Przewodnik po instrumentach pochodnych nieruchomości

Historycznie rzecz biorąc, nieruchomości wykazywały niską korelację pod względem wyników z inwestycjami w akcje i obligacje, co czyni je pożądanym narzędziem dywersyfikacji portfela. Niestety kupno i sprzedaż nieruchomości nie jest tak proste, jak handel papierami wartościowymi.

Wprowadź pochodne nieruchomości, czyli pochodne nieruchomości. Instrumenty te pozwalają inwestorom uzyskać ekspozycję na klasę aktywów nieruchomościowych bez konieczności posiadania własnych budynków. Zamiast tego zastępują nieruchomość wskaźnikiem zwrotu nieruchomości. W ten sposób inwestorzy mogą grać zarówno kapitałem własnym, jak i długiem, bez kupowania rzeczywistych aktywów lub wykorzystywania nieruchomości jako zabezpieczenia. Pozwala to inwestorowi zmniejszyć swoje zaangażowanie kapitałowe z góry i ukryć portfele nieruchomości z wadami, zapewniając jednocześnie alternatywne strategie zarządzania ryzykiem.

Indeks NPI

Krajowa Rada Inwestycji w Nieruchomości Fiduciaries Property Index (NPI) jest przyjętym indeksem stworzonym w celu oceny wyników inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Pierwotnie opracowany w 1982 r. Indeks nieużytkowany składa się z ponad 7670 nieruchomości o łącznej wartości około 581 miliardów dolarów (stan na drugi kwartał 2018 r.) Z całego USA

Inwestycje w nieruchomości komercyjne dzielą się na następujące typy inwestycji:

• Private equity
• Prywatny dług
• Kapitał publiczny
• Dług publiczny

Jak działają pochodne nieruchomości

Opracowane dla sektora private equity instrumenty pochodne oferowane w ramach indeksu NCREIF oparte są na swapach, które występują w różnych formach, umożliwiając inwestorom zamianę ekspozycji na aprecjację lub całkowity zwrot samego indeksu, lub poprzez zamianę ekspozycji z jednego użytkowania gruntów na inne.

Jedną z metod jest „iść długo” (powielanie ekspozycji na zakup nieruchomości) lub „iść na krótko” (powielanie ekspozycji na sprzedaż nieruchomości). Inną metodą jest zamiana całkowitego zwrotu z indeksu NCREIF w podziale na sektory nieruchomości, umożliwiając w ten sposób inwestorom na przykład zamianę zwrotów z nieruchomości biurowych na nieruchomości detaliczne.

Zamiana zwrotu pozwala dwóm inwestorom po obu stronach zamiany realizować strategie, których nie da się zrealizować przy użyciu rzeczywistych aktywów na prywatnym rynku nieruchomości. Swapy pozwalają inwestorom taktycznie zmieniać lub ponownie równoważyć swoje portfele na określony czas bez konieczności przenoszenia tytułu do aktywów znajdujących się obecnie w bilansie. Kontrakty na okres do trzech lat są zwykle zarządzane przez bank inwestycyjny, który działa jako izba rozliczeniowa funduszy.

W przypadku inwestora, który długo przekroczy całkowity zwrot z indeksu NCREIF, on lub ona zaakceptuje całkowity zwrot z inwestycji nieprodukcyjnej (płacony kwartalnie) według określonej kwoty nominalnej i zgodzi się zapłacić londyńską stopę procentową oferowaną na rynku międzybankowym (LIBOR) plus spread na tej samej wartości nominalnej. Druga strona zamiany otrzyma te same przepływy pieniężne w odwrotnej kolejności, zapłaci kwartalną stopę zwrotu indeksu i otrzyma LIBOR plus marża.

Zakładając, że po obu stronach transakcji istnieją inwestorzy, dwóch inwestorów pragnących wymienić jedną ekspozycję na nieruchomość za drugą, może wymienić zwrot z inwestycji nieprodukcyjnej dla tego konkretnego rodzaju nieruchomości na inną. Na przykład zarządzający portfelem, który uważa, że ​​jego lub jej fundusz jest nadmiernie alokowany na nieruchomości biurowe i niedostatecznie alokowany na nieruchomości przemysłowe, może zamienić część ekspozycji biurowej na nieruchomości przemysłowe bez faktycznego zakupu lub sprzedaży nieruchomości.

Indeks akcji publicznych

Zamiast inwestycji nieprodukcyjnych instrumenty pochodne przeznaczone na ekspozycję na sektor kapitału publicznego na rynku nieruchomości komercyjnych wykorzystują całkowity zwrot National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) w celu obliczenia przyjętych przepływów pieniężnych (dla długiego inwestora) lub opłacony (przez krótkiego inwestora).

Indeks ten zapewnia zwrot z wyników dla rynku publicznych papierów wartościowych zabezpieczonych nieruchomościami komercyjnymi. Na przykład odbiorca swapów płaci LIBOR plus marżę, aby przejść do jednorocznej swapy indeksowej z kwotą nominalną 50 milionów dolarów, a on lub ona otrzymywałaby kwartalne płatności z indeksu NAREIT w wysokości 50 milionów dolarów. Po raz kolejny inwestor może uzyskać w pełni zdywersyfikowaną ekspozycję na nieruchomości publiczne bez kupowania jednego składnika aktywów.

Pochodne instrumenty dłużne nieruchomości

Ze względu na szerokość i głębokość transz o różnych profilach ryzyka z bazowej puli hipotek na nieruchomościach komercyjnych znalezionych na rynku papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką komercyjną (CMBS), instrumenty pochodne na rynku nieruchomości są również dostępne na pozycjach dłużnych nieruchomości. Swapy zadłużenia na rynku nieruchomości publicznych oparte są na indeksach rynku CMBS. Wskaźniki te istnieją od końca lat 90. XX wieku.

Dzięki obszerności i szczegółowości danych z dużej liczby transakcji (w odniesieniu do nieruchomości na rynku akcji) indeksy CMBS są znacznie lepszym wskaźnikiem wyników dla ich rynków niż dla ich odpowiedników na rynku akcji. Najbardziej zauważalna różnica między swapami akcyjnymi a swapami zadłużenia polega na tym, że odbiorcy płatności opartych na LIBOR otrzymują LIBOR minus spread, w przeciwieństwie do swapów kapitałowych, które zwykle oparte są na LIBOR powiększonym o spread. Wynika to z faktu, że bazowe papiery wartościowe są zazwyczaj finansowane z krótkoterminowego odnawialnego zadłużenia repo, który zwykle wynosi LIBOR minus marża, a zatem stopa jest przenoszona na kontrahentów swapowych.

Pochodne instrumenty dłużne prywatnych nieruchomości, takie jak swapy ryzyka kredytowego (CDS), są zwykle stosowane w celu zabezpieczenia ryzyka kredytowego. Instrumenty pochodne, takie jak swapy kredytowe, zapewniają stronie swapowej zarówno ryzyko stopy procentowej, jak i ryzyko kredytowe, podczas gdy składnik aktywów (pożyczka na nieruchomości komercyjne) pozostaje w bilansie kontrahenta. W ten sposób pożyczkodawca hipoteczny może zabezpieczyć część swojego portfela długów na różne warunki inwestycyjne bez konieczności sprzedaży samej pożyczki. W ten sposób inwestorzy mogą wyjść z niektórych sektorów rynku nieruchomości, gdy uważają, że zwrot nie jest współmierny do ryzyka, a następnie odzyskać ekspozycję, gdy rynek dla tego konkretnego sektora poprawi się.

Dolna linia

Ponieważ aktywa nieruchomości komercyjnych są kapitałochłonne i stosunkowo mało płynne, inwestorom nieruchomości trudno było zabezpieczyć się przed ekspozycją lub zastosować strategie alfa. Wysokie koszty transakcji i mniej efektywny rynek niż akcje i obligacje dodatkowo utrudniają przywrócenie równowagi portfeli w odpowiedzi na zmiany rynkowe.

Ponieważ dane o nieruchomościach stają się bardziej przejrzyste, a informacje o transakcjach stają się łatwiejsze i mniej kosztowne w uzyskaniu, indeksy nieruchomości stają się bardziej odpowiednie, co prowadzi do tworzenia coraz bardziej wydajnego rynku instrumentów pochodnych. Pochodne nieruchomości pozwalają inwestorom na zmianę ekspozycji na określone ryzyko i możliwości bez konieczności kupowania i sprzedawania aktywów. Te instrumenty pochodne pozwalają na inwestowanie w inny sektor rynku nieruchomości lub wymianę ekspozycji na nieruchomości o zmiennej stopie procentowej powiększonej lub pomniejszonej o premię.

Możliwość zamiany ekspozycji pozwala inwestorowi nieruchomości stać się bardziej taktycznym podczas inwestowania. Mogą teraz wchodzić i wychodzić ze wszystkich czterech ćwiartek rynku nieruchomości, co pozwala na lepsze zarządzanie ryzykiem i potencjalne zwiększenie krótko- lub długoterminowego zwrotu z inwestycji.