Uzyskiwanie kredytu hipotecznego a płacenie gotówką: jaka jest różnica?

Krach mieszkaniowy całkowicie zrestrukturyzował amerykański rynek hipoteczny. Część tego rozwoju obejmowała surowsze ograniczenia w uzyskiwaniu kredytów hipotecznych, w połączeniu z dużą ilością nowo dostępnych domów na sprzedaż. To z kolei pozwoliło niektórym inwestorom na zakup drugich nieruchomości na cele inwestycyjne i wynajem.

Rozważając inwestycje w nieruchomości i sposoby ich podejścia, istnieją dwie główne szkoły myślenia: jedna uważa, że ​​rozsądniej jest zapłacić całą gotówkę za drugi dom, podczas gdy druga strona uważa, że ​​dźwignia ta może być wykorzystana na sekundę - a nawet trzecią lub czwartą własność - jest znacznie bardziej intratna. Poniżej przedstawiono przypadki dla obu.

Kluczowe dania na wynos

• Inwestor lewarowany może osiągnąć całkiem niezły zysk dzięki trzem lub czterem nieruchomościom, podczas gdy nabywca gotówki może być ograniczony.
• Inwestorzy gotówkowi mogą szybko dokonać zakupu, gdy jest dobra okazja, zamiast czekać na proces kredytu hipotecznego.
• Niezależnie od tego, czy kupujesz nieruchomość z hipoteką, czy gotówką, każda z nich wymaga znacznej kwoty dochodu do dyspozycji.

Uzyskiwanie kredytu hipotecznego

Ta debata jest szeroko omawiana w Internecie, a kilka stron z wiadomościami finansowymi i blogów twierdzi, że wykorzystanie dźwigni ma większy sens przy zakupie nieruchomości inwestycyjnych. Na przykład Ali Boone z BiggerPockets.com argumentuje, że zwroty są wyższe, a ryzyko niższe przy wykorzystaniu tego rodzaju inwestycji. Logika tego jest taka, że ​​jeśli wartość nieruchomości wzrośnie, inwestor obniży kwotę, ale może otrzymać znacznie więcej niż początkowy kapitał.

Załóżmy na przykład, że obniżyłeś 15% na dom o wartości 500 000 $. Twoja początkowa inwestycja wyniosłaby wówczas 75 000 USD. Dwa lata później, jeśli wartość tego domu wzrośnie do 650 000 USD, możesz sprzedać i otrzymać znacznie więcej niż początkowe 75 000 USD. W tym scenariuszu zwracana jest Twoja główna inwestycja w wysokości 75 000 USD plus dodatkowe 75 000 USD. W takim przypadku zaryzykowałbyś znacznie mniej niż inwestor kupujący gotówkę w tej sytuacji, a mimo to osiągnąłby znaczny zysk.

Pomnóż tę formułę i strategię przez trzy lub cztery nieruchomości, a doświadczony inwestor może osiągnąć całkiem niezły zysk. Inwestor lewarowany ma więcej możliwości niż jego odpowiednik kupujący gotówkę w tego rodzaju sytuacjach. Nabywcy gotówki często kupują dom z większością pieniędzy, które mają na inwestycję. W przeciwieństwie do tego inwestor lewarowany może zdywersyfikować alokację tych pieniędzy na kilka różnych nieruchomości, co może zwiększyć jego stopę zwrotu w dłuższej perspektywie.

Ryzyko związane z wykorzystaniem dźwigni finansowej

Podejmowanie każdego rodzaju inwestycji wiąże się z nieodłącznym ryzykiem - szczególnie w przypadku niepewności na rynku mieszkaniowym. Przede wszystkim dywersyfikacja pieniądza w zależności od nieruchomości inwestycyjnych to podejście, które poważnie powinien rozważyć tylko dobrze poinformowany inwestor. Konieczne jest dokładne zrozumienie bieżących warunków ekonomicznych, ogólnej kondycji rynku mieszkaniowego w ogóle oraz obszaru, na który kupujesz.

Chociaż zaciągnięcie pożyczki na zakup nieruchomości inwestycyjnej ma kilka zalet, wszystko może się nie udać. Załóżmy, że każda nieruchomość na wynajem znacznie straciła na wartości. Inwestor lewarowany jest teraz winien znacznie więcej, niż kiedykolwiek złożył. Jeśli choć trochę pomylisz się na rynku, możesz masowo stracić, szczególnie z kilkoma nieruchomościami w swoim portfolio.

Korzyścią jest to, że bank z pewnością straci więcej niż ty, ale twoja zdolność kredytowa może zostać poważnie naruszona. Potencjał znacznych zwrotów przyciąga wielu do tego rodzaju strategii, ale należy do niego podchodzić z jasnym uwzględnieniem wszystkich ryzyk. Ta strategia będzie oczywiście wymagać przejścia przez proces kredytu hipotecznego - w wielu przypadkach kilka razy - co należy rozważyć.

Płacenie gotówką za nieruchomości inwestycyjne

Inwestorzy gotówkowi mogą ominąć cały proces ubiegania się o kredyt hipoteczny i dokonać szybkiej inwestycji, jeśli zobaczą szansę, co jest bardzo korzystne. Kolejną korzyścią z płacenia gotówką za nieruchomość z góry jest to, że nie musisz płacić odsetek. Nawet przy tak niskich stopach procentowych, w dłuższej perspektywie zawsze będzie droższe, aby płacić wszelkiego rodzaju odsetki, niż ich nie będzie.

Dla wielu inwestorów, którzy mają fundusze, kupowanie nieruchomości za gotówkę ma sens, szczególnie jeśli uważasz, że rynek znacznie wzrośnie w ciągu najbliższych kilku lat.

Załóżmy na przykład, że kupujesz dom za 400 000 $ i siedzisz na nim, dopóki nie zobaczysz, że nadszedł właściwy moment na sprzedaż. Jeśli masz rację co do wzrostu, a dom zyskuje na wartości do 500 000 USD, oznacza to bezpośredni zysk w wysokości 100 000 USD dla inwestora, bez konieczności rozważania spłaty odsetek bankowych lub kwoty pożyczki hipotecznej. Posiadanie 100% kapitału własnego w domu ułatwia także inwestorowi zaciągnięcie w przyszłości pożyczki, jeśli będzie to konieczne. Kupowanie domu w gotówce może również stworzyć natychmiastowy przepływ gotówki dla inwestora.

Niektórzy inwestorzy chcą generować ruchome dochody ze swoich nieruchomości, a odpowiedni typ najemców może to zapewnić.

Kupowanie nieruchomości za pomocą hipoteki lub gotówki wymaga znacznej kwoty dochodu z inwestycji.

Specjalne uwagi: ryzyko związane z płaceniem gotówką

Łączenie wszystkich aktywów w jedną inwestycję jest niezwykle ryzykowne. Takie podejście może nie być najlepszą strategią dla inwestora, który ma ograniczoną ilość pieniędzy do wykorzystania w perspektywie długoterminowej.

Podczas gdy dom może zyskać na wartości, równie szybko może stracić na wartości, a stracone pieniądze będą natychmiastowe. Dywersyfikacja jest jednym z podstawowych przykazań inwestowania. Związanie większości aktywów w jednej klasie aktywów może przynieść ogromne straty. Umieszczenie setek tysięcy dolarów w jednej klasie aktywów również wiąże się z płynnością, dopóki nie zostaniesz sprzedawcą.

Kluczowe różnice

Obie strategie oferują korzyści, ale dla różnych rodzajów inwestorów. Należy zauważyć, że każda ze strategii wymaga znacznej kwoty dochodu z inwestycji. Nawet lewarowani nabywcy, którzy rozłożyliby swoje inwestycje na kilka nieruchomości, będą musieli ponieść ryzyko amortyzacji wszystkich tych nieruchomości. Ponadto, kupując nowy dom za gotówkę, nie używaj oszczędności emerytalnych ani funduszu ratunkowego.

Dla inwestora, który ma dużą gotowość do zainwestowania, skłonność do ryzyka jest tym, co naprawdę wpłynie na kierunek decyzji. Pozycje lewarowane w nieruchomościach inwestycyjnych niewątpliwie przyniosą większe zyski, ale dla mniej zaangażowanego lub gołębiego inwestora, który wciąż szuka kapitału i zwrotu, lepszym rozwiązaniem może być zakup gotówki. (W celu zapoznania się z treścią zobacz „Czy należy zapłacić całą gotówkę za swój następny dom?”)