Stopa kapitalizacji terminala
Końcowa stopa kapitalizacji jest stopą stosowaną do oszacowania wartości odsprzedaży nieruchomości na koniec okresu utrzymywania. Oczekiwany dochód operacyjny netto (NOI) rocznie jest dzielony przez końcową stopę kapitalizacji (wyrażoną w procentach), aby uzyskać wartość końcową. Stawki kapitalizacji terminali są szacowane na podstawie porównywalnych danych transakcyjnych lub tego, co uważa się za odpowiednie dla lokalizacji i atrybutów konkretnej nieruchomości.
Zrozumienie stopy kapitalizacji terminali
Stopa kapitalizacji terminali jest również znana jako stopa wyjścia. Stawka początkowa dla nieruchomości jest prognozowana w pierwszym roku NOI podzielona przez cenę zakupu nieruchomości. Stopa kapitalizacji końcowej to prognozowany NOI z ostatniego roku (lub roku wyjścia) podzielony przez cenę sprzedaży. Jeśli wskaźnik ten jest niższy niż wskaźnik wejścia, zwykle oznacza to, że inwestycja w nieruchomości była opłacalna.
Większość specjalistów od inwestowania w nieruchomości zgadza się, że ważne jest dopasowanie stopy kapitalizacji terminala do obecnej stopy rynkowej, pamiętając, że bezpieczniejszym testem dla rozwoju może być nieznaczne zwiększenie stopy kapitalizacji terminala. Dynamiczny arkusz kalkulacyjny może być przydatny do testowania warunków skrajnych projektu deweloperskiego w celu ustalenia najwyższego końcowego poziomu kapitalizacji, który nadal zapewniałby wystarczającą korzyść dla inwestorów.
Doświadczeni inwestorzy nieruchomości szukają rynków i rodzajów nieruchomości, dla których oczekuje się spadku stóp kapitalizacji rynkowej, ponieważ niższa końcowa stopa kapitalizacji, w porównaniu do stopy kapitalizacji początkowej, przyniesie zyski kapitałowe, zakładając, że dochód operacyjny netto nie będzie zmniejszyć w okresie utrzymywania. Niektóre dane, które należy wziąć pod uwagę, obejmują wskaźniki podaży i popytu dla każdej kategorii przestrzeni, a także dla usług i wydatków zakładanych w odniesieniu do każdego obszaru działalności.
Chociaż przyszłość jest zawsze niepewna, dwie rzeczy są zdecydowanie pewne pod koniec każdego okresu utrzymywania: budynki się zestarzeją, a rynki się zmienią. Jest zatem niezwykle ważne, aby wszyscy inwestorzy nieruchomości gromadzili i analizowali jak najwięcej danych, aby dokładnie określić końcową stopę kapitalizacji dla projektu.
Przykład stopy kapitalizacji terminala
Inwestor kupuje w pełni zajmowaną nieruchomość za 100 milionów dolarów. Szacowany NOI w pierwszym roku szacuje się na 5, 0 mln USD. Stawka początkowa wynosi zatem 5, 0%. Siedem lat później inwestor uważa, że stopa kapitalizacji końcowej wynosi około 4, 0%. W ubiegłym roku wskaźnik NOI, który po drodze wziął pod uwagę wzrost czynszów, szacuje się na 5, 5 miliona dolarów (przy założeniu pełnego obłożenia). Wartość odsprzedaży szacowana jest na 137, 5 mln USD (5, 5 mln USD w NOI podzielone przez 4, 0% kapitalizacji końcowej lub stopy wyjścia).
Kluczowe dania na wynos
- Końcowa stopa kapitalizacji jest stopą stosowaną do oszacowania wartości odsprzedaży nieruchomości na koniec okresu utrzymywania.
- Stawka początkowa dla nieruchomości jest prognozowana w pierwszym roku NOI podzielona przez cenę zakupu nieruchomości.
- Jeśli ta stopa kapitalizacji końcowej jest niższa niż stopa wejścia, oznacza to zwykle, że inwestycja w nieruchomości była opłacalna.