11 błędów, których powinni unikać kupujący po raz pierwszy w domu

Kupno pierwszego domu może być ekscytującym i denerwującym doświadczeniem. Musisz nie tylko znaleźć właściwe miejsce, ale także znaleźć właściwą hipotekę. Przy niskich zapasach na wielu rynkach lokalnych i rosnących cenach mieszkań w całym kraju znalezienie niedrogiego domu może być wyzwaniem.

Możesz odczuwać presję, aby od razu znaleźć dom, ale zanim odwiedzisz domy i zaczniesz składać oferty, twoje finansowanie musi być w porządku. Obejmuje to upewnienie się, że historia kredytowa i ocena kredytowa, stosunek zadłużenia do dochodu oraz ogólny obraz sytuacji finansowej przekonają pożyczkodawcę, że jesteś wystarczająco wiarygodny, aby pożyczyć pieniądze.

Wielu kupujących po raz pierwszy popełnia błędy w procesach hipotecznych i kupna domu. Oto niektóre z najczęstszych błędów, których należy unikać.

1. Nie dotrzymywanie karty kredytowej

Nikt nie lubi niespodzianek, zwłaszcza przed zakupem domu. Jeśli ty (i / lub twój małżonek) masz oczywiste problemy kredytowe - takie jak historia opóźnień w płatnościach, działania windykacyjne lub znaczące zadłużenie - pożyczkodawcy hipoteczni mogą zaoferować ci niecałkowite stopy procentowe i warunki lub całkowicie odrzucą twoje podanie. Każda z tych sytuacji może być frustrująca i może cofnąć idealną oś czasu.

Aby wcześniej poradzić sobie z potencjalnymi problemami, sprawdzaj swój raport kredytowy za darmo na stronie rocznecreditreport.com w każdej z trzech agencji informacji kredytowej: Transunion, Equifax i Experian. Poszukaj błędów i zakwestionuj wszelkie błędy na piśmie z agencją sprawozdawczą i wierzycielem, w tym dokumentację pomocniczą, aby pomóc w uzasadnieniu sprawy. Jeśli znajdziesz bieżące, ale dokładne, ujemne elementy, takie jak opóźnienia w płatnościach lub zaległe konta, nie ma możliwości szybkiego ich usunięcia. Pozostaną na twoim raporcie kredytowym przez 7 do 10 lat. Ale możesz zwiększyć swój wynik, płacąc rachunki na czas, płacąc więcej niż minimalne miesięczne spłaty zadłużenia i nie maksymalizując dostępnego kredytu. Przede wszystkim bądź cierpliwy; poprawa niskiej zdolności kredytowej może zająć co najmniej rok.

Sprawdź również, czy Twój bank, związek kredytowy lub dostawca karty kredytowej zapewnia bezpłatny dostęp do Twojej zdolności kredytowej. Jeśli twój wynik jest niższy niż 620, możesz mieć problemy z uzyskaniem zgody na kredyt hipoteczny konwencjonalny. Aby zakwalifikować się do pożyczki FHA, wymagana jest minimalna ocena kredytowa wynosząca 580, aby móc skorzystać z maksymalnego finansowania programu (3, 5% zaliczki) lub co najmniej 500 punktów z wymaganą 10% zaliczką.

2. Wyszukiwanie domów przed uzyskaniem wstępnego zatwierdzenia

Kiedy znajdziesz idealny dom, nie ma czasu do stracenia. Na wielu gorących rynkach będziesz musiał stawić czoła wielu ofertom i ostrej konkurencji. Jest mało prawdopodobne, aby sprzedawcy rozważyli oferty kupujących, którzy nie mają listu wstępnego od pożyczkodawcy. Pismo poprzedzające zatwierdzenie pokazuje sprzedawcy, że pożyczkodawca dołożył należytej staranności, aby zapewnić środki i motywację do spłaty rachunków, w oparciu o historię kredytową i wynik, historię dochodów i zatrudnienia, aktywa finansowe i inne kluczowe czynniki.

Na konkurencyjnym rynku sprzedawcy nie traktują cię poważnie bez listu wstępnego i możesz stracić dom, który naprawdę chcesz. W tym dokumencie wymieniono kwotę pożyczki, do której się kwalifikujesz, stopę procentową i program pożyczki oraz szacunkową kwotę zaliczki. W niektórych przypadkach (szczególnie w przypadku droższych domów lub na bardzo konkurencyjnych rynkach) pożyczkodawcy mogą poprosić o przedstawienie dowodu wpłaty zaliczki. Pismo poprzedzające zatwierdzenie zawiera również datę ważności, zwykle w ciągu 90 dni.

3. Nie rozejrzyj się za hipoteką

Nabywcy domów mogą zostawić dużo pieniędzy na stole, jeśli nie szukają kredytu hipotecznego. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny u kilku różnych pożyczkodawców pozwala lepiej zrozumieć, na co Cię stać, i umożliwia porównanie jabłek z produktami pożyczkowymi, stopami procentowymi, kosztami zamknięcia i opłatami pożyczkodawcy. Co ważniejsze, zakup kredytu hipotecznego daje lepszą pozycję do negocjacji z pożyczkodawcami w celu uzyskania najlepszej możliwej oferty.

Kupując pożyczkodawców, zwróć uwagę na opłaty i koszty zamknięcia, które mogą się sumować przy stole zamykającym. Chociaż niektóre warianty cenowe nie mogą wydawać się teraz duże na papierze, mogą przyczynić się do znacznych oszczędności kosztów w całym okresie kredytowania. Należy pamiętać, że niektórzy pożyczkodawcy zaoferują ci „punkty” z rabatem, sposób na obniżenie z góry stopy procentowej, co zwiększa koszty zamknięcia. Inni kredytodawcy, którzy promują niskie lub żadne koszty zamknięcia, zwykle naliczają wyższe stopy procentowe, aby nadrobić różnicę.

Oprócz sprawdzania w obecnej instytucji finansowej (banku lub unii kredytowej), poproś brokera kredytów hipotecznych, aby kupował stawki w Twoim imieniu. Brokerzy kredytów hipotecznych nie są kredytodawcami; pełnią rolę kojarzeń między tobą a pożyczkodawcami w ich sieci. Mogą zaoszczędzić czas i pieniądze, porównując wielu kredytodawców, którzy mają produkty dopasowane do twoich potrzeb. Warto również przyjrzeć się niektórym bezpośrednim pożyczkodawcom, online lub osobiście, aby zobaczyć, co oferują.

Ubiegając się o kredyt hipoteczny u kilku pożyczkodawców, otrzymasz prognozy pożyczek w celu porównania stawek i kosztów zamknięcia obok siebie. Ponadto, jeśli zrobisz większość swoich zakupów w ciągu 30 dni, wielokrotne kontrole kredytowe, które wykonają pożyczkodawcy, będą liczone jako jedno „twarde zapytanie”, jak nazywają to kredytodawcy, i jest mało prawdopodobne, aby obniżyć Twoją zdolność kredytową. Nie ma złotej liczby pożyczkodawców, których powinieneś kupować, ale posiadanie od trzech do pięciu szacunków pożyczek daje solidną podstawę do porównania.

4. Kupowanie więcej domu niż możesz sobie pozwolić

Kiedy pożyczkodawca mówi ci, że możesz pożyczyć do 300 000 $, to nie znaczy, że powinieneś. Dlaczego nie? Jeśli maksymalnie wykorzystasz pożyczkę, miesięczne płatności mogą być niemożliwe do zarządzania. Zazwyczaj większość potencjalnych właścicieli domów może sobie pozwolić na pożyczkę od 2 do 2, 5 razy większą niż ich roczny dochód brutto. Innymi słowy, jeśli zarabiasz 75 000 $ rocznie, być może będziesz mógł sobie pozwolić na dom w cenie od 150 000 $ do 187, 500 $. Kalkulator kredytu hipotecznego Investopedia może pomóc oszacować miesięczne płatności, co jest lepszym barometrem określającym, czy stać Cię na dom w określonym przedziale cenowym.

Kupowanie większej liczby domów, niż możesz sobie pozwolić, może wpędzić cię w kłopoty, jeśli będziesz musiał rozciągnąć swój miesięczny budżet na spłatę kredytu hipotecznego. Innymi słowy, możesz skończyć czując się „biedny w domu” i poczuć wyrzuty sumienia kupującego. Weź również pod uwagę, że właściciel domu ponosi dodatkowe koszty poza miesięcznymi płatnościami hipotecznymi. Musisz zaoszczędzić na nieuniknionych kosztach utrzymania, naprawach, opłatach stowarzyszeniowych właściciela domu (jeśli dotyczy) i innych kosztach, których nie musiałeś płacić jako najemca.

Rozciągnięcie miesięcznego budżetu w celu pokrycia kredytu hipotecznego może również oznaczać, że nie możesz zaoszczędzić na nagłe wypadki lub na remonty domów, a także pochłonie twoje przepływy pieniężne na inne cele finansowe.

Konkluzja: Nie ustalaj maksymalnej kwoty pożyczki, na którą jesteś zatwierdzony, ale czy stać Cię na miesięczną spłatę kredytu hipotecznego w tym punkcie cenowym. Kupujący po raz pierwszy mogą chcieć być bardzo ostrożni i kupować dom poniżej swojego maksymalnego budżetu.

5. Nie zatrudnianie agenta nieruchomości

Samodzielne poszukiwanie domu jest czasochłonne i skomplikowane. Profesjonalny, doświadczony agent nieruchomości może pomóc ci zawęzić wybór i dostrzec problemy, zarówno w odniesieniu do nieruchomości fizycznych, jak i podczas negocjacji ze sprzedającymi. Niektóre stany wymagają prawnika do obsługi transakcji, ale adwokaci nie pomogą ci znaleźć domu; mogą pomóc ci przygotować ofertę, negocjować umowę zakupu i działać jako agent zamknięcia.

Ponadto, jeśli będziesz pokazywać bez własnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, agent sprzedający może zaoferować Ci reprezentację. Może to być trudne, ponieważ agent ten nie ma na myśli twoich zainteresowań; ich celem jest uzyskanie najwyższej i najlepszej oferty dla sprzedawcy. Posiadanie własnego agenta, którego zainteresowania są bardziej dostosowane do twoich, pomoże ci dokonywać bardziej świadomych wyborów.

A co najlepsze, koszt rekrutacji agenta nie będzie pochodził bezpośrednio z Twojej kieszeni. Jako kupujący na ogół nie płacisz prowizji agenta kupującego. Zazwyczaj jest wypłacane przez sprzedającego agentowi sprzedawcy, który następnie dzieli prowizję z agentem kupującego.

6. Otwieranie (lub zamykanie) linii kredytowych

Nadal możesz odmówić kredytu hipotecznego, nawet jeśli zostaniesz wcześniej zatwierdzony. Kredytodawcy hipoteczni sprawdzają Twój kredyt podczas wstępnego zatwierdzenia i ponownie tuż przed zamknięciem, zanim dadzą ci ostateczne zielone światło. Tymczasem utrzymaj status quo w swoim kredycie i finansach. Oznacza to nie otwieranie nowych linii kredytowych lub zamykanie istniejących linii kredytowych. Może to obniżyć zdolność kredytową i zwiększyć stosunek zadłużenia do dochodu - oba kluczowe powody odmowy przez kredytodawcę ostatecznej zgody.

Zamiast tego poczekaj, aż po zamknięciu domu wykupisz nowe linie kredytowe (np. Samochód, kredyt samochodowy lub nową kartę kredytową). I chociaż dobrze jest spłacić konto karty kredytowej lub pożyczkę przed zamknięciem domu, zamknięcie konta usuwa tę historię kredytową z raportu. Długość kredytu jest jednym z kluczowych czynników wykorzystywanych przez biura raportów kredytowych do generowania oceny zdolności kredytowej. Zamiast tego pozostaw konto otwarte i aktywne, ale nie używaj go przed zamknięciem. (Uwaga: niektóre firmy wydające karty kredytowe mogą zamknąć Twoje konto z powodu długotrwałej bezczynności, co może również negatywnie wpłynąć na Twój kredyt. Utrzymuj konta aktywne, dokonując niewielkich zakupów, które spłacasz natychmiast i w całości co miesiąc.)

7. Dokonywanie dużych zakupów na kredyt

Podobnie jak otwieranie lub zamykanie linii kredytowych może wpłynąć na Twój wynik, tak jak uruchamianie istniejących kont. Znowu utrzymuj stabilność kredytu i finansów, dopóki nie zamkniesz domu. Zamiast tego użyj gotówki lub, jeszcze lepiej, opóźnij zakup nowych mebli lub telewizora do momentu zamknięcia.

Ponadto chcesz dowiedzieć się, w jaki sposób budżet poradzi sobie z nowymi kosztami posiadania domu. Przed dodaniem kolejnych miesięcznych płatności za duże zakupy do miksu możesz poczekać kilka miesięcy.

8. Poruszanie się po pieniądzach

Kolejny duży zakaz nieabezpieczeń hipotecznych: dokonywanie dużych depozytów lub wypłat z kont bankowych lub innych aktywów. Jeśli pożyczkodawcy nagle zobaczą, że przychodzące lub wychodzące pieniądze nie pochodzą, może to wyglądać tak, jakbyś miał pożyczkę, co wpłynęłoby na stosunek zadłużenia do dochodu. Kredytodawcy nie martwią się o przejrzyste depozyty, takie jak premia od pracodawcy lub zwrot podatku IRS. Ale jeśli przyjaciel wpłaci Ci pieniądze lub otrzymasz dochód z działalności gospodarczej na swoim koncie osobistym, pożyczkodawca zażąda dowodu, aby sprawdzić, czy depozyt nie jest ukrytą pożyczką. Oczekuj, że pożyczkodawca poprosi o rachunek sprzedaży (jeśli depozyt pochodzi z czegoś, co sprzedałeś), anulowany czek lub odcinek wypłaty.

Możesz wykorzystać prezent od krewnego lub przyjaciela do zaliczki. Jednak wiele produktów kredytowych wymaga listu podarunkowego i dokumentacji w celu pozyskania depozytu i sprawdzenia, czy dawca nie oczekuje, że spłacisz pieniądze.

9. Zmiana pracy

Zmiana pracy może być korzystna dla kariery, ale może utrudnić zatwierdzenie kredytu hipotecznego. Pożyczkodawca chce zapewnić ci stabilne dochody i zatrudnienie oraz że możesz sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego. Jeśli otrzymałeś uprzednio zatwierdzoną hipotekę na podstawie określonego dochodu i pracy, wszelkie szanse w międzyczasie przed zamknięciem mogą być czerwoną flagą i opóźnić zamknięcie.

Do zatwierdzenia zazwyczaj musisz przedstawić dowód dwóch kolejnych lat stałego zatrudnienia i dochodów. Kiedy zmieniasz pracę, ta ciągła rejestracja dochodów i zatrudnienia zostaje zakłócona, szczególnie jeśli podejmujesz pracę o niższych dochodach. Ponadto, jeśli przejdziesz do roli, która płaci 25% lub więcej wynagrodzenia w prowizjach, musisz udowodnić, że zarobiłeś ten dochód przez dwa lata. O ile to możliwe, pożyczkodawcy zalecają czekanie na zmianę pracy do momentu zamknięcia pożyczki. Jeśli nie jest to wykonalne, natychmiast powiadom pożyczkodawcę.

10. Pomijanie kontroli domowej

O ile nie masz dużo gotówki na naprawę domu i nie chcesz ponieść kosztów nieprzewidzianych napraw, rezygnacja z inspekcji w domu może być kosztownym błędem. Dlaczego? Kontrole domowe mają na celu wykrycie poważnych problemów w domu i chronią cię (kupującego). Jeśli nie dostaniesz inspekcji, nie będziesz mieć możliwości odwołania się, jeśli poważny problem, taki jak pęknięte rury lub uszkodzenie przez wodę, pojawi się po zamknięciu domu. Oznacza to, że możesz uregulować cały rachunek, aby rozwiązać te problemy. Kiedy składasz ofertę na dom, możesz uwzględnić przypadek inspekcji domu, który daje bezkarne wyjście z umowy, jeśli odkryjesz poważny problem, a sprzedawca nie chce go naprawić przed zamknięciem.

Dzięki takiemu przypadkowi możesz wycofać swoją ofertę i zazwyczaj uzyskać zwrot pełnej wpłaty pieniężnej. Opłata za inspekcję domu nie podlega zwrotowi i zazwyczaj jest płacona przez kupującego z góry inspektorowi domu i zwykle może wynosić od 300 do 500 USD, w zależności od lokalizacji i wielkości nieruchomości. Jest to niewielka cena do zapłacenia, gdy porównasz ją z potencjalnym wystrzeleniem tysięcy dolarów w celu zastąpienia pieca, podgrzewacza wody, dachu lub innych dużych przedmiotów. Możesz rozważyć dodatkowe inspekcje, takie jak inspekcja szkodników, inspekcja pleśni lub radonu, lub zakres kanalizacji, na przykład, jeśli pożyczkodawca tego zażąda. Te i inne kontrole mogą pomóc chronić twoją inwestycję i bezpieczeństwo.

11. Niezgodność oszacowania pożyczki z ujawnieniem zamknięcia

Twój pożyczkodawca jest zobowiązany przez prawo do przekazania informacji o zamknięciu na trzy dni robocze przed datą zamknięcia. W tym dokumencie wymieniono dokładne koszty, które należy zapłacić przy zamknięciu, w tym zaliczkę, koszty zamknięcia, szczegóły i warunki pożyczki oraz inne ważne informacje. Jest to pięciostronicowy dokument, więc porównaj go z początkowym oszacowaniem pożyczki, aby upewnić się, że nie zostaniesz obciążony dodatkowymi opłatami (zwanymi opłatami śmieciowymi) przez pożyczkodawcę lub inne podmioty zaangażowane w transakcję.

Ponadto, jeśli niektóre opłaty wzrosną bardziej niż oczekiwano, poproś pożyczkodawcę o wyjaśnienie przyczyny. Upewnij się, że podstawowe dane, takie jak imię i nazwisko oraz inne informacje identyfikujące, są poprawnie wymienione, aby nie napotkać problemów związanych z formalnościami w dniu zamknięcia. Jeśli znajdziesz błędy lub wątpliwe lub niewyjaśnione dodatkowe opłaty, natychmiast powiadom pożyczkodawcę, aby rozwiązać te problemy. W niektórych przypadkach konieczne może być cofnięcie zamknięcia, aby upewnić się, że formalności zostały poprawione i zaktualizowane, a wszystkie problemy zostały rozwiązane.

Dolna linia

Nie chcesz przypadkowo sabotować kredytu hipotecznego - i zakupu domu. Niektóre z tych błędów wydają się niewinne, ale mogą ominąć twoje zamknięcie i spowodować ogromne bóle głowy. Porozmawiaj ze swoim pożyczkodawcą na temat tego, co powinieneś zrobić, od wstępnego zatwierdzenia do zamknięcia, aby zapewnić płynność procesu. I staraj się zachować wszystkie swoje dokumenty - wyciągi bankowe, W-2, dokumenty depozytowe, zwroty podatków, odcinki wypłaty itp. - zorganizowane i aktualizowane, abyś mógł dostarczyć dokumentację, jeśli pożyczkodawca o to poprosi.

Kiedy przychodzi czas na zakup pierwszego domu, dobra znajomość i wiedza na temat procesu kredytowania i nieruchomości może pomóc w uniknięciu niektórych z tych błędów i zaoszczędzić pieniądze. Ponadto upewnij się, że transakcja przebiegnie bezproblemowo, dzięki przeszkolonym, doświadczonym profesjonalistom, którzy poprowadzą Cię. Może to złagodzić stres i złożoność po drodze.