Jak inwestować w nieruchomości typu private equity

Fundusze nieruchomości typu private equity pozwalają osobom i instytucjom o wysokiej wartości netto, takim jak fundusze i fundusze emerytalne, inwestować w akcje i długi w aktywa nieruchomości. Stosując aktywną strategię zarządzania, nieruchomości typu private equity przyjmują zróżnicowane podejście do własności nieruchomości. Komplementariusze inwestują w różne rodzaje nieruchomości w różnych lokalizacjach. Strategie własności mogą obejmować zarówno nowe inwestycje i grunty surowe, jak i całkowitą przebudowę istniejących nieruchomości lub zastrzyki z przepływów pieniężnych w walczące nieruchomości. ( Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj: Co to jest Private Equity? )

Oto spojrzenie na to, w jaki sposób inwestorzy mogą uczestniczyć w nieruchomościach typu private equity, a także przegląd możliwości, ryzyk i ograniczeń branży.

Znalezienie idealnego funduszu nieruchomości typu private equity

Po pierwsze, przeciętny człowiek nie jest w stanie uczestniczyć w inwestycjach w nieruchomości typu private equity. Tradycyjny fundusz private equity wymaga od inwestorów wpłaty do funduszu co najmniej 250 000 USD, chociaż większość menedżerów poszukuje osób lub instytucji, które chcą zapewnić od 20 do 25 milionów USD długoterminowy program zbiorowego inwestowania wraz z innymi inwestorami.

Ponieważ istnieje niewiele regulacji dotyczących funduszy private equity, możliwości są tradycyjnie ograniczone do „akredytowanych inwestorów”. Oznacza to, że inwestor musi posiadać aktywa osobiste lub wspólne o wartości co najmniej 1 miliona USD (nie uwzględniając wartości ich głównych rezydentów) lub roczny dochód osoby fizycznej musi wynosić co najmniej 200 000 USD. Pary, które w ostatnich dwóch latach połączyły dochód w wysokości co najmniej 300 000 USD - i „mają uzasadnione oczekiwania”, że ich dochody pozostaną na tym poziomie w bieżącym roku - również kwalifikują się.

Osoby lub pary, które chcą zainwestować w nieruchomości typu private equity, powinny zlokalizować firmę specjalizującą się w tej dyscyplinie. Po przeanalizowaniu opcji funduszy firmy private equity, powinni oni zrozumieć charakter struktury każdego funduszu private equity, która zazwyczaj jest spółką komandytową.

Przystępując do funduszu, inwestorzy zewnętrzni staną się komandytariuszami, co oznacza, że ​​przyjmują odpowiedzialność za pieniądze, które inwestują w fundusz i nie mają kontroli weta nad nieruchomościami wybranymi przez komplementariuszy (GP). Pieniądze komandytariusza zostaną połączone z innymi inwestorami uczestniczącymi, a zarządzający funduszami zbudują portfel nieruchomości mających na celu maksymalizację rentowności i minimalizację ryzyka finansowego.

Zrozumienie kosztów i struktury inwestycji funduszu

Fundusze nieruchomościowe typu private equity mają szereg opłat za zarządzanie i wyniki, które inwestorzy muszą ponieść. Często fundusze private equity wymagają rocznej opłaty w wysokości 2% zainwestowanego kapitału, aby zapłacić za stałe wynagrodzenie, pozyskiwanie transakcji i usługi prawne, koszty danych i badań, marketing oraz dodatkowe koszty stałe i zmienne. Nie ma jednak ograniczeń dotyczących tych opłat dla inwestorów.

Przed inwestowaniem osoby powinny dobrze zrozumieć te koszty, ponieważ ograniczy to całkowity zwrot z inwestycji. Na przykład, jeśli fundusz nieruchomości private equity zbierze 500 milionów USD, zbierze co roku 10 milionów USD na pokrycie związanych z tym wydatków. W trakcie 10-letniego cyklu fundusz zbierał opłaty w wysokości 100 mln USD, co oznacza, że ​​w ciągu tej dekady zainwestowano by tylko 400 mln USD.

Zarządzający funduszami private equity otrzymują również „carry”, czyli opłatę za wyniki, która tradycyjnie stanowi 20% nadwyżki zysków brutto funduszu. Inwestorzy są tradycyjnie skłonni do płacenia tych opłat ze względu na zdolność funduszu do łagodzenia problemów związanych z ładem korporacyjnym i zarządzaniem co może negatywnie wpłynąć na spółkę publiczną.

Większość funduszy nieruchomościowych typu private equity uważa się za inwestycje „oparte na potrzebach”, co oznacza, że ​​partnerzy przeznaczają kapitał na komplementariuszy w ratach w miarę potrzeb. Gdy lekarze GP lokalizują potencjalne nieruchomości inwestycyjne, fundusz wyśle ​​formalne żądanie kapitału, które komandytariusze zastawili na funduszu nieruchomości na początku cyklu. Znane jako „wezwanie do kapitału”, jest to prawny obowiązek, który muszą spełniać partnerzy komandytowi. (Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj: Naucz się lingo inwestowania w akcje private equity).

Jeżeli komandytariusz nie zrealizuje wezwania na kapitał, fundusz może zmusić tę osobę lub instytucję do niewypłacalności i utracić cały udział własnościowy. Inni partnerzy z ograniczoną odpowiedzialnością zazwyczaj otrzymują możliwość zakupu utraconych udziałów w przypadku takiego niewykonania zobowiązania.

Rodzaje strategii private equity na rynku nieruchomości

Inwestując w nieruchomości typu private equity, tradycyjnie istnieją cztery rodzaje strategii inwestycyjnych:

• Rdzeń jest najbardziej konserwatywną strategią i może obejmować wyłącznie nieruchomości oferujące niższe ryzyko i potencjalne zwroty, ponieważ istnieją w gęsto zaludnionych lub często odwiedzanych lokalizacjach. Strategia ta może również w dużym stopniu koncentrować się na inwestycjach w wysokiej jakości nieruchomości o wysokiej wartości, które wymagają niewielkiej przebudowy lub konserwacji. Te nieruchomości oferują przewidywalne przepływy pieniężne i zwykle składają się z w pełni wynajętych, wielodostępnych struktur.
• Core-plus wymaga nieco większego ryzyka, ale może zaoferować wyższy zwrot niż strategia podstawowa. Te właściwości wymagają skromnego poziomu działalności o wartości dodanej lub poprawy lokalizacji.
• Wartość dodana to strategia od średniego do wysokiego zwrotu, o średnim ryzyku, która bardziej koncentruje się na rozwoju nieruchomości i czasie na rynku. W tej strategii zarządzający portfelem kupują nieruchomości, angażują się w pewien poziom przebudowy i sprzedają, gdy rynek osiąga dobre wyniki. Nieruchomości o wartości dodanej zazwyczaj wymagają zmian w zarządzaniu, poprawy fizycznej lub rozwiązania ograniczeń kapitałowych. Kroki te obejmują remonty budynków i poszukiwanie sposobów na zwiększenie stawek czynszu na ulepszających się rynkach. Strategie wartości dodanej obejmują również zmianę sytuacji upadających firm operacyjnych lub przejęcie długu w celu kontroli nieruchomości.
• Opportunistic zapewnia najwyższy poziom zwrotu, ale wiąże się z największym ryzykiem. Dzięki tej strategii menedżerowie kupują nieruchomości, które obejmują niezabudowane grunty lub rynki, które osiągają słabe wyniki lub są przedmiotem niewielkiego handlu.

Akceptowanie ryzyka i długoterminowe perspektywy

Inwestorzy nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym powinni zrozumieć, że inwestując w fundusz, muszą być gotowi zaakceptować fakt, że ich kapitał może zostać powiązany przez z góry określony okres, który może trwać wiele lat.

Ponadto na rynku nieruchomości istnieje wiele rodzajów ryzyka i może być wymagana duża inwestycja podczas wezwań kapitałowych w czasie, gdy dana osoba ma niskie przepływy pieniężne. Wielu lekarzy pierwszego kontaktu buduje swoje fundusze jako inwestycje trwające dekadę lub dłużej, a inwestorom daje niewiele lub wcale nie ma możliwości wycofania lub wykupienia swoich pieniędzy. Niepłynny charakter funduszy private equity wymaga od inwestorów zrozumienia ryzyka związanego z utrzymywaniem pieniędzy przez dłuższy czas.

Charakter struktur funduszy private equity bardzo utrudnia ocenę wyników finansowych funduszu lub posiadanych przez niego nieruchomości. Ponieważ istnieją ograniczone regulacje dotyczące funduszy private equity, partnerzy generalni nie są zobowiązani do oferowania inwestorom żadnych aktualizacji dotyczących potencjalnych inwestycji, wycen portfela ani żadnych innych dodatkowych informacji związanych z inwestycjami. Inwestowanie w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym wymaga od ograniczonych partnerów zaangażowania znacznego kapitału i pełnego zaufania, że ​​zarządzający funduszem osiągnie swoje cele inwestycyjne bez wymaganego poziomu przejrzystości. Zarządzający funduszami zazwyczaj jednak wysyłają aktualizacje do swoich inwestorów i mogą zdecydować się na przejrzystość wyników, aby wzbudzić zaufanie do jakiegokolwiek obecnego lub przyszłego funduszu.

Dolna linia

Przed inwestowaniem w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym osoby fizyczne muszą ustalić, czy mają kwalifikacje do wzięcia udziału w tym procesie. Osoby posiadające kwalifikacje będą chciały zbadać swoje osobiste cele inwestycyjne, wymogi w zakresie płynności i tolerancję ryzyka na rynkach nieruchomości. Po rozmowie z doradcą finansowym inwestorzy powinni zapoznać się z różnymi funduszami, aby lepiej zrozumieć strategie zarządzania komplementariuszy i dotychczasowe wyniki innych funduszy nieruchomości.