Spółdzielnie mieszkaniowe: wyjątkowy typ własności domu

Kupno domu lub wynajem mieszkania to nie jedyne mieszkania dostępne na rynku. Spółdzielnie mieszkaniowe, zwane potocznie spółdzielniami, stanowią alternatywę dla tradycyjnych metod uzyskiwania podstawowego miejsca zamieszkania. W tym artykule wyjaśnimy, czym jest spółdzielnia i czym różni się od innych opcji mieszkaniowych.

Kondominia kontra spółdzielnie

Kondominia to mieszkania wielomieszkaniowe z prywatnymi rezydencjami i wspólnymi obszarami wspólnymi. Kondominia są klasyfikowane jako nieruchomości, co oznacza, że ​​nabywcy są właścicielami czynów do swoich mieszkań. Jeśli zastanawiasz się nad zakupem mieszkania, warto sprawdzić opcje kredytu hipotecznego za pomocą kalkulatora hipotecznego, takiego jak ten poniżej.

W przeciwieństwie do mieszkań, spółdzielnie nie są uważane za nieruchomości. Kupując spółdzielnię, stajesz się udziałowcem korporacji, która jest właścicielem nieruchomości. Jako udziałowiec masz prawo do wyłącznego użytkowania lokalu mieszkalnego w nieruchomości.

Koszty

Aby kupić udziały w spółdzielni, każdy kupujący bierze hipotekę zamiast kredytu hipotecznego. Pożyczki te działają podobnie jak kredyty hipoteczne. Oprócz płatności pożyczki, które są wypłacane pożyczkodawcy, mieszkańcy spółdzielni są odpowiedzialni za opłacenie proporcjonalnej części kosztów utrzymania i utrzymania budynku. Koszty te, zwane „utrzymaniem”, są zazwyczaj wypłacane partnerstwu co miesiąc i rozliczane według kosztu własnego. Ceny rosną, gdy rosną koszty towarów i usług.

Koszt hipoteki nieruchomości może być uwzględniony w opłacie miesięcznej: nawet jeśli indywidualny najemca spłacił swoją część pożyczki, możliwe jest, że sam budynek będzie miał na sobie hipotekę, będącą w posiadaniu korporacji, a nie indywidualny partner. Pożyczka akcyjna pokrywa koszty zakupu do spółki. Nie ma to nic wspólnego z hipoteką podstawową na samej nieruchomości. Kupujący mają prawo do wszystkich odliczeń podatkowych przysługujących właścicielom domów, w tym odliczeń z tytułu odsetek i podatków od nieruchomości.

Dodatkowe wydatki obejmują miesięczne rachunki za media za pobyt każdego nabywcy, które są płacone indywidualnie, oraz koszty ubezpieczenia. Chociaż sam budynek powinien być objęty powszechną polisą ubezpieczeniową, zawartość każdego indywidualnego miejsca zamieszkania nie jest. Aby chronić rzeczy osobiste przed zniszczeniem przez wodę, pożarem, kradzieżą i innymi nieszczęściami, wymagana jest osobista polisa ubezpieczeniowa, znana jako HO-6.

cechy

Spółdzielnie są często tańsze niż mieszkania, ponieważ działają na zasadzie kosztów, zbierając pieniądze od mieszkańców, aby zapłacić zaległe rachunki. W obszarach, w których koszty utrzymania są wysokie, takich jak Nowy Jork, spółdzielnie mogą być atrakcyjną opcją z perspektywy finansowej.

Spółdzielnie muszą przestrzegać przepisów regulujących uczciwe warunki mieszkaniowe, ale mogą być bardziej restrykcyjne niż inne opcje mieszkaniowe, jeśli chodzi o wymogi własności. Ponieważ nie ma właściciela i nie ma najemców, zasady zakupu udziałów w spółce ustalają partnerzy. Na przykład nowi nabywcy mogą być zobowiązani do posiadania określonej wartości netto lub określonego stosunku zadłużenia do dochodu, oprócz wykazania zdolności do wypełnienia zobowiązań finansowych wynikających z zakupu w spółdzielni.

Może być również wymagane sprawdzenie w tle. Podobnie jak inne rodzaje mieszkań, niektóre spółdzielnie są przeznaczone wyłącznie dla osób starszych lub innych określonych grup. Te bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące własności nadają poczucie bezpieczeństwa i wyłączności własności spółdzielni. W zamian za tę wyłączność spółdzielnie są zazwyczaj prowadzone w bardziej restrykcyjny sposób niż mieszkania. Na przykład jednostki z wyższej półki mogą zabronić subleasingu. Wszyscy partnerzy dzielą koszty eksploatacji budynku. Niewykonanie zobowiązania przez jednego partnera może wymagać od pozostałych partnerów pokrycia kosztów tego partnera, chociaż surowe wymogi dotyczące własności zazwyczaj ograniczają niewykonanie zobowiązania do minimum.

Struktura spółdzielni mieszkaniowych jest zróżnicowana w zależności od kraju, w którym się znajduje. W Stanach Zjednoczonych i Kanadzie najpopularniejsze opcje to:

• Spółdzielnie stawek rynkowych: Pozwól partnerom kupować i sprzedawać akcje według stawki rynkowej.
• Spółdzielnie z ograniczonym kapitałem: Ustaw ograniczenia ceny, po jakiej akcje mogą być kupowane i sprzedawane.
• Leasing Co-ops: Spółdzielnia wynajmuje budynek, a nie jest jego właścicielem, i nie buduje kapitału. W takim przypadku spółdzielnia może mieć pod ręką rezerwę gotówkową, jeśli budynek kiedykolwiek zostanie wystawiony na sprzedaż.

Oprócz aspektu finansowego własności spółdzielczej należy wziąć pod uwagę aspekt społeczny. Mniejsze spółdzielnie są ściśle prowadzone przez mieszkańców, a wszyscy przyjeżdżają, aby zająć się obowiązkami, takimi jak utrzymanie, kształtowanie krajobrazu i ustalanie zasad. Duże jednostki mogą być zarządzane przez zarząd składający się z podzbioru mieszkańców. W obu przypadkach należy przestrzegać zasad i zachodzić pewien stopień interakcji społecznych. Jeśli nie lubisz dzielić się władzą decyzyjną, tryb życia w trybie współpracy może nie być dla ciebie atrakcyjny.

Zanim kupisz

Przed zakupem warto rozważyć następujące kwestie:

• Lokalizacja
• Udogodnienia
• Koszty

Ponieważ kupujesz akcje spółki, koniecznie sprawdź jej sytuację finansową i poznaj akcjonariuszy spółki. Będą nie tylko twoimi partnerami biznesowymi, ale także twoimi sąsiadami.

Dolna linia

Przeczytaj regulamin spółki, regulamin, umowę subskrypcyjną, zasady i wszelkie inne dostępne dokumenty. Upewnij się, że naprawdę rozumiesz, jak działa spółdzielnia, w tym w jaki sposób jest zarządzana, za co będziesz musiał zapłacić i ile ta opłata będzie. Zapytaj o warunki kredytu hipotecznego, zasady dotyczące zwierząt domowych oraz możliwość dokonywania zmian w miejscu zamieszkania. Zadawanie pytań nie szkodzi; niewielki dodatkowy wysiłek z góry może znacznie przyczynić się do zapewnienia harmonijnego długoterminowego mieszkania.