Ubieganie się o pożyczkę FHA 203 (k)
Pożyczka FHA 203 (k) to wyjątkowy produkt, który pozwala potencjalnym właścicielom domów, którzy nie mają dużo gotówki, kupić nieruchomość wymagającą naprawy. Ale jeśli połączysz biurokrację agencji rządowych z dodatkowym ryzykiem finansowym związanym z przeciętnymi ludźmi (ludźmi, którzy nie mają doświadczenia w rehabilitacji domów) kupując nieruchomość w złym stanie, pożyczka w wysokości 203 (k) może być jedną z najtrudniejszych hipotek zostać zatwierdzonym. W tym artykule przeprowadzimy Cię przez proces, dzięki czemu będziesz wiedział, czego się spodziewać. (Aby uzyskać dodatkowe informacje, przeczytaj wprowadzenie do pożyczki FHA 203 (k)) .
Upewnij się, że masz wystarczająco dużo gotówki Na początku 2010 r. Musisz tylko wpłacić zaliczkę w wysokości 3, 5% ceny zakupu domu plus koszty naprawy, aby kupić dom z tego rodzaju pożyczką. Więc jeśli kupujesz dom z ceną wywoławczą w wysokości 150 000 USD i potrzebujesz naprawy w wysokości 15 000 USD, potrzebujesz 3, 5% z 165 000 USD lub 5 775 USD jako zaliczki.
Upewnij się, że jesteś solidnym kandydatem na pożyczkę Oczywiście musisz również spełnić zwykłe wymagania pożyczkobiorcy dotyczące pożyczki FHA, takie jak posiadanie stałego, weryfikowalnego dochodu i dobrej zdolności kredytowej. Ale w przeciwnym razie, o ile możesz dokonywać miesięcznych płatności za nieruchomość, którą chcesz kupić, nie ma żadnych dalszych specjalnych wymagań, aby kwalifikować się do tej pożyczki. Pamiętaj tylko, że jest on przeznaczony tylko dla właścicieli, a nie dla inwestorów. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Zrozumienie pożyczek domowych FHA .)
Wybierz pożyczkę 203 (k), która najlepiej pasuje do Twojej sytuacji Przed złożeniem wniosku określ, jakiego rodzaju pożyczki będziesz potrzebować. Istnieją dwa rodzaje kredytów hipotecznych FHA 203 (k): pierwszy nazywa się „zwykłym” i przeznaczony jest do nieruchomości wymagających napraw strukturalnych. Drugi nazywa się „usprawniony” lub „zmodyfikowany”. Jest przeznaczony do właściwości, które wymagają jedynie napraw niekonstrukcyjnych. Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami i / lub pożyczkodawca może pomóc w podjęciu tej decyzji. Oczywiście, jeśli nie znasz różnicy między naprawami strukturalnymi a niestrukturalnymi, projekt rehabilitacji może być nad głową.
Wybierz pożyczkodawcę Za każdym razem, gdy ubiegasz się o kredyt hipoteczny subsydiowany przez rząd, bez względu na to, czy jest to pożyczka VA, pożyczka FHA, zielona hipoteka, czy pożyczka FHA 203 (k), wybór kredytodawców będzie nieco ograniczony. W szczególności pożyczki FHA 203 (k) nie są bardzo powszechne, więc wielu pożyczkodawców albo nie będzie wiedział, jak je przetwarzać, albo nie będzie chciało poradzić sobie z dodatkowymi formalnościami i kłopotami. Ponieważ proces składania wniosku o pożyczkę w wysokości 203 (k) jest złożony, zdecydowanie chcesz współpracować z pożyczkodawcą, który ma doświadczenie w tym specjalnym produkcie pożyczkowym.
Nie wszyscy kredytodawcy są zatwierdzeni do obsługi pożyczek w wysokości 203 (k). FHA musi udzielić pożyczkodawcom pozwolenia na ich oferowanie. Aby znaleźć zatwierdzonego pożyczkodawcę, zobacz zatwierdzone wyszukiwanie pożyczkodawcy przez HUD tutaj. Pamiętaj, aby zaznaczyć pole na końcu strony, aby ograniczyć wyszukiwanie do pożyczkodawców, którzy udzielili 203 (k) pożyczek w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
Utwórz propozycję rehabilitacji Oprócz zwykłych wymagań dotyczących wniosku o kredyt hipoteczny, takich jak dowód dochodu, dowód majątku i raporty kredytowe, wniosek o pożyczkę 203 (k) wymaga utworzenia wniosku o rehabilitację. Twoja propozycja musi opisać prace, które należy wykonać na nieruchomości i podać szczegółowy kosztorys każdej naprawy lub ulepszenia. Eksponaty architektoniczne, takie jak plan działki i proponowany plan wnętrza, są wymagane do wszelkich napraw konstrukcyjnych. Lista kontrolna interfejsu pomoże ci przejść przez elementy, które twoja propozycja powinna rozwiązać. Lista kontrolna obejmuje wszystkie obszary domu, które mogą wymagać naprawy, od rynien i podjazdów po podłogi i okna.
Nie musisz zatrudniać specjalistów do naprawy, ale FHA mówi, że prace muszą być wykonane zgodnie z profesjonalnymi standardami i terminowo. Ponadto, jeśli planujesz wykonać naprawy samodzielnie, nie możesz użyć pożyczki, aby zapłacić sobie za pracę. Możesz wykorzystać pożyczkę na pokrycie kosztów materiałów tylko wtedy, gdy sam wykonasz pracę. Jeśli to brzmi jak bum, pamiętaj, że pożyczone pieniądze, nawet przy niskim oprocentowaniu, nie są pieniędzmi wolnymi - to pieniądze, które będziesz musiał spłacić wraz z odsetkami. Tak długo, jak wiesz, co robisz i możesz sobie pozwolić na poświęcenie czasu na projekt, możesz wyjść na przód, wykonując pracę samodzielnie. Ponadto możesz zaoszczędzić pieniądze, nie zatrudniając kontrahentów, aby wprowadzić dodatkowe ulepszenia nieruchomości, na które inaczej nie stać.
Nawet jeśli zamierzasz wykonać pracę samodzielnie, twoja propozycja musi nadal obejmować koszty pracy. Dlaczego? Ponieważ jeśli coś pójdzie nie tak i musisz zatrudnić specjalistów, FHA chce, abyś miał pieniądze na ich zatrudnienie. (Aby uzyskać przydatne wskazówki, zapoznaj się z projektami „Zrób to sam”, aby zwiększyć wartość domu ).
Uzyskaj wycenę Dom, który chcesz kupić, musi zostać oceniony tak, jak w przypadku każdej pożyczki, z wyjątkiem tego, że rzeczoznawca musi oszacować wartość domu po dokonaniu napraw i ulepszeń. Konieczna może być również ocena bieżąca, ale czasami cena zakupu może zastąpić ocenę bieżącą.
Pomoc w wynajęciu Niektóre osoby decydują się na zatrudnienie specjalisty zwanego konsultantem 203 (k), aby pomóc im w wypełnieniu wszystkich dodatkowych formalności wymaganych do tego rodzaju pożyczki, takich jak przygotowanie eksponatów architektonicznych. Opłata za zatrudnienie takiego konsultanta może być uwzględniona w hipotece, pod warunkiem, że nie przekracza ona limitów ustalonych przez HUD. Na przykład w przypadku domu wymagającego napraw od 15001 USD do 30 000 USD, HUD nie oczekuje, że konsultant naliczy więcej niż 600 USD. Jednak całkowicie dopuszczalne jest wypełnienie wszystkich formalności samodzielnie, chociaż prawdopodobnie będziesz potrzebować pewnej uwagi od potencjalnych kontrahentów (jeśli je zatrudniasz).
Czy warto? Proces aplikacyjny FHA 203 (k) to oczywiście dużo pracy. Jeśli wydaje Ci się, że to zbyt duży problem, być może lepiej będzie kontynuować poszukiwania domu, który jest bliżej miejsca na zamieszkanie lub kontynuować oszczędzanie, dopóki nie będzie Cię stać na ładniejsze miejsce. Ale jeśli masz czas, energię i cierpliwość, pożyczka w wysokości 203 (k) jest często jedynym sposobem na sfinansowanie zakupu nieruchomości wymagającej znacznych napraw. W przeciwnym razie będziesz musiał mieć wystarczającą ilość gotówki, aby zapłacić za nieruchomość i naprawy. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Rozwiązywanie problemów z naprawą nowego domu .)