Podstawy finansowania dla kupujących po raz pierwszy w domu
Niezliczone opcje finansowania dostępne dla kupujących po raz pierwszy homebuyers mogą wydawać się przytłaczające. Ale poświęcenie czasu na zbadanie podstaw finansowania nieruchomości może zaoszczędzić znaczną ilość czasu i pieniędzy. Zrozumienie rynku, na którym znajduje się nieruchomość i tego, czy oferuje ona zachęty dla pożyczkodawców, może oznaczać dla ciebie dodatkowe korzyści finansowe. Spójrz na swoje finanse, aby upewnić się, że otrzymujesz kredyt hipoteczny, który najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.
Kluczowe dania na wynos
- Kupno pierwszego domu może być ekscytujące, a także denerwujące i mylące.
- Uzyskanie kredytu hipotecznego będzie kluczowym krokiem przy zakupie pierwszego domu, a wybór najbardziej odpowiedniego jest kilka.
- Musisz zdecydować, czy wybrać stałą, czy zmienną stopę procentową, liczbę lat spłaty kredytu hipotecznego i wielkość spłaty.
- Kredytodawcy będą również musieli ocenić Twoją zdolność kredytową i zdolność do spłaty na podstawie dochodu, aktywów i historii kredytowej.
- W zależności od okoliczności możesz być uprawniony do korzystniejszych warunków poprzez pożyczkę FHA lub VA.
Rodzaje pożyczek
Pożyczki konwencjonalne
Pożyczki konwencjonalne to hipoteki, które nie są ubezpieczone ani gwarantowane przez rząd federalny. Zazwyczaj są to kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. Chociaż ich bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące większej zaliczki, wyższej oceny zdolności kredytowej, niższych wskaźników dochodu do zadłużenia i potencjalnego zapotrzebowania na prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego sprawiają, że są najtrudniejszymi typami kredytów hipotecznych do zakwalifikowania, hipoteki konwencjonalne są zwykle mniej kosztowne niż kredyty hipoteczne gwarantowane.
Pożyczki konwencjonalne są definiowane jako pożyczki zgodne lub niezgodne. Zgodne pożyczki są zgodne z wytycznymi, takimi jak limity pożyczek określone przez sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa (GSE) Fannie Mae lub Freddie Mac, ponieważ pożyczkodawcy pakują te pożyczki i sprzedają na nich papiery wartościowe na rynku wtórnym. Limit kredytu hipotecznego w 2018 r. Wynosi 453 100 USD, ale kwota ta jest wyższa w przypadku wyznaczonych obszarów o wysokich kosztach.
Pożyczka udzielona powyżej tej kwoty nazywa się pożyczką typu jumbo i zazwyczaj ma nieco wyższą stopę procentową, ponieważ są one mniej atrakcyjne dla rynku wtórnego. W przypadku pożyczek niespełniających warunków instytucja pożyczająca, która udziela kredytu, zwykle pożyczkodawca portfelowy, ustala własne wytyczne.
Pożyczki FHA
Federal Housing Administration (FHA), część amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, zapewnia różne programy pożyczek hipotecznych. Pożyczka FHA ma niższe wymagania dotyczące zaliczki i jest łatwiejsza do zakwalifikowania niż pożyczka konwencjonalna. Pożyczki FHA są doskonałe dla osób kupujących po raz pierwszy homebuyers, ponieważ oprócz niższych kosztów kredytu z góry i mniej rygorystycznych wymagań kredytowych, możesz dokonać przedpłaty w wysokości zaledwie 3, 5%. Pożyczki FHA nie mogą przekroczyć ustawowego limitu.
Pożyczki VA
Departament Spraw Weteranów USA (VA) gwarantuje pożyczki VA. VA nie udziela pożyczek, ale gwarantuje kredyty hipoteczne udzielone przez wykwalifikowanych pożyczkodawców. Gwarancje te umożliwiają weteranom i pracownikom usług uzyskanie pożyczek mieszkaniowych na korzystnych warunkach, zwykle bez zaliczki. W większości przypadków pożyczki VA są łatwiejsze do zakwalifikowania niż pożyczki konwencjonalne. Kredytodawcy zazwyczaj ograniczają maksymalną pożyczkę VA do tradycyjnych limitów kredytów hipotecznych. Przed złożeniem wniosku o pożyczkę należy wystąpić do VA o uprawnienia. Jeśli zostaniesz zaakceptowany, VA wyda certyfikat kwalifikujący, którego możesz użyć do złożenia wniosku o pożyczkę.
Oprócz tych powszechnych rodzajów pożyczek i programów, sprawdź programy sponsorowane przez rządy stanowe i lokalne oraz agencje w celu zwiększenia inwestycji lub posiadania domów w niektórych obszarach.
Wymagania dotyczące kapitału i dochodów
Kredyt mieszkaniowy ustalany jest przez kredytodawcę na dwa sposoby, oba na podstawie wiarygodności kredytowej kredytobiorcy. Oprócz sprawdzania wyniku FICO z trzech głównych biur kredytowych, pożyczkodawcy obliczą wskaźnik kredytu do wartości (LTV) oraz wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) w celu ustalenia ceny kredytu.
LTV to kwota faktycznego lub dorozumianego kapitału, który jest dostępny w pożyczonym zabezpieczeniu. W przypadku zakupów domów LTV określa się, dzieląc kwotę pożyczki przez cenę zakupu domu. Kredytodawcy zakładają, że im więcej ryzykujesz (w formie zaliczki), tym mniejsze prawdopodobieństwo niespłacenia pożyczki. Im wyższa wartość LTV, tym większe ryzyko niewykonania zobowiązania, więc kredytodawcy będą naliczać więcej.
LTV określa również, czy będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). PMI izoluje pożyczkodawcę od przeniesienia części ryzyka kredytowego na ubezpieczyciela hipotecznego. Większość kredytodawców wymaga PMI dla każdej pożyczki o LTV większej niż 80%, co oznacza każdą pożyczkę, w której posiadasz mniej niż 20% kapitału własnego w domu. Kwota ubezpieczenia i program hipoteczny określą koszt ubezpieczenia kredytu hipotecznego i sposób jego pobrania.
Większość składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest pobierana co miesiąc wraz z ubezpieczeniami podatkowymi i majątkowymi. Gdy LTV będzie równe lub mniejsze niż 78%, PMI powinien zostać automatycznie wyeliminowany. Możesz być w stanie anulować PMI, gdy dom zyska na wartości na tyle, aby dać ci 20% kapitału własnego i upłynie ustalony okres, na przykład dwa lata. Niektórzy pożyczkodawcy, tacy jak FHA, ocenią ubezpieczenie kredytu hipotecznego jako ryczałt i dokapitalizują go do kwoty pożyczki.
Zasadniczo staraj się unikać PMI, ponieważ jest to koszt, który nie przynosi korzyści. Istnieją sposoby na uniknięcie płacenia za PMI. Nie można pożyczyć więcej niż 80% wartości nieruchomości przy zakupie domu; drugim jest wykorzystanie finansowania na rynku nieruchomości lub drugiej hipoteki, aby spłacić ponad 20%. Najpopularniejszy program nazywa się hipoteką 80-10-10. 80 oznacza LTV pierwszej hipoteki, pierwsze 10 oznacza LTV drugiej hipoteki, a trzecia 10 reprezentuje kapitał własny w domu.
Chociaż stawka drugiego kredytu hipotecznego będzie wyższa niż stawka pierwszego, w ujęciu mieszanym, nie powinna być znacznie wyższa niż stawka 90% kredytu LTV. Hipoteka 80-10-10 może być tańsza niż płacenie za PMI, a także pozwala przyspieszyć spłatę drugiej hipoteki i szybko wyeliminować tę część długu, abyś mógł wcześniej spłacić swój dom.
Wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) określa twoją zdolność do spłaty kredytu hipotecznego. Pożyczkodawcy dzielą miesięczny dochód netto przez koszty kredytu hipotecznego, aby ocenić prawdopodobieństwo, że spłacisz hipotekę. Większość kredytodawców będzie wymagać DSCR większej niż jeden. Im wyższy współczynnik, tym większe prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie pokryć koszty finansowania zewnętrznego, i tym mniejsze ryzyko, jakie podejmuje pożyczkodawca. Im wyższy wskaźnik DSCR, tym bardziej prawdopodobne jest, że pożyczkodawca będzie negocjował stopę pożyczki, ponieważ nawet przy niższej stopie, pożyczkodawca uzyskuje lepszą stopę skorygowaną o ryzyko.
Z tego powodu należy uwzględnić dowolny rodzaj kwalifikującego się dochodu, który można negocjować z kredytodawcą hipotecznym. Czasami dodatkowa praca w niepełnym wymiarze godzin lub inna firma generująca dochód może mieć wpływ na to, czy kwalifikujesz się do pożyczki, czy nie, i otrzymujesz najlepszą możliwą stopę procentową.
Kredyty hipoteczne o stałym i zmiennym oprocentowaniu
Innym zagadnieniem jest to, czy uzyskać hipotekę o stałym lub zmiennym oprocentowaniu. W przypadku kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej stawka nie zmienia się przez cały okres kredytowania. Oczywistą korzyścią z uzyskania pożyczki o stałym oprocentowaniu jest to, że wiesz, jakie będą miesięczne koszty kredytu przez cały okres kredytowania. Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, taki jak kredyt oprocentowany lub kredyt o oprocentowaniu zmiennym (ARM), ma na celu pomóc kupującym po raz pierwszy w domu lub osobom, które oczekują znacznego wzrostu dochodów w okresie kredytowania.
Pożyczki o zmiennym oprocentowaniu zazwyczaj pozwalają uzyskać niższe stawki wstępne w pierwszych latach pożyczki, co pozwala zakwalifikować się do większej pożyczki niż w przypadku próby uzyskania droższej pożyczki o stałej stopie procentowej. Chociaż pożyczka o zmiennym oprocentowaniu może być pomocna dla niektórych kredytobiorców, może być ryzykowna, jeśli dochód nie rośnie wraz ze wzrostem stopy procentowej. Drugą wadą jest to, że zmiana stopy jest niepewna, ponieważ zwykle wiąże się z przyszłą stopą rynkową.
Najczęstsze typy ARM to jednoręki, pięcio- lub siedmioletni ARM. Początkowa stopa procentowa jest zwykle ustalana na pewien okres, a następnie jest okresowo zerowana, często co miesiąc. Po zresetowaniu ARM dostosowuje się do stopy rynkowej, zwykle poprzez dodanie pewnej wcześniej ustalonej marży (procentowej) do dominującej stopy Skarbu USA. Chociaż wzrost jest zwykle ograniczony, korekta ARM może być droższa niż dominująca pożyczka hipoteczna o stałym oprocentowaniu, aby zrekompensować pożyczkodawcy zaoferowanie niższej stopy w okresie wstępnym.
Pożyczki oprocentowane są rodzajem ARM, w którym płacisz odsetki od kredytu hipotecznego, a nie kwotę główną w okresie wstępnym, dopóki pożyczka nie powróci do stałej, spłacanej kwoty głównej. Takie pożyczki mogą być bardzo korzystne dla pożyczających po raz pierwszy, ponieważ tylko spłata odsetek znacznie zmniejsza miesięczny koszt pożyczki i pozwoli ci zakwalifikować się do znacznie większej pożyczki. Ponieważ jednak nie spłacasz kwoty głównej w początkowym okresie, saldo należne z tytułu pożyczki nie zmienia się, dopóki nie zaczniesz spłacać kwoty głównej.
Zważyć korzyść z uzyskania większej pożyczki z ryzykiem. Stopy procentowe zwykle zmieniają się w okresie wyłącznie odsetkowym i często dostosowują się w reakcji na zmiany rynkowych stóp procentowych. Weź również pod uwagę ryzyko, że dochód do dyspozycji nie wzrośnie wraz z możliwym wzrostem kosztów finansowania zewnętrznego.
Dolna linia
Jeśli szukasz kredytu hipotecznego dla domu po raz pierwszy, może być trudno uporządkować wszystkie opcje finansowania. Poświęć trochę czasu, aby zdecydować, na jaki dom faktycznie możesz sobie pozwolić, a następnie odpowiednio go sfinansować. Jeśli możesz sobie pozwolić na znaczną kwotę lub masz wystarczający dochód, aby stworzyć niskie LTV, będziesz mieć większą siłę negocjacyjną z pożyczkodawcami i najwięcej opcji finansowania. Jeśli będziesz dążyć do największej pożyczki, możesz otrzymać wyższą stopę skorygowaną o ryzyko i prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Dobry pośrednik hipoteczny lub bankier hipoteczny powinien być w stanie pomóc ci przeprowadzić przez wszystkie różne programy i opcje, ale nic nie pomoże ci lepiej niż poznanie priorytetów kredytu hipotecznego. (W celu zapoznania się z treścią zobacz „Oszczędzanie na zaliczkę: gdzie powinienem przechowywać pieniądze?”)