Czy potrzebujesz agenta nieruchomości?

W bestsellerowej książce „Freakonomics” (2006) autorzy Steven D. Levitt i Stephen J. Dubner omawiają agentów nieruchomości i podkreślają dwie niepokojące zależności:

• Agenci nieruchomości utrzymują swoje domy na rynku średnio o 10 dni dłużej i decydują się na cenę sprzedaży o 3% wyższą niż porównywalne domy, które sprzedają swoim klientom (10 000 USD za dom o wartości 300 000 USD).
• Prowizja w wysokości 6% jest dzielona między agenta sprzedającego i agenta kupującego, a następnie agent musi przekazać część 3% prowizji agencji, w której pracuje, co stanowi średnio 1, 5% prowizji. Tak więc, podczas gdy uzyskanie 10 000 $ więcej dla ciebie w domu może być dla ciebie ważne, prowizja agenta od tych dodatkowych pieniędzy wynosi dodatkowe 150 $ za dodatkowe 10 dni pracy.

Zakładając, że liczby te są dokładne, czy mądrze jest całkowicie unikać pośredników w obrocie nieruchomościami? Spójrzmy.

Sprzedaż bez agenta
Sprzedaż bez pośrednika to wyzwanie. Jednym z zadań, które zajmuje się agent, jest umieszczenie Twojego domu w usłudze Multiple Listing Service (MLS). Jest to podstawowe źródło dla większości agentów nieruchomości, którzy szukają nieruchomości w imieniu klientów. Nie jest niczym niezwykłym, że agenci pokazują tylko domy, które są wymienione w MLS, ponieważ wiedzą, że będzie inny agent, z którym będą mogli negocjować, zamiast zajmować się nieznanym, nieprofesjonalnym sprzedawcą. To powiedziawszy, chociaż brak wykazu MLS może być dość znaczący, wiele domów wciąż sprzedaje się z powodzeniem za pośrednictwem gazet i ogłoszeń drobnych.

Samodzielna sprzedaż domu może również wymagać dużej ilości czasu i energii, ponieważ będziesz musiał wykonać wiele zadań, które pośrednik tradycyjnie wykonałby w twoim imieniu. Ludzie, którzy sprzedają własne domy, są jedną z następujących osób.

• Dobrze zna procedury i umowy dotyczące nieruchomości
• Testowanie wód, aby zobaczyć, co mogliby dostać za dom, gdyby chcieli sprzedać
• Trochę zdesperowani i nieprzygotowani do stracenia pieniędzy na prowizje

We wszystkich tych przypadkach ludzie, którzy sprzedają własne domy, muszą mieć dużo wolnego czasu. Jeśli jesteś gotowy na wyzwanie, to idź do niego. (W celu zapoznania się z tym tekstem zobacz Pięć rzeczy, o których powinien wiedzieć każdy inwestor .)

Diabeł, którego znasz
Jedną ze statystyk, która byłaby interesująca, ale trudna do zmierzenia, jest różnica w ostatecznej cenie sprzedaży nieruchomości sprzedanej przez właściciela i tej samej nieruchomości sprzedanej przez agenta. Mimo że interesy pośrednika w obrocie nieruchomościami mogą kolidować z twoim najlepszym interesem, ci specjaliści mogą nadal służyć ważnym celom.
Pośrednicy nieruchomości mają zazwyczaj bardziej realistyczny pogląd na wartość domu, a dobrzy agenci są biegli w uzyskiwaniu tej ceny. Dodatkowo agenci nieruchomości oszczędzają czas, pokazując dom bez przerywania harmonogramu bardziej niż to konieczne.
Być może najważniejszą funkcją agenta jest zapewnienie porządku w umowach i innych kwestiach prawnych. Nikt nie chce przezwyciężyć stresu związanego z wystawieniem na sprzedaż i sprzedaż domu, a następnie dowiedzieć się, że są oni oskarżani o naruszenie umowy, którego można uniknąć.
Chociaż prowizje pochodzą z dolnej linii, porady i należyta staranność (DD) dobrego agenta są prawdopodobnie tego warte. Wyzwaniem jest znalezienie dobrego agenta i upewnienie się, że twoje zainteresowania są zgodne.

Wybór agenta
Nie wszyscy agenci są sobie równi. Kiedy zastanawiasz się nad sprzedażą domu, pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić, to poprosić kolegów i znajomych o polecenia. Polecenia od innych profesjonalistów zwykle niosą ze sobą dużą wagę i skutkują preferencyjnym traktowaniem, ponieważ agent nieruchomości nie będzie chciał stracić dużego źródła poleceń.

Nawet dobry agent może zawieść na typie nieruchomości, z którą nie jest przyzwyczajony. Tak więc, jeśli masz określony typ nieruchomości, możesz chcieć agenta, który specjalizuje się w tego rodzaju nieruchomości. Agent będzie wiedział więcej o tym, jak i gdzie sprzedać dom, i prawdopodobnie odniesie większe sukcesy w znalezieniu potencjalnych nabywców (więcej informacji można znaleźć w dokumencie Finding A Listing Agent ).

Ustalanie warunków
Mimo że wybrany przez ciebie agent będzie robił wiele rzeczy bez Twojej bezpośredniej zgody, wypatruj złych nawyków, które czasami przejawiają agenci nieruchomości.

Jednym z najczęstszych problemów jest brak aktywności. Innymi słowy, agent może zrzucić Twój dom do MLS i po prostu poczekać, aż inny agent ugryzie, zamiast aktywnie zabiegać o kupujących. Im dłużej Twój dom jest na rynku, tym staje się mniej atrakcyjny i tym bardziej prawdopodobne jest, że agent kupujący złoży niską ofertę. Zawarcie trzymiesięcznej umowy o wykazie pozwoli uniknąć tego problemu. Jeśli Twój dom nie zostanie sprzedany po upływie trzech miesięcy, masz prawo przenieść firmę do innego agenta.

Innym obszarem, w którym masz miejsce do negocjacji, jest prowizja. Chociaż dom o wartości 100 000 USD i dom o wartości 300 000 USD są różne, mechanika sprzedaży jest prawie taka sama. Sprzedaż nieruchomości o wysokiej wartości daje więcej mocy do żądania niższych prowizji. Agenci nieruchomości często ostrzegają klientów, że może to być niebezpieczna taktyka, ponieważ niektórzy agenci kupujący nie pokażą klientom domów o niskich prowizjach. Argument ten się nie utrzymuje, ponieważ faktyczna kwota dolara otrzymana przez obu agentów jest znacznie wyższa w przypadku domu o wartości 300 000 USD, nawet przy 4% prowizji.

Wniosek
Pomimo wad polegających na poleganiu na kimś innym, dobry agent jest wart twoich pieniędzy, chyba że masz wykształcenie, czas, energię i doświadczenie marketingowe, aby sprzedać własny dom. Znalezienie dobrego agenta może wiązać się z pewnymi fałszywymi początkami, ale jeśli przejrzysz polecenia i ustalisz własne warunki, powinieneś stwierdzić, że wypłacana prowizja to dobrze wydane pieniądze.