Pozbawienie kapitału pozostawia wierzycieli z pustymi rękami

Pozbawienie kapitału - proces obniżania wartości kapitału własnego nieruchomości - jest jedną z najstarszych strategii ochrony aktywów. Zasadniczo pociąga to za sobą obciążanie nieruchomości długiem w takim stopniu, że wierzyciele mają niewielki udział kapitałowy lub nie ma go wcale. Udzielając drugiej stronie roszczenia w stosunku do nieruchomości, właściciele zachowują kontrolę nad przepływami pieniężnymi i wykorzystaniem aktywów, jednocześnie czyniąc nieruchomość nieatrakcyjną dla osób próbujących udoskonalić każdy rodzaj osądu prawnego. Chociaż jest to pozornie proste podejście, istnieją pewne wymagania, które należy spełnić, aby zapewnić jego skuteczność. Różne sposoby realizacji tej strategii zapewniają właścicielom rosnące poziomy korzyści.

Podstawy usuwania kapitału

Nie należy mylić z oszustwem związanym z egzekucją z nieruchomości, oszustwami kapitałowymi lub zabezpieczeniami, które mają na celu ochronę własności nieruchomości, czyniąc kapitał z tych aktywów bezwartościowym w oczach wierzycieli. Chociaż istnieje wiele różnych strategii usuwania kapitału, wszystkie pociągają za sobą kontrolę nieruchomości, bez posiadania w nich dużych udziałów kapitałowych. Utrudniając lub kosztownie zdobywając kapitał własny nieruchomości, właściciele mają nadzieję na izolację domu i innego mienia od zajęcia w postępowaniu sądowym. Pomysł jest prosty: zachowaj kontrolę nad nieruchomościami i ciesz się nimi, ale pozostaw wierzycielowi niewielki lub żaden kapitał własny. (Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj Unikanie oszustw wykluczających .)

Jednocześnie, podobnie jak w przypadku każdego rodzaju strategii ochrony aktywów, usuwanie kapitału musi zostać przeprowadzone z dużym wyprzedzeniem przed wymaganą ochroną. Realizacja jakiejkolwiek strategii projekcji aktywów w trakcie postępowania sądowego będzie zwykle uważana przez sądy za niewłaściwe. Na przykład próba umieszczenia aktywów w czyimś imieniu byłaby uważana za nieuczciwe przeniesienie, dokonane wyłącznie w celu ukrycia aktywów.

Tradycyjnie najczęstszą formą pozbawienia kapitału (znaną jako obnażanie małżonków) było zrzeczenie się prawa do małżonka, który rzadziej został pozwany z powodów finansowych. Ta wcześniej skuteczna strategia nie jest już stosowana, ponieważ rozwód stanowi obecnie większe zagrożenie dla aktywów niż odpowiedzialność prawna.

Korzystanie z HELOC

W dzisiejszych czasach najczęstszym sposobem zmniejszenia prawdopodobieństwa zajęcia jest zaciągnięcie pożyczki na aktywach i udzielenie innej stronie zastawu na zobowiązanie dłużne. Najczęstszą formą zaciągania pożyczek jest linia kredytowa domu (HELOC). W przypadku HELOC pożyczkodawca otrzymuje zastaw na kapitale nieruchomości, który służy jako zabezpieczenie pożyczki. Nawet niesfinansowana pożyczka kapitałowa znacznie zmniejszy kapitał własny bez tworzenia znaczącego ryzyka dla pożyczkobiorcy. Większość linii kredytowych w akcjach nie pobiera opłat za nieużywanie funduszy i jest bardzo tania (jeśli nie darmowa) do skonfigurowania. HELOC znacznie utrudniają wierzycielowi uzyskanie rzeczywistego kapitału w nieruchomości i często zniechęcają wierzycieli do wszczęcia postępowania sądowego bez wpływu na przepływy pieniężne kredytobiorcy.

Umieszczenie niefinansowego HELOC na nieruchomości jest pierwszą linią obrony każdej nieruchomości; stanowi również źródło funduszy, które można wykorzystać na wypadek sytuacji kryzysowych lub innych nieoczekiwanych zobowiązań finansowych. Jeśli pozostanie niesfinansowany, HELOC nie doda ryzyka finansowego w postaci wymaganych odsetek lub spłat kapitału. Ponieważ wierzyciele nie są w stanie powiedzieć, ile faktycznie należy się bankowi, strategia ta może skutecznie zniechęcać stronę do poszukiwania nieruchomości, ale jest mniej skuteczna, jeśli wierzyciel zdecyduje się wystąpić do sądu.

Ciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego

Bardziej skutecznym, choć bardziej ryzykownym środkiem ochrony jest korzystanie z pożyczek finansowanych w formie HELOC lub drugiej hipoteki. Kiedy pożyczka jest finansowana, pożyczkodawca otrzymuje zastaw priorytetowy, tj. Roszczenie od kapitału własnego o pożyczoną kwotę, które zastępuje osąd wierzyciela. W takim przypadku kapitał własny nieruchomości jest faktycznie pomniejszony o kwotę pożyczonego kapitału, której nie można odzyskać za pomocą środków prawnych, co dodatkowo zmniejsza motywację wierzyciela do pozwania.

Korzystanie ze zwolnień dotyczących gospodarstw domowych

W wielu stanach obowiązują wyjątki dotyczące gospodarstw domowych, które ograniczają kwotę kapitału własnego domu, którą wierzyciel może wykorzystać, aby wypełnić zobowiązanie finansowe. Jednak dla większości ludzi zwolnienie z gospodarstwa domowego ochroni tylko ułamek wartości kapitału własnego domu. Na przykład dom o wartości 400 000 USD bez hipoteki i zwolnienie domu w wysokości 100 000 USD miałoby 300 000 USD kapitału narażonego na potencjalne roszczenia prawne. W takiej sytuacji sensowne byłoby utrzymanie pewnego rodzaju pożyczki na nieruchomości, aby kapitał własny nigdy nie przekraczał 100 000 USD. Jeśli coś się wydarzy i zapadnie wyrok, wierzyciel spojrzy na akta nieruchomości, oszacuje wartość domu i zdecyduje, że kosztowne postępowanie prawne niewiele da.

Problem finansowania pożyczki jest jednak dwojaki. Po pierwsze, właściciel nieruchomości musi znaleźć sposób na wykorzystanie kapitału, który będzie tak samo lub bardziej produktywny jak inwestycja w nieruchomości. Po drugie, właściciel musi być w stanie utrzymać pożyczkę za pomocą wymaganych comiesięcznych spłat kapitału i odsetek lub przejęcia ryzyka przez kredytodawcę. Istnieje wiele kont właścicieli nieruchomości, którzy usuwają swoje nieruchomości z kapitału i inwestują je na giełdzie. Ta strategia, której obchodzono na rynkach hossy, podsycała wskaźniki wykluczenia w dłuższych okresach spadku rynku. Rozważając tę ​​strategię, większość ludzi nie myśli o tym, jak właściwie wykorzystać lub zainwestować dochody, które wyciągnęły ze swoich nieruchomości. (Aby uzyskać dodatkowe informacje, sprawdź naszą specjalną funkcję Investopedia: kredyty hipoteczne subprime ).

Strategia pożyczek przyjaznych

Aby zmniejszyć ryzyko wykluczenia, niektórzy właściciele uzyskują przyjazną pożyczkę od firmy lub trustu kontrolowanego przez osobę, którą znają osobiście. Ze względu na osobiste relacje właściciele zakładają, że pożyczkodawca nie zamknie dostępu do rynku w przypadku spowolnienia lub braku spłat kredytu. Wiele z tych przyjaznych pożyczek zostaje ostatecznie odrzuconych jako oszukańcze, ponieważ nie wydają się być prawdziwe.

Chociaż każda jurysdykcja ma swoje własne regulacje, aby uchwalić, pożyczka musi być udzielona na określony cel gospodarczy, musi być odpowiednio udokumentowana, a zastaw hipoteczny złożony. Co ważniejsze, spłaty kapitału i odsetek muszą być dokonywane terminowo i zgodnie z dokumentami pożyczkowymi. Wiele pożyczek udzielonych na ochronę nieruchomości jest zwalnianych przez sądy, ponieważ pożyczkobiorca nigdy nie dokonywał ani nie dokumentował płatności hipotecznych.

Cross-Collateralization

Kolateralizacja jest kolejną strategią ochrony aktywów, która obciąża kapitał własny nieruchomości, przy czym kapitał ten służy jako zabezpieczenie wielu innych aktywów. Chociaż może nie mieć na sobie zaległego zastawu, nie można go dołączyć, ponieważ chroni interesy innej pożyczki lub gwarancji.

Tak to działa: załóżmy, że dwie firmy należące do tej samej grupy mają własność. Firma nr 1 udziela pożyczki spółce nr 2 i wykorzystuje swoją własność jako zabezpieczenie. Firma nr 2 wykorzystuje następnie wpływy z pożyczki, aby udzielić spółce nr 1 równoważnej pożyczki i zastawia swoją nieruchomość jako zabezpieczenie. Bez żadnych pieniędzy wychodzących poza tę samą grupę własności obie nieruchomości mają zastawy na nieruchomościach i są teraz chronione przed wierzycielami. Jeśli firma nr 1 zostanie pozwana i orzeczenie zostanie wydane przeciwko nieruchomości, ta ostatnia może być nadal używana bez problemu.

Ostatecznie, kiedy jest sprzedawany, wpływy są wykorzystywane na spłatę istniejącej pożyczki hipotecznej, pozostawiając wierzycielowi bez regresu w stosunku do nieruchomości. Chociaż jest to bardzo uproszczony i przejrzysty przykład, bardziej złożone struktury, wykorzystujące podmioty offshore i prywatne trusty, są często stosowane w celu utrudnienia wierzycielom ustalenia prawdziwej własności lub udowodnienia, że ​​transakcje nie są dokonywane w dobrej wierze.

Real Estate LLCs

Posiadanie nieruchomości na wynajem jest przedsięwzięciem wysokiego ryzyka. Bardzo trudno jest chronić aktywa przed odpowiedzialnością prawną za posiadanie nieruchomości i zarządzanie nią. Jednak dzięki wykorzystaniu nieruchomości LLC LLC właściciele znaleźli metodę ochrony swoich innych aktywów przed działalnością związaną z nieruchomościami i odwrotnie. Posiadając własność w ramach jednego zasobu LLC, tylko sama nieruchomość może być pozwana, co izoluje właścicieli innych aktywów od zajęcia.

Ponieważ LLC jest osobą prawną, wierzyciele, którzy chcą pozwać właściciela, mogą jedynie dochodzić udziału właściciela w LLC. Aby dodatkowo zaizolować aktywa, spółki LLC z jednym aktywem są często własnością zarządzanej spółki holdingowej LLC zarejestrowanej w stanie takim jak Nevada, co pozwala na wydanie polecenia obciążenia jako jedynego sposobu ataku na podmiot. Ponieważ zlecenie obciążenia pozwala wierzycielom jedynie na członkostwo, nigdy nie będą oni otrzymywać od zarządcy żadnych dochodów, ale zaciągną zobowiązania podatkowe; jest to nie do utrzymania z finansowego punktu widzenia. Co ciekawe, większość strategii opartych na LLC sugeruje również pozbawienie kapitału za pośrednictwem HELOC, wykorzystanie funduszy do inwestowania lub aktualizacji innych nieruchomości.

Dolna linia

Gdy przeprowadzane jest w ramach przemyślanego i dobrze spreparowanego planu, usuwanie kapitału może być bardzo potężnym narzędziem ochrony zasobów. Często najlepiej jest go stosować z innymi strategiami ochrony, takimi jak struktura LLC nieruchomości, która chroni zarówno własność, jak i właściciela. Strategie te muszą uwzględniać strategiczne wykorzystanie wpływów z pożyczek i być realizowane z dużym wyprzedzeniem, zanim będzie taka potrzeba, aby uniknąć postrzegania ich jako nieuczciwe przekazywanie przez sądy. Podobnie jak w przypadku każdej strategii ochrony aktywów, przed wykonaniem jakichkolwiek pożyczek lub dokumentów prawnych należy skonsultować się z prawnikiem posiadającym wiedzę w tej dziedzinie. (Aby dowiedzieć się więcej, zapoznaj się z naszym samouczkiem dotyczącym podstaw hipotecznych ).