Fannie Mae: Pożyczki, HomePath i wszystko, co powinieneś wiedzieć

Fannie Mae (oficjalnie Federal National Mortgage Association, FNMA) jest sponsorowanym przez rząd przedsiębiorstwem (GSE) - to jest spółką publiczną, działającą na podstawie Karty Kongresowej - która służy stymulowaniu własności domów i zwiększaniu płynności kredytów hipotecznych poprzez tworzenie rynek wtórny. Fannie Mae, założona w 1938 roku podczas Wielkiego Kryzysu w ramach Nowego Ładu, kieruje swoje wysiłki na rzecz zwiększenia dostępności i przystępności dla właścicieli domów dla Amerykanów o niskich, średnich i średnich dochodach.

Jako drugi uczestnik rynku kredytów hipotecznych Fannie Mae nie udziela pożyczek ani nie udziela pożyczek hipotecznych pożyczkobiorcom. Zamiast tego utrzymuje przepływ środków do pożyczkodawców hipotecznych (np. Kas, lokalnych i krajowych banków, oszczędności i innych instytucji finansowych) poprzez zakup i gwarancję hipotek dokonywanych przez te firmy. W rzeczywistości jest jednym z dwóch największych nabywców hipotek na rynku wtórnym; drugim jest jego rodzeństwo, Federal Home Loan Mortgage Corporation lub Freddie Mac, które jest także sponsorowanym przez rząd przedsiębiorstwem utworzonym przez Kongres.

5 bilionów dolarów

Kwota Fannie Mae zainwestowała w rynek kredytów hipotecznych od 2009 roku.

Inwestując na rynku hipotecznym, Fannie Mae tworzy większą płynność dla pożyczkodawców, takich jak banki, oszczędności i związki kredytowe, co z kolei pozwala im gwarantować lub finansować więcej hipotek. Jednostka szacuje, że od 2009 r. Sfinansowała rynek kwotą 5 bln USD, finansując około 6 milionów zakupów domów, 14 milionów refinansowań i 3 miliony wynajmowanych mieszkań. Jest największym podmiotem finansującym lub wspierającym 30-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu w USA

Fannie Mae Zdjęcie

Fannie Mae jest notowana na giełdzie od 1968 r. Do 2010 r. Była notowana na nowojorskiej giełdzie papierów wartościowych. Usunięto go z kryzysu hipotecznego, mieszkaniowego i finansowego po tym, jak jego akcje spadły poniżej minimalnych wymogów kapitałowych wymaganych przez NYSE. Handluje teraz bez recepty.

W drugiej połowie 2008 r. Fannie Mae i Freddie Mac zostały przejęte przez rząd za pośrednictwem konserwatorium Federalnego Komitetu Finansowania Mieszkalnictwa. Obaj otrzymali pomoc w wysokości 187, 4 miliarda dolarów, co uratowało ich przed upadkiem. Do 2014 r. Fannie Mae spłaciła rządowi więcej niż otrzymaną sumę.

W sierpniu 2012 r. Warunki regulujące zobowiązania Fannie Mae do dywidendy uległy zmianie, tak że Skarb USA żąda zysków na koniec każdego kwartału i zapewnia kapitał w przypadku deficytu. Mimo że Fannie Mae zarabia pieniądze, zyski przekazywane są co kwartał rządowi.

Wytyczne Fannie Mae

Aby pożyczkodawca hipoteczny mógł uzyskać wsparcie Fannie Mae, musi wyrazić zgodę na nieuczciwe praktyki udzielania kredytów subprime. Pożyczki typu subprime, które mają wyższe oprocentowanie niż kredyty o podstawowej stopie procentowej, oferowane są pożyczkobiorcom o słabych kredytach, uważanych przez kredytodawcę za wyższe ryzyko.

Kredyty i gwarancje Fannie Mae muszą spełniać surowe kryteria. Na przykład limit konwencjonalnej pożyczki na dom jednorodzinny w 2019 r. Wynosi 484 350 USD dla większości obszarów i 726 525 USD dla obszarów o wysokich kosztach, w tym na Hawajach i na Alasce. Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) określa te limity.

Po zakupie hipotek na rynku wtórnym Fannie Mae łączy je w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). MBS to papiery wartościowe zabezpieczone aktywami, które są zabezpieczone hipoteką lub pulą hipotek. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką Fannie Mae są następnie kupowane przez instytucje, takie jak firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne i banki inwestycyjne. Gwarantuje spłatę kapitału i odsetek od swojego MBS.

Fannie Mae ma również własny portfel, zwany potocznie portfelem zatrzymanym, który inwestuje w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką własnych i innych instytucji. Fannie Mae emituje dług, zwany długiem agencji, w celu sfinansowania zatrzymanego portfela.

Kluczowe dania na wynos

• Federal National Mortgage Association (FNMA), znane również jako Fannie Mae, jest sponsorowanym przez rząd przedsiębiorstwem (GSE) utworzonym przez Kongres.
• Fannie Mae nie pochodzi ani nie udziela kredytów hipotecznych właścicielom domów, którzy szukają finansowania, ale kupuje je i gwarantuje za pośrednictwem wtórnego rynku kredytów hipotecznych.
• Fannie Mae i jej rodzeństwo, Federal Home Loan Mortgage Corporation, lub Freddie Mac, są dwoma największymi nabywcami hipotek na rynku wtórnym.
• Inwestując w kredyty hipoteczne, Fannie Mae zapewnia kredytodawcom większą płynność, w tym bankom, oszczędnościom i kasom kredytowym, co pozwala im gwarantować lub finansować więcej hipotek.
• Fannie Mae i Freddie Mac prawie upadli podczas kryzysu finansowego w 2008 r., Zostali wyrzuceni z kraju, oddani do rządowej konserwatorium i ostatecznie spłacili miliardy, które otrzymali, aby utrzymać się na powierzchni.

Fannie Mae Loans

Aby uzyskać pożyczkę zabezpieczoną przez Fannie Mae, musisz przejść przez zatwierdzonego pożyczkodawcę. Oprócz wspomnianych powyżej unikania pożyczek typu subprime, pożyczkodawcy muszą spełniać kryteria kwalifikowalności i ubezpieczenia, które zapewniają jakość kredytową finansowania.

Hipoteki zakupione i gwarantowane przez Fannie Mae są nazywane pożyczkami zgodnymi. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczki zgodne z rynkiem wewnętrznym mają niższe stopy procentowe niż pożyczki niespełniające warunków lub pożyczki typu jumbo, które zazwyczaj nie są wspierane przez Fannie Mae, ponieważ przekraczają limity wielkości pożyczek.

Jak ubiegać się o kredyt hipoteczny Fannie Mae

Po znalezieniu pożyczkodawcy, który jest uprawniony do udzielenia pożyczki zabezpieczonej przez Fannie Mae, zostaniesz poprowadzony przy wypełnianiu wniosku o jednolitą pożyczkę mieszkaniową. Będziesz musiał zebrać i dostarczyć informacje finansowe i dokumentację. Obejmuje to rejestr zatrudnienia i dochodu brutto oraz wyciągi na ich poparcie, takie jak formularz W-2 lub formularz 1099. Będziesz także musiał podać sumę swoich miesięcznych zobowiązań, takich jak salda na kartach kredytowych, samochód płatności, alimenty i alimenty na dziecko.

Aby uzyskać zatwierdzenie pożyczki zabezpieczonej przez Fannie Mae, preferowany jest stosunek zadłużenia front-end do dochodu (DTI) nie większy niż 28%. Interfejs DTI określa, ile dochodu brutto przeznacza się na koszty mieszkania. Jeśli Twoje DTI jest zbyt wysokie, jeśli możesz, dokonaj większej zaliczki, co zmniejszy twoje miesięczne koszty. Fannie Mae wymaga minimalnej zaliczki w wysokości 5% na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, chociaż 20% jest zazwyczaj idealne.

Nabywcy domów muszą również spełniać minimalne wymagania kredytowe, aby kwalifikować się do hipotek zabezpieczonych przez Fannie Mae. W przypadku domu jednorodzinnego będącego głównym miejscem zamieszkania wymagany jest wynik FICO wynoszący co najmniej 620 w przypadku pożyczek o stałym oprocentowaniu i 640 w przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM). Oczywiście im wyższy lub wyższy wynik FICO, tym bardziej kwalifikujesz się do najniższych dostępnych stóp procentowych.

Modyfikacje pożyczek

Po krachu hipotecznym Fannie Mae zaczęła koncentrować się na modyfikacjach pożyczek. Modyfikacje pożyczek zmieniają warunki istniejącego kredytu hipotecznego, aby pomóc pożyczkobiorcom uniknąć spłacania długów, wykluczenia i ostatecznie utraty domu. Modyfikacje mogą obejmować niższe oprocentowanie i przedłużenie okresu kredytowania, co obniżyłoby miesięczne płatności. Fannie Mae przeprowadziła ponad 1, 5 miliona modyfikacji pożyczek od 2009 roku.

Fannie Mae wyzdrowiała od czasu niemal zapaści podczas kryzysu hipotecznego w 2008 r .; od 2019 r. jest największym zwolennikiem 30-letnich hipotek o stałym oprocentowaniu w kraju.

Fannie Mae HomePath

Kiedy powstają egzekucje z hipotek, w których Fannie Mae jest właścicielem / inwestorem, lub gdy nieruchomości są nabywane w drodze czynów zastępczych lub przepadku, Fannie Mae próbuje sprzedać nieruchomości w odpowiednim czasie, aby zminimalizować potencjalny wpływ na społeczność. HomePath.com to strona internetowa Fannie Mae, na której nabywcy domów i inwestorzy mogą wyszukiwać i składać oferty dotyczące tych nieruchomości, a HomePath Mortgage oferuje kupującym produkty finansowania nieruchomości. W niektórych przypadkach specjalne finansowanie może być dostępne za pośrednictwem HomePath Mortgage i HomePath Renovation Mortgage. Obejmują one rozszerzone składki sprzedającego za nieruchomości zajmowane przez właściciela oraz niższe opcje przedpłat dla nabywców posiadających wiele finansowanych nieruchomości.

HomePath.com oferuje wyłącznie nieruchomości należące do Fannie Mae i obejmuje domy jednorodzinne, kamienice i mieszkania. Fannie Mae korzysta z usług lokalnych specjalistów ds. Nieruchomości w celu przygotowania, utrzymania i wystawienia nieruchomości na sprzedaż. Większość ofert zawiera zdjęcia, opisy nieruchomości i inne szczegóły, w tym informacje o szkole i okolicy. Liczba, rodzaj i ceny sprzedaży różnią się znacznie w zależności od rynku, podobnie jak stan nieruchomości. Podczas gdy niektóre domy są gotowe do zamieszkania, inne wymagają naprawy lub nawet gruntownego remontu. Każda nieruchomość jest sprzedawana w stanie „jak jest”.