzedaży i odpowiednio zapłacić podatki. Zakładając, że wartość jednej z wymienianych nieruchomości jest większa niż wartość drugiej, niekwalifikowalne aktywa wykorzystane do wyrównania wartości między giełdami nazywane są „zyskiem” i nadal podlegają zwykłym podatkom od zysków kapitałowych.

wyczucie czasu
Chociaż transakcje nie muszą odbywać się jednocześnie, istnieją ograniczenia dotyczące niektórych elementów harmonogramu transakcji. Na przykład, aby zakwalifikować transakcję jako giełdę 1031, inwestor musi zidentyfikować nieruchomość, która ma zostać wymieniona przed zamknięciem, oraz zidentyfikować nieruchomość zastępczą w ciągu 45 dni od zamknięcia sprzedaży pierwszego składnika aktywów. Ponadto transakcja nabycia nieruchomości zastępczej musi zostać zrealizowana w ciągu 180 dni od daty sprzedaży pierwszej transakcji. Dla większości inwestorów jednym z najtrudniejszych zadań jest identyfikacja aktywów zastępczych w ciągu 45 dni od sprzedaży aktywów, które zostały zrzeczone. Jednak ważne jest, aby to zrobili, ponieważ te ograniczenia czasowe są bardzo surowe, a IRS nie udziela przedłużeń.

Kwalifikowany pośrednik
Ze względu na złożoność tych ustaleń oraz wymagania i ograniczenia dotyczące giełdy inwestorzy sponsorujący giełdę muszą skorzystać z usług wykwalifikowanego pośrednika w celu ułatwienia transakcji. Wykwalifikowany pośrednik, zdefiniowany jako korporacja prowadząca w pełnym wymiarze czasu działalność polegającą na ułatwianiu wymiany 1031, nie udziela porad prawnych ani podatkowych. Nie może być stroną biznesową, taką jak firma CPA, pełnomocnik lub agent nieruchomości, który utrzymywał jakiekolwiek relacje z podatnikiem w ciągu 24 miesięcy przed pierwszą transakcją nieruchomościową. Najlepiej, gdy QI powinna być firmą zewnętrzną, która wcześniej nie świadczyła żadnej z tych usług uczestnikom transakcji.

QI wykonuje różne usługi ułatwiające i działa jako pomost między zaangażowanymi stronami, aby pomóc w uporządkowaniu i realizacji wymiany. Do jego obowiązków należy:

• Przygotowanie całej wymaganej dokumentacji i działanie jako izba rozliczeniowa w celu zapewnienia, że ​​wszystkie odpowiednie strony otrzymają dokumentację.
• Zapewnienie, że środki są przechowywane na zabezpieczonym i ubezpieczonym rachunku bankowym oraz że wszelkie wypłaty są dokonywane na rachunkach powierniczych po zakończeniu transakcji.
• Przedłożenie pełnej księgowości transakcji dla ewidencji podatników oraz przekazanie podatnikom i urzędowi skarbowemu formularza 1099 dokumentującego wszelkie wymagane podatki i wszelkie zapłacone podatki od zysków kapitałowych.

Surowe zasady IRS dotyczące niektórych wymagań podkreślają wartość wykwalifikowanego pośrednika i znaczenie wyboru odpowiedniego. Jedną z głównych usług QI jest utrzymywanie uczestników transakcji na dobrej drodze i zapewnienie, że spełniają oni wymagania konieczne do tego, aby podatnicy kwalifikowali się do preferencyjnego traktowania podatkowego zysków z nieruchomości, dlatego ważne jest, aby inwestorzy starannie wybierali pośrednika transakcji. (W celu zapoznania się z treścią zapoznaj się z Korzyściami korzystania z usług rzecznika nieruchomości ).

Następna sekcja obejmie giełdy wielomieszkaniowe i inwestorzy muszą przestrzegać podstawowego harmonogramu.

Wiele wymian nieruchomości
Na giełdzie podobnej nie wymaga się od inwestora dokonywania wymiany nieruchomości jeden na jednego. Po każdej stronie giełdy można stosować wiele właściwości, o ile spełnione są następujące reguły. Reguły te są powszechnie nazywane regułami „trzy właściwości”, „95%” i „200%”.

• Zasada trzech właściwości - dowolne trzy właściwości mogą się kwalifikować niezależnie od wartości rynkowej.
• Zasada 95% - Dowolna liczba nieruchomości może się kwalifikować, o ile wartość rynkowa (FMV) nieruchomości otrzymanych do końca okresu wymiany wynosi nie więcej niż 95% skumulowanego FMV wszystkich zidentyfikowanych potencjalnych właściwości zastępczych.
• Reguła 200% - można zamienić dowolną liczbę właściwości, o ile skumulowane FMV właściwości zastępczych nie przekracza 200% łącznej wartości FMV wszystkich wymienianych właściwości w początkowej dacie przekazania.

Chociaż IRS jest dość elastyczny pod względem liczby aktywów, które pozwoli na wymianę w celu odroczenia podatku od zysków kapitałowych, bardzo rygorystycznie podchodzi do terminów identyfikacji tych nieruchomości i przeprowadzenia wymiany.

Plan transakcji i oś czasu
Chociaż plan transakcji i oś czasu dla giełdy 1031 mogą stać się niezwykle skomplikowane, niektóre elementy mają podstawowy format i są podobne w przypadku większości transakcji.

1. Początkowo inwestor, który chce zawrzeć giełdę podobną, określi nieruchomość lub nieruchomości, które mają zostać sprzedane - „nieruchomość zrzeczoną” - a następnie, z pomocą pośrednika, sprzeda ją osobie trzeciej. Pośrednik otrzymuje fundusze jako sprzedawca i zabezpiecza wszystkie fundusze w depozycie.
2. Dzięki środkom powierniczym inwestor ma 45 dni na wybór jednej lub wielu „nieruchomości zastępczych” do zamiany, które muszą zostać zakupione od zewnętrznego sprzedawcy w ciągu 180 dni od pierwszej transakcji. Pośrednik występuje jako nabywca, zabezpiecza środki w escrow, a następnie przekazuje odpowiednie środki sprzedawcy lub sprzedawcom. (Aby uzyskać pomoc w znalezieniu zamiennika, zapoznaj się z 10 najważniejszymi cechami rentownej nieruchomości na wynajem i znajdź fortunę w nieruchomościach komercyjnych ).
3. Następnie QI przygotowuje całą dokumentację księgową dla podatnika, która pokazuje, że fundusze przeszły przez izbę rozliczeniową QI i że rachunki podatnika / inwestora nie otrzymały żadnych funduszy. QI przygotowuje również formularz 1099 oznaczający wszelkie zyski kapitałowe powstałe z tytułu niekwalifikowalnego „rozruchu” i wszelkich podatków płaconych w ramach transakcji i przesyła formularz do urzędu skarbowego.
4. Ostatecznie podatnik złoży formularz IRS 8824 wraz z IRS, a także podobny dokument wymagany przez stan, w którym nieruchomości są zlokalizowane lub podatnik ma siedzibę. Oprócz ułatwienia wymiany wykwalifikowany pośrednik przedstawi również wszystkie dokumenty wymiany wymagane przez transakcje, takie jak akty własności i umowy dotyczące nieruchomości.

Ponieważ QI kontroluje środki zarówno ze sprzedaży, jak i zakupu wymienianych nieruchomości, a ponieważ inwestor otrzymał nieruchomość zamiast gotówki na sprzedaż zrzeczonego składnika aktywów, zyski kapitałowe są odraczane. Z wyjątkiem jakichkolwiek „rozruchów”, zyski kapitałowe można odkładać w sposób ciągły poprzez podobne wymiany, aż ostatecznie aktywa zostaną sprzedane za gotówkę. W tym momencie skumulowane zyski kapitałowe będą opodatkowane przy użyciu dominujących metod opodatkowania.

Wniosek
Podobna wymiana może nie być tak łatwa, jak handel kartami baseballowymi w młodości, ale pozwala ci handlować nieruchomościami inwestycyjnymi i powstrzymać podatnika od transakcji. Poprzez ciągłe zawieranie tego rodzaju giełd inwestorzy mogą przeprowadzać transfery nieruchomości w celu zwiększenia lub zmniejszenia ekspozycji na określone sektory nieruchomości, a jednocześnie odroczyć zyski kapitałowe, aż nieruchomości zostaną ostatecznie sprzedane za gotówkę. Po zrozumieniu zasad gry jest to świetny sposób na skuteczne zrównoważenie portfela nieruchomości.

Aby dowiedzieć się więcej o strategii wyprzedzania podatnika, przeczytaj Wskazówki podatkowe dla inwestora indywidualnego i Oszczędności pieniężne Wskazówki podatkowe na koniec roku .