Minimalne standardy własności FHA

Nabywcy domów zamierzający sfinansować zakup domu pożyczką Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) czasami otrzymują przykrą niespodziankę: nie będą mogli kupić określonej nieruchomości, ponieważ nie spełnia ona wymagań FHA. Dlaczego te wymagania istnieją, jakie są i czy można im zaradzić, aby kupujący mogli kupić domy, których chcą?

Dlaczego FHA ustanawia minimalne standardy własności

Gdy nabywca domu zaciąga kredyt hipoteczny, nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu. Innymi słowy, jeśli pożyczkobiorca przestanie spłacać hipotekę, pożyczkodawca hipoteczny w końcu zamknie dom i przejmie dom. Pożyczkodawca następnie sprzedaje dom w celu odzyskania jak największej kwoty pieniędzy pozostających do spłaty z tytułu pożyczki. Proces wykluczenia obejmuje 6 etapów.

Wymaganie, aby nieruchomość spełniała minimalne standardy, chroni pożyczkodawcę. Oznacza to, że nieruchomość powinna być łatwiejsza do sprzedania i zażądać wyższej ceny, jeśli pożyczkodawca musi ją przejąć. Jednocześnie ten wymóg chroni kredytobiorcę: oznacza to, że od samego początku nie będzie obciążony zrujnowanymi rachunkami za naprawę, a dzięki zasadniczo rozsądnemu miejscu do życia pożyczkobiorca ma większą motywację do dokonywania płatności w trudnych czasach finansowych utrzymać dom.

Jakie są minimalne standardy własności?

Według amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) FHA wymaga, aby nieruchomości finansowane za pomocą produktów kredytowych spełniały następujące minimalne standardy:

• Bezpieczeństwo: Dom powinien chronić zdrowie i bezpieczeństwo mieszkańców.
• Bezpieczeństwo: dom powinien chronić bezpieczeństwo nieruchomości.
• Solidność: nieruchomość nie powinna mieć fizycznych braków lub warunków wpływających na jej integralność strukturalną.

HUD następnie opisuje warunki, jakie musi spełnić nieruchomość, aby spełnić te wymagania. Rzeczoznawca będzie obserwował stan nieruchomości podczas wymaganej oceny nieruchomości i przekaże wyniki na formularzu oceny FHA. Oceny nieruchomości są jednym z wielu wymagań, które kupujący spełniają przed zawarciem umowy.

W przypadku jednorodzinnych domów jednorodzinnych rzeczoznawca jest zobowiązany do skorzystania z formularza zwanego raportem jednolitej oceny sytuacji mieszkaniowej. Formularz prosi rzeczoznawcę o opisanie podstawowych cech nieruchomości, takich jak liczba kondygnacji, rok jej budowy, powierzchnia, liczba pokoi i lokalizacja. Wymaga także od rzeczoznawcy „opisania stanu nieruchomości (w tym niezbędnych napraw, pogorszenia stanu, remontów, przebudowy itp.)” I pyta: „Czy występują jakieś fizyczne braki lub niekorzystne warunki, które wpływają na żywotność, stabilność lub integralność strukturalną własność?" Formularz oceny jednostki kondominium jest podobny, ale zawiera szczegółowe pytania dotyczące części wspólnych, stowarzyszenia właścicieli domów, liczby jednostek zajmowanych przez właściciela i tak dalej. (Zobacz także: Co powinieneś wiedzieć o wycenach domowych ).

FHA nie wymaga naprawy wad kosmetycznych lub drobnych, odroczonej konserwacji i normalnego noszenia, jeśli nie wpływają one na bezpieczeństwo, bezpieczeństwo i stabilność domu. FHA twierdzi, że przykłady takich problemów obejmują między innymi:

• Brakujące poręcze
• Pęknięte lub uszkodzone drzwi wyjściowe, które w innym przypadku byłyby obsługiwane
• Pęknięta szyba
• Wadliwe powierzchnie lakiernicze w domach wybudowanych po 1978 r. (Z powodu zagrożeń związanych z farbą ołowiową)
• Drobne wycieki hydrauliczne (takie jak kapiące krany)
• Wadliwe wykończenia podłogi lub wykładziny (zużyte przez wykończenie, bardzo zabrudzona wykładzina)
• Dowody wcześniejszego (nieaktywnego) niszczenia drewna przez owady / organizmy, w przypadku gdy nie ma dowodów na nieodwracalne uszkodzenia strukturalne
• Zepsute lub zużyte blaty
• Uszkodzony tynk, blacha lub inne materiały ścienne i sufitowe w domach wybudowanych po 1978 r
• Słaba jakość wykonania
• Ryzyko potknięcia się (popękane lub częściowo falujące chodniki, źle zainstalowana wykładzina)
• Czołgaj się z resztkami i śmieciami
• Brak nawierzchni na każdą pogodę

Istnieje jednak wiele obszarów, w których FHA wymaga rozwiązania problemów w celu zamknięcia sprzedaży. Oto niektóre z najczęstszych problemów, z jakimi mogą się zetknąć nabywcy domów. (Jeśli kupujesz dom, sprawdź Najważniejsze wskazówki dla kupujących po raz pierwszy w domu ).

Elektryczne i grzewcze

• Skrzynka elektryczna nie powinna mieć wystrzępionych lub odsłoniętych przewodów.
• Wszystkie pokoje mieszkalne muszą mieć sprawne źródło ciepła (z wyjątkiem kilku wybranych miast o łagodnych zimach).

Dachy i Poddasze

• Zadaszenie musi chronić przed wilgocią.
• Zadaszenie musi trwać co najmniej dwa lata.
• Rzeczoznawca musi sprawdzić poddasze pod kątem ewentualnych problemów z dachem.
• Dach nie może mieć więcej niż trzy warstwy pokrycia dachowego.
• Jeśli kontrola wykaże potrzebę naprawy dachu, a dach ma już trzy lub więcej warstw pokrycia dachowego, FHA wymaga nowego dachu.

Podgrzewacze wody

Podgrzewacz wody musi być zgodny z lokalnymi przepisami budowlanymi i musi być transportowany z nieruchomością.

Zagrożenia i uciążliwości

Szereg warunków należy do tej kategorii. Obejmują one między innymi:

• Zanieczyszczona gleba
• Odległość od niebezpiecznego składowiska odpadów
• Odwierty naftowe i gazowe zlokalizowane na nieruchomości
• Duży ruch
• Hałas na lotnisku i zagrożenia
• Inne źródła nadmiernego hałasu
• Bliskość czegoś, co mogłoby eksplodować, na przykład wysokociśnieniowej linii naftowej
• Odległość od linii elektroenergetycznych wysokiego napięcia
• Odległość od wieży radiowo-telewizyjnej

Dostęp do nieruchomości

Nieruchomość musi zapewniać bezpieczny i odpowiedni dostęp dla pieszych i pojazdów, a ulica musi mieć powierzchnię na każdą pogodę, aby pojazdy ratunkowe mogły uzyskać dostęp do nieruchomości w każdych warunkach pogodowych.

Dźwięk strukturalny

Wszelkie wadliwe warunki konstrukcyjne i wszelkie inne warunki, które mogą prowadzić do przyszłych szkód strukturalnych, muszą zostać usunięte przed sprzedażą nieruchomości. Należą do nich wadliwa konstrukcja, nadmierne zawilgocenie, wyciek, rozkład, uszkodzenie termitów i ciągłe osiadanie. (Aby uzyskać więcej wskazówek na temat kupowania domu, przeczytaj 10 najgorszych błędów kupujących po raz pierwszy w domu ).

Azbest

Jeśli obszar domu zawiera azbest, który wydaje się być uszkodzony lub pogarszający się, FHA wymaga dalszej kontroli przez specjalistę ds. Azbestu.

Łazienki

Dom musi mieć toaletę, umywalkę i prysznic. (To wymaganie może zabrzmieć głupio, ale zdziwiłbyś się, co ludzie wezmą ze sobą, gdy zostaną wykluczeni, i jakich wandali ukradną z pustego domu).

Urządzenia

Niepotwierdzone dowody sugerują, że FHA wymaga, aby właściwości posiadały działające urządzenia kuchenne, w szczególności działający piec. Jednak dokumenty FHA nie wymieniają żadnych wymagań dotyczących urządzeń.

Ta lista nie jest wyczerpująca. Aby uzyskać dodatkowe informacje, zapoznaj się z Przewodnikiem referencyjnym Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w Homeownership Center (HOC).

Homebuyer zadośćuczynienie za nieruchomości poniżej minimalnych standardów

Co robić kupujący po zakochaniu się w nieruchomości, która ma jeden z tych potencjalnie potencjalnych problemów?

Pierwszym krokiem powinno być poproszenie sprzedawcy o wykonanie niezbędnych napraw. Jeśli sprzedającego nie stać na jakąkolwiek naprawę, być może cena zakupu może zostać podwyższona, aby sprzedający otrzymali swoje pieniądze przy zamknięciu. Zwykle sytuacja działa odwrotnie - jeśli nieruchomość ma poważne problemy, kupujący zażąda niższej ceny, aby to zrekompensować. Jeśli jednak nieruchomość jest już wyceniona poniżej rynku lub jeśli kupujący chce jej wystarczająco mocno, podniesienie ceny w celu zapewnienia zakończenia napraw i zamknięcia transakcji może być opcją.

Jeśli sprzedawca jest bankiem, może nie chcieć dokonywać żadnych napraw. W tym przypadku umowa jest martwa. Nieruchomość będzie musiała zostać przekazana nabywcy gotówki lub nabywcy spoza FHA, którego pożyczkodawca pozwoli im na zakup nieruchomości w obecnym stanie.

Wielu kupujących po prostu będzie musiało szukać, dopóki nie znajdzie lepszej nieruchomości, która spełni standardy FHA. Ta rzeczywistość może być frustrująca, szczególnie dla kupujących z ograniczonymi środkami i ograniczonymi nieruchomościami w swoim przedziale cenowym. Niestety czasami jest to jedyne rozwiązanie.

Niektórzy nabywcy domów mogą uzyskać zgodę na inny produkt pożyczkowy. Pożyczka inna niż FHA może zapewnić większą swobodę w tym, w jakim stanie może być nieruchomość, ale pożyczkodawca nadal będzie miał własne wymagania, więc nie jest to gwarancją. Inną opcją jest złożenie wniosku o pożyczkę FHA 203 (k), która pozwala na zakup domu, który ma poważne problemy. (Dowiedz się więcej we wstępie do pożyczki FHA 203 (k) i ubiegania się o pożyczkę FHA 203 (k).)

Dolna linia

Pożyczki FHA ułatwiają pożyczkobiorcom zakwalifikowanie się do kredytu hipotecznego, ale niekoniecznie ułatwiają zakup nieruchomości. Wielu nabywców domów będzie musiało po prostu szukać, dopóki nie znajdą lepszej nieruchomości, która spełni standardy FHA - proces, który może być frustrujący, szczególnie dla nabywców z ograniczonymi funduszami i niewielką liczbą nieruchomości w swoim przedziale cenowym.

Jednak kredytobiorcy FHA, którzy wiedzą, czego mogą się spodziewać przy zakupach w domu, mogą ograniczyć wyszukiwanie do nieruchomości, które prawdopodobnie spełniają wytyczne FHA, lub przynajmniej uniknąć nadziei na nieruchomość położoną u góry przed ustaleniem. (W celu zapoznania się z treścią przeczytaj artykuł Kupowanie wykluczonego domu i Podstawy hipoteczne).