Przerzucanie vs. właściwości dochodu z wynajmu: jaka jest różnica?

Pytanie o to, czy przerzucanie, kupowanie i trzymanie jest najlepszą strategią inwestycji w nieruchomości, nie ma jednej poprawnej odpowiedzi. Decyzja o wyborze jednej metody powinna być raczej częścią wyraźnego planu strategicznego uwzględniającego ogólne cele inwestycyjne inwestora. Uwzględnione zostaną również możliwości oferowane przez istniejący rynek.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

Własność nieruchomości mieszkaniowych zyskuje coraz większe zainteresowanie inwestorów detalicznych z wielu następujących powodów:

• Nieruchomości zapewniają bardziej przewidywalne zwroty niż akcje i obligacje.
• Nieruchomości stanowią zabezpieczenie przed inflacją, ponieważ stawki czynszów i przepływy pieniężne z inwestycji zwykle rosną przynajmniej o tyle, co stopa inflacji.
• Nieruchomości stanowią doskonałe miejsce na kapitał w czasach, gdy inwestorzy nie są pewni perspektyw na rynkach akcji i obligacji lub gdy inwestorzy oczekują, że długoterminowe zwroty z akcji, instrumentów dłużnych i innych aktywów będą nieodpowiednie.
• Kapitał utworzony w inwestycji w nieruchomości stanowi doskonałą bazę do finansowania innych możliwości inwestycyjnych. Zamiast zaciągać pożyczki, aby zainwestować kapitał (tj. Kupując akcje z marżą), inwestorzy mogą zaciągać pożyczki na poczet kapitału własnego w celu finansowania innych projektów. Względna łatwość zaciągania pożyczek pod inwestycję w nieruchomości, w połączeniu z odliczaniem odsetek od kredytu hipotecznego, sprawia, że ​​ta opcja jest tańszą metodą finansowania innych możliwości dla inwestorów, którzy mogą swobodnie podejmować dodatkowe ryzyko finansowe.
• Oprócz zapewnienia przepływów pieniężnych dla właścicieli, nieruchomości mieszkalne mogą być również wykorzystywane jako dom lub w innym celu (oczywiście nie w tym samym czasie).

Wpływ czynników rynkowych

Aby nakreślić implikacje decyzji o przerzuceniu lub wstrzymaniu, należy zrozumieć kwestie związane z każdą ze strategii. W porównaniu z akcjami i obligacjami nieruchomości są rynkiem stosunkowo nieefektywnym, charakteryzującym się niskim wolumenem transakcji oraz danymi dotyczącymi nieruchomości i rynku, które często nie są zbyt przejrzyste. Trudność w znalezieniu możliwości związanych z nieruchomościami w połączeniu z niepłynnością rynku sprawia, że ​​transakcje na rynku nieruchomości są trudniejsze i bardziej kosztowne niż transakcje na akcjach i obligacjach.

Z drugiej strony, wahania wartości nieruchomości występują wolniej. Nieruchomości mieszkalne wyceniane są metodą wyceny, a nie ciągłym obrotem, co powoduje, że zwroty z inwestycji są bardziej przewidywalne i mniej zmienne niż zwroty z akcji i obligacji. Ponieważ na popyt na nieruchomości mają wpływ długoterminowe trendy gospodarcze, takie jak wzrost lokalnej populacji, miejsc pracy i ogólnej gospodarki, nieruchomości mają wydłużone okresy wysokich i niskich wartości oraz liczby transakcji.

Rynki nieruchomości o długiej tendencji wzrostowej charakteryzują się zwiększonym popytem i okresami, w których inwestorzy „produkują siano, gdy świeci słońce”, podczas gdy rynki spadkowe wykazują tendencję do ograniczonych transakcji, przy czym inwestorzy ponoszą straty papieru do czasu ożywienia rynku i mogą ponownie uświadomić sobie zyski.

Aby zademonstrować stosunkowo wysoki koszt inwestycji w nieruchomości w oparciu o ogólne strategie inwestycyjne, porównaj różnicę między inwestycją w akcje o wartości 200 000 USD i taką samą inwestycją w nieruchomości. Podejmując dużą ekspozycję kapitałową, inwestor może natychmiast sprzedać część inwestycji dla zysku i utrzymać saldo na średniej cenie w dolarach, czekając na przyszłe potencjalne zyski lub zajmując pozycję długoterminową w tej branży lub firmie . Pozycja o wartości 200 000 USD może być czymkolwiek, od jednego domu jednorodzinnego po kilka małych nieruchomości.

Z wyjątkiem sekurytyzowanych inwestycji w nieruchomości, takich jak fundusze inwestycyjne w nieruchomościach (REIT), jednym problemem z nieruchomościami mieszkalnymi jest to, że nie można ich łatwo podzielić. W przypadku innych rodzajów inwestycji, takich jak akcje, jeżeli inwestorowi nie jest wygodnie z określoną ekspozycją, on lub ona może „zwolnić” ekspozycję instrumentami pochodnymi lub sprzedając część inwestycji. W przypadku nieruchomości, jeżeli inwestor ma wyłączną własność, jedynym praktycznym sposobem na zmniejszenie ekspozycji jest sprzedaż udziałów w spółce, co może prowadzić do problemów kontrolnych, prawnych i zarządczych.

Plusy i minusy przerzucania

Najbardziej widoczną zaletą przerzucania inwestycji w nieruchomości jest możliwość natychmiastowego zrealizowania zysków i posiadania kapitału na możliwie najkrótszy czas. Ponadto, w przeciwieństwie do rynku akcji, który może zmienić się w ciągu dnia, rynki nieruchomości są łatwiejsze do przewidzenia i mogą generować dłuższe okresy, które rekompensują inwestorom odwracanie nieruchomości. W tym sensie przerzucanie nieruchomości można uznać za bezpieczniejszą strategię inwestycyjną, ponieważ ma ona na celu utrzymanie kapitału na minimalnym poziomie ryzyka oraz brak ryzyka związanego z zarządzaniem i leasingiem nieodłącznie związanego z posiadaniem nieruchomości.

Dwa główne rodzaje nieruchomości mogą być wykorzystane w podejściu kupna / sprzedaży do inwestowania w nieruchomości. Pierwszy to domy lub mieszkania, które można kupić poniżej bieżącej wartości rynkowej, ponieważ znajdują się w trudnej sytuacji finansowej. Drugi to górny element ustalający, właściwość z problemami strukturalnymi, projektowymi lub warunkami, które można rozwiązać, aby uzyskać wartość.

Inwestorzy, którzy koncentrują się na nieruchomościach znajdujących się w trudnej sytuacji, robią to poprzez identyfikację właścicieli domów, którzy nie mogą już zarządzać swoimi nieruchomościami lub utrzymywać ich właściwości, lub poprzez znalezienie nieruchomości, które są nadmiernie uśrednione i są narażone na ryzyko bankructwa. Z kolei ci, którzy wolą organizatorów, przebudują lub ulepszą nieruchomość, aby lepiej działała dla właścicieli domów lub była bardziej wydajna dla najemców mieszkań.

Stosując tę ​​taktykę, nabywca podmiotu ustalającego polega na zainwestowanym kapitale w celu zwiększenia wartości, a nie tylko kupuje nieruchomość na niskim poziomie, aby uzyskać wysokie zwroty z inwestycji. Oczywiście możliwe jest również połączenie tych dwóch strategii podczas przerzucania nieruchomości, a wielu inwestorów właśnie to robi.

Jednak przerzucanie nieruchomości może powodować problemy kosztowe i podatkowe, z którymi nie zmagają się długoterminowe inwestycje. Wydatki związane z przerzucaniem mogą wymagać dużo pieniędzy, co prowadzi do problemów z przepływami pieniężnymi. Ponieważ koszty transakcji są bardzo wysokie zarówno po stronie kupna, jak i sprzedaży, mogą one znacząco wpłynąć na zyski. Szybkie przekształcanie nieruchomości (a szybkość to wszystko w udanych transakcjach przerzucania) może powodować wahania dochodów, które mogą podnieść rachunki podatkowe - zwłaszcza jeśli sprawy poruszają się zbyt szybko, aby skorzystać z przepisów podatkowych dotyczących długoterminowych zysków kapitałowych.

Znalezienie tych możliwości może być trudne w dłuższym, spójnym okresie czasu. Dla większości inwestorów przerzucanie nieruchomości należy traktować bardziej jako strategię taktyczną niż długoterminowy plan inwestycyjny.

Plusy i minusy posiadania

Powszechnie wiadomo, że kupowanie i posiadanie nieruchomości to przepis na gromadzenie wielkiego bogactwa. Większość „starych pieniędzy” w Stanach Zjednoczonych i za granicą gromadziła się dzięki własności ziemi. Pomimo okresów spadających cen, wartości gruntów prawie zawsze odbijały się w długim okresie, ponieważ podaż ziemi jest ograniczona.

Jednak długoterminowe posiadanie nieruchomości wiąże się z niezliczonymi kwestiami związanymi z zarządzaniem i kwestiami prawnymi, z którymi inwestorzy w akcje i obligacje nigdy nie muszą się zmagać. Własność nieruchomości jest przedsięwzięciem wymagającym intensywnego zarządzania, które wykracza poza umiejętności wielu inwestorów.

Inwestorzy kapitałowi muszą posiadać umiejętności analizowania określonego rynku, konkretnej firmy oraz zdolność kierownictwa do realizacji strategii biznesowych. Długoterminowy inwestor nieruchomości potrzebuje tych samych umiejętności, ale dodatkowo ponosi odpowiedzialność za tworzenie i wdrażanie strategii biznesowych dla swoich nieruchomości.

Wielu inwestorów, zwłaszcza właścicieli po raz pierwszy wynajmowanych nieruchomości, jest źle przygotowanych lub źle wyposażonych, aby poradzić sobie z obowiązkami właściciela. Proces znajdowania wysokiej jakości najemców i zaspokajania ich potrzeb, wraz z utrzymaniem i utrzymaniem nieruchomości, może być stresującym i czasochłonnym przedsięwzięciem, ale skuteczne zarządzanie nieruchomościami jest konieczne do zapewnienia ciągłych przepływów pieniężnych z inwestycji.

Ryzyko związane z długoterminowym posiadaniem nieruchomości jest ogromne, ale jeśli zostanie zmniejszone, inwestor jest dobrze zrekompensowany za ich przejęcie. Większość z tych ryzyk, obejmujących ryzyko transakcyjne zakupu i sprzedaży nieruchomości, ryzyko dla dobrobytu nieruchomości oraz ryzyko znalezienia i obsługi najemców, jest uważane za ryzyko niesystematyczne lub ryzyko inwestycyjne, które można zdywersyfikować, jeśli jest ich odpowiednia liczba inwestycji kupuje się w dobrze przygotowanym portfelu. Problemem dla większości inwestorów jest to, że nieruchomości są kapitałochłonne. Kwota potrzebna do zakupu wystarczającej ilości nieruchomości, aby zminimalizować to ryzyko, jest poza ich możliwościami lub możliwościami.

Wybór strategii

Aby zdecydować, czy przerzucanie właściwości lub utrzymywanie ich w perspektywie długoterminowej jest najbardziej odpowiednią strategią, należy odpowiedzieć na kilka krytycznych pytań. Inwestor musi zdecydować, czy alokacja kapitału jest stała, czy przejściowa i czy stanowi zasadniczą część ogólnej strategii inwestycyjnej, czy też środek zwiększania zysków. Trzeba także ustalić, jaki stosunek ryzyka i zwrotu jest odpowiedni dla tej części ich portfeli inwestycyjnych oraz czy inwestor ma odpowiednią tolerancję i umiejętności, aby podjąć obowiązki zarządcze związane z każdym rodzajem inwestycji.

Jeśli kapitał nie jest dostępny na zakup zdywersyfikowanego portfela, przyszły inwestor musi być przygotowany na podjęcie niesystematycznego ryzyka, w tym indywidualnego ryzyka związanego z nieruchomościami i potencjalnego braku popytu na nieruchomość, zarówno ze strony właścicieli domów, jak i najemców. Decydując się na strategię kupna i sprzedaży, inwestor musi również ustalić, czy jest w stanie odkryć trudną do sprzedania nieruchomość lub naprawcę. W tej strategii transakcyjnej ważne jest ustalenie, czy kapitał można odwrócić wystarczająco dużo razy w danym okresie inwestycyjnym, aby przezwyciężyć koszty transakcyjne zarówno po stronie kupna, jak i sprzedaży, w tym koszty pośrednictwa, finansowania i zamknięcia.

Dolna linia

Chociaż wybór między tymi dwiema strategiami zależy od konkretnej sytuacji finansowej i celów inwestycyjnych, długoterminowa strategia utrzymywania jest ogólnie bardziej odpowiednia dla tych, którzy używają nieruchomości jako podstawowej części swoich ogólnych portfeli inwestycyjnych; przerzucanie właściwości jest bardziej odpowiednie, gdy nieruchomość jest wykorzystywana jako taktyka pomocnicza lub taktyka zwiększania zwrotu.

Inwestorzy, którzy chcą gromadzić bogactwo i czerpać dochody z inwestycji w nieruchomości, powinni rozważyć długoterminowe posiadanie nieruchomości, wykorzystując kapitał własny wbudowany w portfel do finansowania innych możliwości inwestycyjnych, z potencjalnym potencjałem sprzedaży nieruchomości na rynku wyższym. Przerzucanie nieruchomości to taktyka, która najlepiej sprawdza się w okresach, gdy perspektywy na rynkach akcji i obligacji są niskie, lub dla inwestorów, którzy chcą osiągnąć krótkoterminowe zyski kapitałowe tak długo, jak pozwoli na to obecny rynek.