10 przeszkód do zamknięcia w nowym domu
Przyjęcie oferty zakupu domu jest jak zdobycie rekordu tego biegacza podczas maratonu. Ale trzymaj chłodnicę Gatorade - nieruchomość jeszcze nie jest twoja. W ciągu 30 dni (lub mniej więcej) od momentu przyjęcia oferty zakupu i przekazania kluczy (potocznie zwanych depozytami) należy pokonać wiele przeszkód. Jeśli natkniesz się na którykolwiek z nich, zakup może spaść i powrócić na linię startową.
Tak jak sportowiec trenuje na wyścig, możesz przygotować się na trudne, ostateczne kroki w zakupie domu. Procedury depozytowe i reguły różnią się w zależności od stanu, ale tutaj jest 10 najczęstszych problemów napotykanych w tym okresie i co (jeśli w ogóle) można zrobić, aby je zapobiec lub złagodzić.
1. Kontrola termitów wykazuje uszkodzenia
Pożyczkodawca przeprowadzi kontrolę szkodników w domu (na własny koszt, zwykle mniej niż 100 USD), aby upewnić się, że nie dojdzie do poważnych szkód spowodowanych przez gryzące owady, takie jak termity lub mrówki stolarskie. Ta kontrola chroni interes pożyczkodawcy w nieruchomości. Właściciele domów, którzy po przeprowadzce odkrywają problemy z termitami, często porzucają nieruchomość, pozostawiając pożyczkodawcę trzymającego torbę. Niektórzy pożyczkodawcy mogą nie wymagać inspekcji termitów, ale i tak może być w twoim najlepszym interesie.
Jeśli inspekcja wykaże jakiekolwiek oznaki widocznej inwazji, obszary problematyczne mogą wymagać naprawy przed zamknięciem depozytu. Jeśli problemy są zbyt poważne i / lub sprzedawca nie zapłaci za ich usunięcie, będziesz mieć możliwość odejścia, o ile umowa kupna zawiera odpowiednie warunki awaryjne.
2. Ocena jest zbyt niska
Bank przeprowadzi wycenę domu (ponownie na twój koszt) w celu ochrony jego interesu w domu. Chce upewnić się, że dom jest wart co najmniej tyle, ile za niego zapłacisz, więc jeśli dojdzie do wykluczenia, straty można odzyskać. Jeśli wycena jest zbyt niska, sprzedawca będzie musiał obniżyć cenę sprzedaży lub będziesz musiał zapłacić gotówkę za różnicę. Może być możliwe uzyskanie korzystniejszej drugiej opinii od innego rzeczoznawcy.
3. W tytule znajdują się chmury
Podczas procesu escrow zatrudnisz firmę tytułową, która przeprowadzi wyszukiwanie tytułu i wystawi ubezpieczenie tytułu. Wyszukiwanie tytułu gwarantuje, że nikt inny nie ma roszczeń prawnych do nieruchomości, którą chcesz kupić (takich jak IRS, stan lub krewny sprzedającego), a ubezpieczenie tytułu chroni Cię przed wszelkimi przyszłymi roszczeniami do nieruchomości. Jeśli istnieje jakaś zastaw lub roszczenie wobec nieruchomości, problem będzie musiał zostać rozwiązany przed kontynuacją transakcji.
4. Inspekcja domowa wykazuje wady
Większość ofert zakupu ma zapisany przypadek inspekcji, więc jeśli inspekcja domu ujawni poważne problemy, nabywca może wycofać się bez kary. Jeśli nie umieściłeś tego warunku w umowie, możesz stracić swoje poważne pieniądze (zwykle kilka tysięcy dolarów), jeśli zdecydujesz się nie kupować domu na podstawie kontroli.
Jeśli zdecydujesz się kontynuować, proces negocjacji ze sprzedawcą w celu naprawy domu lub przyznania ci pieniędzy przy zamykaniu w celu samodzielnej naprawy może potencjalnie wstrzymać proces zakupu i opóźnić zamknięcie. (W celu zapoznania się z treścią zobacz: Czy potrzebujesz inspekcji domowej? )
5. Ty (lub oni) dostaniecie zimnych stóp
Umowa określa uzasadnione powody wycofania się przez kupującego lub sprzedającego bez kary, takie jak rezygnacja z nieprzewidzianych okoliczności lub niedotrzymanie terminu. Jeśli jednak zdecydujesz się po odstąpieniu od nieprzewidzianych wydatków, których nie chcesz realizować przy zakupie (na przykład dlatego, że znalazłeś inny dom, który ci się bardziej podoba), stracisz swoje poważne pieniądze. Rozumuje się tutaj, że sprzedawca powinien otrzymać rekompensatę za czas, kiedy dom był poza rynkiem, co opóźni czas, jaki ostatecznie zajmuje mu sprzedaż (co może mieć konsekwencje finansowe dla sprzedającego).
I odwrotnie, jeśli sprzedawca zdecyduje się wycofać po prostu z powodu zmiany zdania lub z powodu złożenia lepszej oferty, będziesz mieć prawo do otrzymania odszkodowania od sprzedającego.
6. Twoje finansowanie spada
Doświadczeni nabywcy nie składają ofert na domy bez uprzedniej zgody, co oznacza uzyskanie pisemnego zobowiązania pożyczki z banku, że zapewni ci hipotekę w określonej wysokości, a doświadczeni sprzedawcy nie przyjmują ofert od nabywców, którzy nie są wstępnie zatwierdzone. Są jednak rzeczy, które mogą uniemożliwić zamknięcie pożyczki, na przykład jeśli skłamałeś w sprawie wniosku, stopy procentowe gwałtownie wzrosną, zmieni się sytuacja na rynku pracy lub obniży się zdolność kredytowa.
Zapytaj kredytodawcę, jak możesz uniknąć takich problemów. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz: 5 rzeczy, które musisz uzyskać wcześniej zatwierdzony kredyt hipoteczny .)
7. Dom znajduje się w strefie wysokiego ryzyka
W stanach, które wymagają raportu z ujawnienia naturalnego zagrożenia, otrzymasz dokument przedstawiający naturalne zagrożenia, które mogą mieć wpływ na dom (np. Powodzie, trzęsienia ziemi, zagrożenia sejsmiczne, pożary) podczas eskorty. Pożyczkodawca może wymagać wykupienia ubezpieczenia od ryzyka (ponad ubezpieczeniem właściciela domu), jeśli dom znajduje się w obszarze wysokiego ryzyka, a ubezpieczenie to może być drogie. Jest to również koszt, który będziesz musiał płacić co miesiąc, dopóki pożyczka nie zostanie spłacona lub sprzedasz dom.
Aby zapobiec nieprzyjemnym niespodziankom podczas escrow, zapytaj swojego agenta, potencjalnych nowych sąsiadów lub dział planowania miasta, jakie zagrożenia naturalne istnieją na wybranym obszarze, jaki rodzaj dodatkowego ubezpieczenia możesz kupić i ile to może kosztować, zanim złożysz ubezpieczenie oferta w domu.
8. Dom nie jest ubezpieczony
Jeśli poprzedni właściciel domu zgłosił poważne roszczenie ubezpieczeniowe w domu, takie jak uszkodzenie wody lub pleśń, pojawi się w dokumentacji ubezpieczeniowej, a firmy ubezpieczeniowe mogą odmówić ubezpieczenia domu, uważając, że jest to zbyt duże ryzyko. Jeśli dom nie jest ubezpieczony, nie będziesz mógł go kupić, chyba że jesteś nabywcą gotówki, ponieważ pożyczkodawcy wymagają utrzymania ubezpieczenia właściciela domu do momentu spłaty kredytu hipotecznego. Oczywiście, nawet jeśli jesteś nabywcą gotówki, prawdopodobnie nie jest dobrym pomysłem na zakup nieubezpieczonego domu.
9. Różnice w GFE i HUD-1
Po otrzymaniu wstępnej zgody na pożyczkę i ponownie po złożeniu oferty dotyczącej konkretnej nieruchomości, pożyczkodawca powinien podać szacunek w dobrej wierze (GFE), wyszczególniający koszty zamknięcia związane z uzyskaniem finansowania w domu. Szacunek w dobrej wierze jest zasadniczo przybliżonym szkicem tego, co otrzyma formularz HUD-1 co najmniej 24 godziny przed zamknięciem. Jak sama nazwa wskazuje, szacunek w dobrej wierze powinien być zbliżonym przybliżeniem tego, co faktycznie zapłacisz - najlepiej w granicach 10% - ale niektórzy pozbawieni skrupułów pożyczkodawcy spróbują rzucić się na klientów o nierealnie niskich szacunkach.
Jeśli tak się stanie i nie będziesz w stanie skłonić pożyczkodawcy do wycofania się z nadmiernych opłat, najlepszym rozwiązaniem może być poproszenie sprzedawcy o przedłużenie terminu zamknięcia i próba zabezpieczenia alternatywnego finansowania, abyś mógł nadal kupować dom bez rozrywania poza.
10. Błędy uniemożliwiają zamknięcie na czas
Istnieje wiele różnych stron zaangażowanych w zamykanie depozytów, a jeśli którakolwiek z nich popełni błąd, zamknięcie może zostać opóźnione. W zależności od postanowień umowy zakupu i której winą jest opóźnienie, jeśli nie zamkniesz na czas, być może będziesz musiał zapłacić sprzedawcy karę za każdy dzień zamknięcia.
Sprzedawca może również odmówić przedłużenia terminu zamknięcia i cała transakcja może się nie powieść. W najlepszym przypadku sprzedawca może po prostu zgodzić się na przedłużenie terminu zamknięcia bez żadnych kar. W końcu, jeśli umowa się nie zamknie, sprzedawca będzie musiał zacząć wszystko od nowa. (Więcej informacji znajduje się w: 7 Warunków umowy dotyczącej nieruchomości, które musisz mieć ).
Szkolenie dla pomyślnego zakończenia
Przeniesienie własności domu jest stresujące dla wszystkich stron. Wiele rzeczy musi się wydarzyć w krótkim czasie, a jeśli coś spadnie, mogą wystąpić poważne konsekwencje. Proces ten może być szczególnie stresujący dla nabywców, którzy muszą przejść przez skomplikowany, czasem nieznany proces i podjąć wiele ważnych decyzji związanych z prawdopodobnie najdroższym zakupem ich życia. Poświęć trochę czasu na zapoznanie się z procesem escrow i jego potencjalnymi pułapkami z dużym wyprzedzeniem, a będziesz emocjonalnie, intelektualnie i finansowo przygotowany do ukończenia wyścigu. (W celu zapoznania się z treścią patrz: 13 kroków do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości .)