4 proste sposoby inwestowania w nieruchomości
Kupowanie i posiadanie nieruchomości to ekscytująca strategia inwestycyjna, która może być zarówno satysfakcjonująca, jak i dochodowa. W przeciwieństwie do inwestorów akcji i obligacji, potencjalni właściciele nieruchomości mogą wykorzystać dźwignię finansową do zakupu nieruchomości, płacąc z góry część całkowitych kosztów, a następnie spłacając saldo wraz z odsetkami. Podczas gdy tradycyjny kredyt hipoteczny wymaga zwykle zaliczki w wysokości od 20% do 25%, w niektórych przypadkach wystarczy zakup 5% zaliczki na zakup całej nieruchomości. Ta zdolność do kontrolowania aktywów w momencie podpisania dokumentów ośmiela zarówno płetwy nieruchomości, jak i właścicieli nieruchomości, którzy z kolei mogą zaciągać drugie kredyty hipoteczne w swoich domach w celu dokonywania zaliczek na dodatkowe nieruchomości.
Kluczowe dania na wynos
- Początkujący właściciele nieruchomości mogą kupić nieruchomość za pomocą dźwigni, płacąc z góry część swojego całkowitego kosztu, a następnie spłacając saldo z czasem.
- Cztery główne sposoby zarabiania pieniędzy przez inwestorów to: 1) zostawanie właścicielami nieruchomości na wynajem, 2) obrót nieruchomościami (inaczej przerzucanie), 3) grupy inwestycji w nieruchomości oraz 4) fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) .
Oto cztery sposoby dobrego wykorzystania nieruchomości przez inwestorów:
1:405 prostych sposobów inwestowania w nieruchomości
1. Więc chcesz zostać właścicielem
Idealny dla: osób posiadających umiejętności remontowe i remontowe, które mają cierpliwość do zarządzania najemcami.
Co potrzeba, aby rozpocząć: Znaczny kapitał potrzebny do sfinansowania wstępnych kosztów utrzymania i pokrycia wolnych miesięcy.
Plusy: nieruchomości na wynajem mogą zapewniać regularne dochody, jednocześnie maksymalizując dostępny kapitał dzięki dźwigni finansowej. Co więcej, wiele powiązanych kosztów można odliczyć od podatku, a wszelkie straty mogą zrównoważyć zyski z innych inwestycji.
Wady: Jeśli nie wynajmiesz firmy zarządzającej nieruchomościami, najem nieruchomości jest zwykle pełen ciągłych problemów. W najgorszych przypadkach hałaśliwi najemcy mogą uszkodzić własność. Ponadto, w niektórych klimatach na rynku wynajmu, wynajmujący musi albo znosić wolne miejsca, albo pobierać mniejszy czynsz, aby pokryć wydatki, dopóki sytuacja się nie zmieni. Z drugiej strony, gdy kredyt hipoteczny zostanie całkowicie spłacony, większość czynszu staje się zyskiem.
Oczywiście dochód z wynajmu nie jest jedynym celem właściciela. W idealnej sytuacji nieruchomość docenia się w trakcie hipoteki, pozostawiając właścicielowi bardziej wartościowy zasób niż zaczynał.
Według danych US Census Bureau ceny sprzedaży nowych domów (przybliżony wskaźnik wartości nieruchomości) stale rosły w wartości od 1940 do 2006 r., Zanim spadły w czasie kryzysu finansowego. Na szczęście ceny sprzedaży ponownie wzrosły, nawet przekraczając poziomy sprzed kryzysu.
Źródło: Survey of Construction, US Census Bureau
2. Grupy inwestycyjne w nieruchomościach
Idealny dla: osób, które chcą posiadać nieruchomość na wynajem bez kłopotów z jej prowadzeniem.
Co potrzeba, aby zacząć: Poduszka kapitałowa i dostęp do finansowania.
Plusy: Jest to znacznie bardziej praktyczne podejście do nieruchomości, które wciąż zapewnia dochód i aprecjację.
Wady: Istnieje ryzyko wakatu w przypadku grup inwestycji w nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest ono podzielone na całą grupę, czy to zależy od właściciela. Ponadto koszty ogólne zarządzania mogą pochłonąć zwroty.
Grupy inwestycyjne na rynku nieruchomości są jak małe fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości na wynajem. W typowej grupie inwestycji w nieruchomości firma kupuje lub buduje zestaw bloków mieszkalnych lub mieszkań, a następnie pozwala inwestorom na ich zakup za pośrednictwem firmy, tym samym dołączając do grupy. Jeden inwestor może posiadać jedną lub wiele jednostek niezależnej przestrzeni życiowej, ale firma zarządzająca grupą inwestycyjną wspólnie zarządza wszystkimi jednostkami, zajmując się utrzymaniem, ofertami pracy i wywiadami z najemcami. W zamian za wykonanie tych zadań zarządczych firma pobiera procent miesięcznego czynszu.
Standardowa grupa najmu nieruchomości inwestycyjnych jest na nazwisko inwestora, a wszystkie jednostki gromadzą część czynszu, aby zabezpieczyć się przed okazjonalnymi wakatami. W tym celu otrzymasz dochód, nawet jeśli twoja jednostka jest pusta. Tak długo, jak współczynnik pustostanów dla połączonych jednostek nie wzrośnie zbyt wysoko, powinno wystarczyć na pokrycie kosztów.
Chociaż grupy te są teoretycznie bezpiecznymi sposobami inwestowania w nieruchomości, są podatne na te same opłaty, które prześladują branżę funduszy inwestycyjnych. Co więcej, grupy te są czasem prywatnymi inwestycjami, w których pozbawione skrupułów zespoły zarządzające wyciągają inwestorów z pieniędzy. W związku z tym skrupulatna analiza due diligence ma kluczowe znaczenie dla pozyskiwania najlepszych okazji.
3. Handel nieruchomościami (inaczej Flipping)
Idealny dla: osób z dużym doświadczeniem w wycenie nieruchomości i marketingu.
Co potrzeba, aby zacząć: Kapitał i zdolność do napraw lub nadzoru w razie potrzeby.
Plusy: handel nieruchomościami ma krótszy okres, w którym kapitał i wysiłek są powiązane z nieruchomością. Jednak w zależności od warunków rynkowych zwroty mogą być znaczne, nawet w krótszych ramach czasowych.
Wady: handel nieruchomościami wymaga pogłębionej wiedzy rynkowej w połączeniu ze szczęściem. Gorące rynki mogą nieoczekiwanie ostygnąć, pozostawiając krótkoterminowych inwestorów ze stratami lub długoterminowymi problemami.
Handel nieruchomościami jest dziką stroną inwestycji w nieruchomości. Tak jak przedsiębiorcy działający w ciągu dnia są innym zwierzęciem niż inwestorzy kupujący i utrzymujący, tak samo handlujący nieruchomościami różnią się od kupujących i wynajmujących właścicieli. Przykład: handlowcy nieruchomościami często starają się z zyskiem sprzedać niedocenione nieruchomości, które kupują, w ciągu zaledwie trzech do czterech miesięcy.
Płetwy typu pure property często nie inwestują w poprawę właściwości. Dlatego inwestycja musi już mieć wartość wewnętrzną potrzebną do osiągnięcia zysku bez żadnych zmian, w przeciwnym razie wyeliminują nieruchomość z rywalizacji.
Płetwy, które nie są w stanie szybko rozładować nieruchomości, mogą wpaść w kłopoty, ponieważ zazwyczaj nie dysponują wystarczającą ilością nieprzyznanej gotówki, aby spłacić hipotekę na nieruchomości w dłuższej perspektywie. Może to prowadzić do ciągłych strat z powodu śnieżki.
Istnieje zupełnie inny rodzaj płetwy, który zarabia pieniądze, kupując nieruchomości po rozsądnych cenach i zwiększając ich wartość poprzez ich renowację. Może to być inwestycja długoterminowa, w której inwestorzy mogą sobie pozwolić na przejęcie tylko jednej lub dwóch nieruchomości jednocześnie.
4. Real Estate Investment Trusts (REIT)
Idealny dla: inwestorów, którzy chcą ekspozycji portfela nieruchomości bez tradycyjnej transakcji na rynku nieruchomości.
Co trzeba zacząć: kapitał inwestycyjny.
Plusy: REIT to zasadniczo akcje wypłacające dywidendy, których podstawowa część obejmuje nieruchomości komercyjne z długoterminowymi dzierżawami gotówkowymi.
Wady: REIT to zasadniczo zapasy, więc dźwignia związana z tradycyjnymi nieruchomościami na wynajem nie ma zastosowania.
REIT powstaje, gdy korporacja (lub trust) wykorzystuje pieniądze inwestorów do zakupu i prowadzenia nieruchomości dochodowych. REIT-y są kupowane i sprzedawane na głównych giełdach, jak każde inne akcje. Korporacja musi wypłacić 90% swoich zysków podlegających opodatkowaniu w formie dywidend, aby utrzymać swój status REIT. W ten sposób REIT unikają płacenia podatku dochodowego od osób prawnych, podczas gdy zwykła spółka będzie opodatkowana zyskami, a następnie będzie musiała zdecydować, czy podzielić zyski po opodatkowaniu na dywidendy.
Podobnie jak zwykłe akcje wypłacające dywidendy, REIT są solidną inwestycją dla inwestorów giełdowych, którzy chcą regularnych dochodów. W porównaniu z wyżej wymienionymi rodzajami inwestycji w nieruchomości, REIT pozwalają inwestorom wejść na inwestycje nierezydentne, takie jak centra handlowe lub budynki biurowe, które na ogół nie są możliwe do bezpośredniego zakupu przez inwestorów indywidualnych. Co ważniejsze, REIT są bardzo płynne, ponieważ są przedmiotem obrotu giełdowego. Innymi słowy, nie będziesz potrzebować pośrednika w obrocie nieruchomościami i przeniesienia tytułu, aby pomóc Ci zrealizować swoją inwestycję. W praktyce REIT to bardziej sformalizowana wersja grupy inwestycji w nieruchomości.
Wreszcie, patrząc na REIT, inwestorzy powinni rozróżniać między kapitałowymi REIT, które są właścicielami budynków, a REIT hipotecznymi, które zapewniają finansowanie nieruchomości i zabezpieczają papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). Oba oferują ekspozycję na nieruchomości, ale charakter ekspozycji jest inny. REIT akcyjny jest bardziej tradycyjny, ponieważ reprezentuje własność nieruchomości, podczas gdy REIT hipoteczny koncentruje się na dochodach z finansowania hipotecznego nieruchomości.
Dolna linia
Niezależnie od tego, czy inwestorzy nieruchomości wykorzystują swoje nieruchomości do generowania dochodu z wynajmu, czy też czekają, aż pojawi się idealna okazja do sprzedaży, można opracować solidny program inwestycyjny, płacąc z góry stosunkowo niewielką część całkowitej wartości nieruchomości. Ale podobnie jak w przypadku każdej inwestycji, nieruchomości mają zysk i potencjał, bez względu na to, czy cały rynek rośnie, czy spada. (W celu zapoznania się z tym tekstem zobacz „Ile pieniędzy potrzebujesz, aby zainwestować w nieruchomości”> 1:35