Zrozumienie procesu Escrow

Kupno domu może być skomplikowanym procesem, na który większość ludzi na ogół nie jest przygotowana. Jednym z tych tajemniczych elementów jest proces escrow - zwany także zamknięciem. Ten proces, który zachodzi między momentem przyjęcia oferty przez sprzedającego a kupującym, który otrzymuje klucze, może być przytłaczający dla wielu nabywców domów.

Co to jest Escrow?

Depozyt to instrument finansowy będący w posiadaniu strony trzeciej w imieniu dwóch innych stron, które dokonują transakcji. To jak rachunek powierniczy prowadzony przez stronę trzecią, podczas gdy wszystkie zobowiązania sprzedającego i kupującego są spełnione.

Czas potrzebny na przejście od początku do końca procesu depozytowego jest różny. Niektóre z czynników określających długość zamknięcia obejmują wstępną akceptację hipoteki, posiadanie odpowiednich dokumentów i czas potrzebny na ukończenie ubezpieczenia. I podobnie jak czas, proces może się również różnić w zależności od stanu. Kroki są jednak ogólnie takie same dla wszystkich.

Otwórz konto depozytowe

Po podpisaniu przez ciebie i sprzedawcę wzajemnie akceptowalnej umowy zakupu, agent odbierze czek na poważne pieniądze i zdeponuje go na rachunku powierniczym w firmie depozytowej określonej w umowie zakupu.

Firma depozytowa działa jako neutralna strona trzecia w celu zebrania wymaganych funduszy i dokumentów zaangażowanych w proces zamknięcia od początkowej wpłaty i dokumentów pożyczki pieniężnej do podpisanego aktu. W niektórych obszarach adwokaci mogą obsługiwać ten proces zamiast firmy depozytowej i można to nazwać ugodą, a nie depozytem.

Czekaj na ocenę banku

Bank udzielający kredytu hipotecznego dokona własnej oceny - za którą zwykle płaci kupujący - w celu ochrony swoich interesów finansowych, jeśli kiedykolwiek zajdzie konieczność zamknięcia nieruchomości. Jeśli wycena jest niższa niż oferowana cena, pożyczkodawca nie zapewni ci finansowania, chyba że zaproponujesz różnicę lub sprzedawca obniży cenę do oszacowanej kwoty.

Możesz jednak spróbować zmienić zdanie rzeczoznawcy, wykonując jedną z następujących czynności:

• Podaj dodatkowe informacje, dlaczego Twoim zdaniem dom powinien być wyceniony na wyższą kwotę
• Uzyskaj drugą ocenę
• Wypróbuj innego kredytodawcę i miej nadzieję, że ocena wypadnie na twoją korzyść

Jeśli żadna z tych opcji nie jest możliwa, możesz anulować umowę zakupu.

Bezpieczne finansowanie

Przed zaakceptowaniem umowy powinieneś był mieć wcześniej zatwierdzoną hipotekę. Gdy podasz pożyczkodawcy adres nieruchomości, przygotuje on szacunek w dobrej wierze - lub oświadczenie szczegółowo określające kwotę pożyczki - stopę procentową, koszty zamknięcia i inne koszty związane z zakupem. Upewnij się, że negocjujesz liczby w tym dokumencie przed jego podpisaniem. Po otrzymaniu pisemnego zobowiązania do pożyczki nadszedł czas, aby usunąć nieprzewidziane finansowanie na piśmie.

Zatwierdź ujawnienia sprzedającego

Powinieneś otrzymać pisemne powiadomienie o wszelkich oczywistych problemach, które zostały już zidentyfikowane przez sprzedającego lub przedstawiciela sprzedającego. Na przykład w dzielnicach o średnich i niskich dochodach w obszarach o wysokich kosztach życia garaż mógł zostać przekształcony w część mieszkalną z naruszeniem kodeksów mieszkaniowych miast. Być może już znasz takie problemy, ponieważ są one często wymieniane na liście.

Nieruchomość może nie zostać ujawniona przez sprzedającego, co oznacza, że ​​sprzedawca nie ujawnia żadnych szczegółów w warunkach sprzedaży. Jeśli nadal jesteś zainteresowany nieruchomością, zrób własną inspekcję. Upewnij się, że uzyskasz zgodę sprzedającego, zanim twój inspektor wejdzie do lokalu.

Uzyskaj niezbędne kontrole

Następnym krokiem jest rozważenie, czy chcesz zwiększyć koszty inspekcji. Chociaż nie są one wymagane, mogą się przydać, biorąc pod uwagę twoje okoliczności.

Chociaż nie jest to wymagane, w twoim najlepszym interesie jest uzyskanie inspekcji domu. Za kilkaset dolarów profesjonalny inspektor domowy poinformuje cię, czy w domu występują jakieś niebezpieczne lub kosztowne wady. Jeśli tak, powinieneś się o nich dowiedzieć, aby móc wykonać jedną z następujących czynności:

• Wycofać się z zakupu.
• Poproś sprzedawcę o ich naprawę.
• Poproś sprzedawcę o obniżenie ceny, abyś mógł samodzielnie zająć się naprawami.

Pamiętaj, że nie możesz tutaj negocjować koncesji sprzedawcy, jeśli umowa mówi, że kupisz nieruchomość „tak jak jest”. Jeśli proces kontroli zakończy się pomyślnie, będziesz musiał usunąć nieprzewidziane okoliczności na piśmie. Powtórzysz ten krok po innych inspekcjach.

Inspekcja szkodników

Możesz poprosić o kontrolę szkodników, aby upewnić się, że w domu nie ma termitów, mrówek stolarskich lub innych szkodników, takich jak karaluchy lub szczury. Problemy te mogą nie być widoczne w ciągu dnia, w którym najprawdopodobniej obejrzałeś dom, i byłoby to bardzo niepożądane odkrycie po przeprowadzce. Wszelkie problemy ze szkodnikami będą musiały zostać naprawione przed rozpoczęciem sprzedaży - zakładając, że chcesz kontynuować zakup. Jest to kolejny obszar, w którym możesz chcieć renegocjować ze sprzedawcą, aby zapłacić za pracę.

Inspekcja środowiskowa

Czasami zaleca się przeprowadzenie kontroli środowiskowej w celu sprawdzenia obecności toksyn w domu, takich jak pleśń i azbest. Mogą również występować problemy na stronie domowej, takie jak zanieczyszczenie z miejsca w pobliżu składowiska, byłego pola naftowego, pralni chemicznej, stacji benzynowej lub innej działalności niebezpiecznej dla środowiska. Wszelkie problemy odkryte w tym obszarze mogą oznaczać poważne zagrożenia dla zdrowia i ich naprawa może być kosztowna.

Raport geologiczny

Obszary podlegające trzęsieniom ziemi mogą wymagać raportu dotyczącego gleby i / lub raportu geologicznego w celu oceny ryzyka poważnego uszkodzenia mienia w przypadku takiej katastrofy. Możesz także rozważyć raport powodziowy. Jeśli dom jest zbyt podatny na zalanie, nie będzie można uzyskać ubezpieczenia domu, co oznacza, że ​​nie można uzyskać kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach zakup ubezpieczenia od powodzi oprócz ubezpieczenia właściciela domu rozwiąże ten problem. Na obszarach wiejskich należy przeprowadzić badanie gruntów w celu zweryfikowania granic nieruchomości. Na obszarach miejskich granice wydają się być bardzo wyraźne.

Ubezpieczenie od ryzyka

Obejmuje to ubezpieczenie domu i dodatkowe ubezpieczenie wymagane na danym obszarze geograficznym (takie jak ubezpieczenie powodziowe). Będziesz musiał mieć ubezpieczenie domu do momentu spłaty kredytu hipotecznego. Jeśli chcesz zaoszczędzić kilka dolarów, wybierz własną firmę ubezpieczeniową i rozejrzyj się, aby uzyskać najlepszą stawkę. Ten, który wybierze bank, może nie być tym, którego chcesz.

Tytuł raportu i tytuł ubezpieczenia

Zarówno pożyczkodawca, jak i ubezpieczenie tytułu są wymagane przez kredytodawcę. Nawet gdyby tak nie było, i tak byś chciał.

Raport o tytule upewnia się, że tytuł nieruchomości jest jasny - to znaczy, że nie ma zastawów na nieruchomości i nikt oprócz sprzedawcy nie ma roszczenia do żadnej jej części. Ubezpieczenie tytułu chroni Ciebie i pożyczkodawcę przed wszelkimi wyzwaniami prawnymi, które mogą powstać później, jeśli coś nie pojawi się podczas wyszukiwania tytułu.

Jeśli z tytułem jest coś nie tak (zwanego chmurą lub wadą), sprzedawca będzie musiał go naprawić, aby sprzedaż mogła być kontynuowana lub pozwolić odejść. W zależności od miejsca zamieszkania firma depozytowa i firma tytułowa mogą być jednym i tym samym.

Ostateczne przejście

Dobrym pomysłem jest ponowne sprawdzenie nieruchomości tuż przed zamknięciem, aby upewnić się, że nie wystąpiły nowe szkody, a sprzedawca zostawił ci przedmioty określone w umowie zakupu, takie jak urządzenia lub osprzęt.

W tym momencie prawdopodobnie nie będziesz mógł się wycofać, dopóki dom nie odniesie poważnych szkód. Jednak nie jest rzadkością, że drobny nabywca wywiera presję na swojego agenta, aby unieważnić umowę z powodu czegoś nieznaczącego.

Formularz HUD-1

Co najmniej jeden dzień przed zamknięciem otrzymasz formularz HUD-1 lub końcowe oświadczenie o warunkach pożyczki i kosztach zamknięcia. Porównaj to z szacunkiem w dobrej wierze, który podpisałeś wcześniej. Oba dokumenty powinny być bardzo podobne. Poszukaj niepotrzebnych, nieoczekiwanych lub nadmiernych opłat, a także oczywistych błędów.

Zamknij Escrow

Proces zamykania różni się nieco w zależności od stanu, ale musisz podpisać mnóstwo dokumentów; nie spiesz się i czytaj uważnie. Sprzedawca będzie miał również dokumenty do podpisania. Po podpisaniu wszystkich dokumentów oficer depozytowy przygotuje nowy akt, podając cię jako właściciela nieruchomości i wyśle ​​go do rejestratora hrabstwa. Prześlesz czek kasjera lub zorganizujesz przelew bankowy w celu pokrycia kosztów zaliczki i zamknięcia, a pożyczkodawca dokona przelewu środków pożyczkowych na depozyt, aby sprzedawca i, w stosownych przypadkach, pożyczkodawca sprzedającego, mogli otrzymać zapłatę.

Jeśli dotrzesz tak daleko, w końcu przejmiesz dom.

12 kroków do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości

Dolna linia

Twój agent będzie nadzorował cały proces, więc nie przejmuj się, jeśli nie rozumiesz wszystkich szczegółów. Jednak w każdej transakcji, w której tak dużo ryzykujesz finansowo, dobrym pomysłem jest mieć przynajmniej podstawowe pojęcie o tym, co się dzieje, abyś nie mógł skorzystać. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „Zrozumienie procesu escrow i wymagań”)