Podstawy opodatkowania REIT

Fundusze powiernicze na nieruchomości (REIT) stały się sposobem, aby mniejszy inwestor mógł bezpośrednio uczestniczyć w wyższych zyskach generowanych przez nieruchomości. W przeszłości trusty te były uważane za niewielkie odejścia od funduszy powierniczych inwestycji jednostkowych, w tej samej kategorii co trusty energetyczne lub inne trusty sektorowe, ale gdy globalny standard klasyfikacji branżowej przyznał REIT status odrębnej klasy aktywów, zasady zmieniły się, a ich popularność wzrosła.

W tym artykule wyjaśnimy, jak działają REIT i przeanalizujemy unikalne implikacje podatkowe i oszczędności, jakie oferują zwykłym inwestorom.

Podstawowe cechy REIT

REIT to pula nieruchomości i hipotek zawartych w pakiecie i oferowana jako zabezpieczenie w formie funduszy inwestycyjnych. Każda jednostka w REIT reprezentuje proporcjonalną część własności każdej z podstawowych nieruchomości. Według stanu na marzec 2019 r. REIT na NYSE posiadały kapitalizację rynkową przekraczającą 1 bln USD. W 2019 r. Na giełdzie w Nowym Jorku i na innych rynkach aktywnie handlowano 226 REITami.

Zazwyczaj REIT są bardziej wartościowe niż zorientowane na wzrost i składają się głównie z małych i średnich spółek.

IRS wymaga, aby REIT wypłaciły co najmniej 90% swoich dochodów posiadaczom. Oznacza to, że REIT zapewniają wyższe zyski niż te zwykle spotykane na tradycyjnych rynkach o stałym dochodzie. Są również mniej zmienne niż tradycyjne akcje, ponieważ kołyszą się na rynku nieruchomości.

Trzy rodzaje REIT

REIT można podzielić na trzy kategorie:

• Akcje kapitałowe REIT: fundusze te posiadają i / lub wynajmują nieruchomości oraz pobierają dochody z najmu, dywidendy i zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości. Potrójne źródło dochodów sprawia, że ​​ten typ jest bardzo popularny.
• REIT-y hipoteczne: fundusze te wiążą się z większym ryzykiem ze względu na ekspozycję na stopy procentowe. Jeśli stopy procentowe wzrosną, wartość REIT hipotecznych może znacznie spaść.
• Hybrydowe REIT - te instrumenty łączą dwie pierwsze kategorie. Mogą być otwarte lub zamknięte (podobne do funduszy inwestycyjnych otwartych i zamkniętych), mieć ograniczony lub nieokreślony czas życia i inwestować w jedną grupę projektów lub wiele grup.

Opodatkowanie na poziomie zaufania

REIT muszą przestrzegać tych samych zasad, co wszystkie inne fundusze powiernicze. REIT należy opodatkować najpierw na poziomie powierniczym, a następnie na rzecz beneficjentów. Ale muszą stosować tę samą metodę samooceny, co korporacje. Tak więc REIT mają takie same zasady wyceny i rachunkowości jak korporacje, ale zamiast przenosić zyski, przekazują przepływy pieniężne bezpośrednio do posiadaczy jednostek.

Istnieje kilka dodatkowych zasad dotyczących REIT poza zasadami dotyczącymi innych trustów inwestycyjnych:

1. Dochód z najmu jest traktowany jako dochód z działalności gospodarczej dla REIT, ponieważ rząd uważa czynsz za działalność REIT. Oznacza to, że wszystkie wydatki związane z dzierżawą można odliczyć tak samo, jak koszty działalności gospodarczej mogą być odpisane przez korporację.
2. Ponadto bieżący dochód wypłacany podmiotom nieposiadającym funduszu nie jest opodatkowany na rzecz REIT, ale jeśli dochód jest dzielony na beneficjenta niebędącego rezydentem, dochód ten musi podlegać 30% podatkowi potrącanemu u źródła w przypadku zwykłych dywidend i 35% stawce zysków kapitałowych, chyba że stawka jest niższa na mocy traktatu.

We wszystkich praktycznych celach REIT-y są zasadniczo zwolnione z opodatkowania na poziomie powierniczym, o ile przekazują co najmniej 90% swoich dochodów posiadaczom. Jednak nawet REIT-y przestrzegające tej zasady nadal podlegają opodatkowaniu od wszelkich zatrzymanych dochodów.

Opodatkowanie posiadaczy jednostek

Wypłaty dywidend dokonane przez REIT są opodatkowane dla posiadacza jako zwykły dochód, chyba że są uważane za dywidendy kwalifikowane, które są opodatkowane jako zyski kapitałowe. W przeciwnym razie dywidenda będzie opodatkowana według najwyższej krańcowej stawki podatkowej podmiotu ubezpieczającego.

Ponadto część dywidend wypłacanych przez REIT może stanowić nieakceptowalny zwrot kapitału, co nie tylko zmniejsza dochód podlegający opodatkowaniu posiadacza jednostki w roku, w którym dywidenda jest otrzymywana, ale także odracza podatek od tej części do momentu sprzedaży składnika aktywów. Płatności te zmniejszają również podstawę kosztów dla posiadacza. Części nieopodatkowane są następnie opodatkowane jako długo- lub krótkoterminowe zyski / straty kapitałowe.

Ponieważ REIT rzadko opodatkowane są na poziomie powierniczym, mogą oferować stosunkowo wyższe stopy zwrotu niż akcje, których emitenci muszą płacić podatki na poziomie korporacyjnym przed obliczeniem wypłaty dywidendy.

Przykład - kalkulacja podatku od nieruchomości
Jennifer decyduje się zainwestować w REIT, którego cena wynosi obecnie 20 USD za sztukę. REIT ma środki z operacji w wysokości 2 USD na jednostkę i przekazuje 90%, czyli 1, 80 USD, na rzecz posiadaczy jednostek. Jednak 0, 60 USD na jednostkę tej dywidendy pochodzi z amortyzacji i innych wydatków i jest uważane za nieakceptowalny zwrot kapitału. Dlatego tylko 1, 20 USD (1, 80 USD - 0, 60 USD) tej dywidendy pochodzi z rzeczywistych zysków. Kwota ta będzie podlegać opodatkowaniu na rzecz Jennifer jako zwykły dochód, a jej podstawa kosztów zostanie zmniejszona o 0, 60 USD do 19, 40 USD na jednostkę. Jak wspomniano wcześniej, obniżenie podstawy opodatkowania będzie albo zyskiem / stratą długo- lub krótkoterminową przy sprzedaży jednostek.

Dolna linia

Unikalne korzyści podatkowe oferowane przez REIT mogą przełożyć się na wyższą stopę zwrotu dla inwestorów poszukujących wyższych zwrotów przy względnej stabilności. Teoretycznie możliwe jest, aby posiadacz rachunku nie osiągnął podstawy kosztu ujemnego, jeżeli jednostki są przechowywane przez wystarczająco długi okres. Chociaż nie jest to często spotykane, inwestorzy powinni wyraźnie zrozumieć potencjał do uzyskania możliwego zysku lub straty w ten sposób.