Tworzenie odliczanej od podatku kanadyjskiej hipoteki

Prawo podatkowe dla właścicieli domów w Kanadzie bardzo różni się od systemu w USA. W szczególności odsetki od kredytu hipotecznego na główną prywatną rezydencję nie podlegają odliczeniu od podatku. Jednak wszystkie zyski kapitałowe ze sprzedaży domu są zwolnione z podatku.

Ale jest sposób, w jaki Kanadyjczycy mogą skutecznie odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego.

Cel finansowy

Po pierwsze, kilka podstawowych definicji:

Twoja wartość netto to Twoje aktywa minus wszelkie zobowiązania. Aby zwiększyć wartość netto, musisz albo zwiększyć swoje aktywa, albo zmniejszyć swoje zobowiązania, albo jedno i drugie.

Wolne przepływy pieniężne to ilość gotówki, która pozostaje po dokonaniu wszystkich wydatków i spłat długów. Aby zwiększyć przepływ gotówki, musisz wydać mniej, uzyskać lepiej płatną pracę lub zapłacić mniej podatku.

Rzućmy okiem na strategię, która pomoże Ci zwiększyć aktywa poprzez budowę portfela inwestycyjnego, zmniejszenie długów poprzez szybszą spłatę kredytu hipotecznego i zwiększenie przepływów pieniężnych poprzez płacenie mniejszego podatku. Skutecznie zwiększysz jednocześnie wartość netto i przepływy pieniężne.

Strategia

Za każdym razem, gdy dokonujesz spłaty kredytu hipotecznego, część płatności jest naliczana od odsetek, a reszta dotyczy kwoty głównej. Ta spłata kapitału zwiększa kapitał własny w domu i może być pożyczona, zazwyczaj przy lepszym oprocentowaniu niż pożyczka bez zabezpieczenia.

Jeśli pożyczone pieniądze zostaną następnie wykorzystane na zakup inwestycji generującej dochód, odsetki od pożyczki można odliczyć od podatku, co czyni efektywną stopę procentową pożyczki jeszcze lepszą.

Strategia ta wymaga, aby właściciel domu pożyczył główną część każdej płatności hipotecznej i zainwestował ją w portfel generujący dochód. Zgodnie z kanadyjskim kodeksem podatkowym odsetki zapłacone od środków pożyczonych w celu uzyskania dochodu można odliczyć od podatku.

W miarę upływu czasu całkowite zadłużenie pozostaje takie samo, ponieważ pożyczka główna jest pożyczana z powrotem za każdym razem, gdy jest dokonywana. Ale większa jego część staje się długiem podlegającym odliczeniu od podatku. Innymi słowy, to „dobry” dług. I mniej pozostaje długu nieściągalnego lub długu „złego”.

Aby to lepiej wyjaśnić, patrz rysunek 1 poniżej, na którym widać, że spłata kredytu hipotecznego w wysokości 1106 USD na miesiąc składa się z kwoty głównej w wysokości 612 USD i odsetek w wysokości 494 USD.

Rycina 1

Jak widać, każda płatność zmniejsza kwotę pożyczki o 612 USD. Po każdej spłacie pożyczka w wysokości 612 USD jest pożyczana i inwestowana. Dzięki temu całkowity poziom zadłużenia wynosi 100 000 USD, ale część pożyczki, którą można odliczyć od podatku, rośnie z każdą płatnością. Na rysunku 1 widać, że po miesiącu wdrożenia tej strategii 99 388 USD jest nadal długiem niepodlegającym odliczeniu, ale 612 USD można teraz odliczyć od podatku.

Strategię tę można posunąć o krok dalej: odliczona od podatku część wypłaconych odsetek tworzy roczny zwrot podatku, który można następnie wykorzystać do spłaty kredytu hipotecznego jeszcze bardziej. Ta spłata kredytu hipotecznego wynosiłaby 100% kapitału (ponieważ jest to dodatkowa płatność) i mogłaby zostać w całości pożyczona i zainwestowana w ten sam portfel generujący dochód.

Kroki strategii powtarza się co miesiąc i co roku, aż do momentu całkowitego odliczenia kredytu hipotecznego. Jak widać z poprzedniej i następnej liczby, hipoteka pozostaje na stałym poziomie 100 000 USD, ale część podlegająca odliczeniu zwiększa się każdego miesiąca. Z drugiej strony portfel inwestycyjny rośnie także dzięki miesięcznemu wkładowi oraz generowanemu dochodowi i zyskom kapitałowym.

Rysunek 2

Jak widać na ryc. 2, hipoteka podlegająca odliczeniu od podatku miałaby miejsce po zaciągnięciu pożyczki i zainwestowaniu ostatniej części kapitału. Należny dług wynosi nadal 100 000 USD; jednakże 100% tej kwoty można teraz odliczyć od podatku. W tym momencie można również zainwestować otrzymane zwroty podatku, aby zwiększyć tempo wzrostu portfela inwestycyjnego.

Korzyści

Celem tej strategii jest zwiększenie przepływów pieniężnych i aktywów przy jednoczesnym zmniejszeniu zobowiązań. Stwarza to wyższą wartość netto dla osoby wdrażającej strategię. Ma również na celu pomóc Ci szybciej zwolnić się z kredytu hipotecznego i szybciej zacząć budować portfel inwestycyjny.

Przyjrzyjmy się im nieco bliżej:

• Stań się szybszy niż kredyt hipoteczny. Punktem, w którym jesteś technicznie wolny od kredytów hipotecznych, jest moment, w którym portfel inwestycyjny osiąga wartość niespłaconego długu. Powinno to być szybsze niż w przypadku tradycyjnej hipoteki, ponieważ portfel inwestycyjny powinien rosnąć w miarę dokonywania płatności hipotecznych. Płatności hipoteczne dokonane z wykorzystaniem ulg podatkowych mogą spłacić hipotekę jeszcze szybciej.
• Zbuduj portfel inwestycyjny spłacając swój dom. To świetny sposób na rozpoczęcie oszczędzania. Pomaga także uwolnić gotówkę, której w przeciwnym razie nie byłbyś w stanie zainwestować przed spłatą kredytu hipotecznego.

Studium przypadku

Oto porównanie wpływu finansowego na dwie pary kanadyjskie, jedną spłacającą hipotekę w tradycyjny sposób, a drugą wykorzystującą strategię odliczenia podatku.

Para A kupiła dom o wartości 200 000 USD z hipoteką w wysokości 100 000 USD, amortyzowaną przez 10 lat według stawki 6%, z miesięczną spłatą 1106 USD. Po spłacie kredytu hipotecznego inwestują 1, 106 USD, które spłacali przez następne pięć lat, zarabiając 8% rocznie.
Po 15 latach są właścicielami własnego domu i mają portfel o wartości 81 156 USD.

Para B kupiła dom o identycznej cenie i takich samych warunkach kredytu hipotecznego. Co miesiąc pożyczają kapitał i inwestują go. Korzystają również z rocznej deklaracji podatkowej, którą otrzymują od części odsetek podlegających odliczeniu od podatku, w celu spłaty kapitału hipotecznego. Następnie pożyczają tę kwotę główną i inwestują ją. Po 9, 42 roku kredyt hipoteczny stanie się w 100% dobrym zadłużeniem i zacznie generować roczny zwrot podatku w wysokości 2340 USD przy założeniu krańcowej stawki podatkowej (MTR) wynoszącej 39%. Po 15 latach mają własny dom i portfel o wartości 138 941 USD. To wzrost o 71%.

Słowo ostrzeżenia

Ta strategia nie jest dla wszystkich. Pożyczanie w domu może być psychologicznie trudne. Co gorsza, jeśli inwestycje nie przyniosą oczekiwanych zwrotów, strategia ta może przynieść negatywne wyniki.

Pożyczając kapitał własny w domu, usuwasz również poduszkę bezpieczeństwa, jeśli rynki nieruchomości lub inwestycji, lub jedno i drugie, skręcają na gorsze.

Tworząc portfel generujący dochód na niezarejestrowanym koncie, możesz również ponieść dodatkowe konsekwencje podatkowe. Powinieneś skonsultować się z profesjonalnym doradcą finansowym, aby ustalić, czy ta strategia jest dla Ciebie. Jeśli tak, poproś profesjonalistę o pomoc w dostosowaniu go do Ciebie i osobistej sytuacji finansowej Twojej rodziny.