Ile pieniędzy potrzebuję na spłatę kredytu hipotecznego?
- Na ile domu możesz sobie pozwolić?
- Zaliczka i stosunek kredytu do wartości
- Jak wpłata zaliczkowa wpływa na twoje oferty
- Programy pożyczek z niską zaliczką
- 4 sposoby, aby zaoszczędzić więcej na zaliczkę
Przy zakupie domu jednym z największych wydatków z góry jest zaliczka. Zaliczka nie należy mylić z kosztami zamknięcia, to część ceny zakupu, którą płacisz z góry przy zamknięciu. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli przy zamykaniu domu odłożysz mniej pieniędzy, zapłacisz więcej opłat i odsetek przez cały okres kredytowania (i odwrotnie).
Kwota, którą wyznaczysz jako zaliczkę, pomaga pożyczkodawcy ustalić, ile pieniędzy Ci pożyczyć i jaki rodzaj kredytu hipotecznego jest najlepszy dla twoich potrzeb. Ale ile wynosi odpowiednia kwota na zaliczkę? Płacenie za mało będzie z czasem wiązać się z odsetkami i opłatami. Zbyt dużo może wyczerpać twoje oszczędności lub negatywnie wpłynąć na długoterminową kondycję finansową. Ponadto nadal musisz uwzględniać koszty zamknięcia, koszty przeprowadzki i inne rachunki miesięczne. Ostatecznie wielkość zaliczki zależy od Ciebie: twoich oszczędności, dochodów i budżetu na nowy dom.
Najpierw musisz ustalić swój budżet i jak może on wpłynąć na twoją zaliczkę. Bezpłatny internetowy kalkulator hipoteczny Investopedia pomaga w obliczaniu miesięcznych płatności hipotecznych i podejmowaniu właściwych decyzji finansowych przy zakupie domu. Jedno z pól wymaga podania szacunkowej kwoty zaliczki.
Na ile domu możesz sobie pozwolić?
Kiedy jesteś wstępnie zatwierdzony do kredytu hipotecznego, pożyczkodawca poda ci maksymalną kwotę pożyczki, do której się kwalifikujesz, na podstawie odpowiedzi we wniosku. Wniosek o kredyt hipoteczny pyta o szacowaną kwotę zaliczki, dochód, zatrudnienie, długi i aktywa. Pożyczkodawca pobiera również raport kredytowy i ocenę kredytową. Wszystkie te czynniki wpływają na decyzję pożyczkodawcy o tym, czy pożyczyć pieniądze na zakup domu, ile pieniędzy i na jakich warunkach.
Zgodnie z ogólną wytyczną wielu potencjalnych właścicieli domów stać na hipotekę na nieruchomości, która kosztuje od 2 do 2, 5 razy więcej niż ich dochód brutto. Na przykład, jeśli zarabiasz 100 000 USD rocznie, możesz sobie pozwolić na dom o wartości od 200 000 do 250 000 USD.
Zamiast po prostu pożyczyć maksymalną kwotę pożyczki zatwierdzoną przez pożyczkodawcę, lepiej ocenić szacunkową miesięczną spłatę kredytu hipotecznego. Powiedzmy, że zostałeś zatwierdzony na pożyczkę w wysokości 300 000 $. Jeśli miesięczna spłata kredytu hipotecznego i inne miesięczne długi przekraczają 43% miesięcznego dochodu brutto, możesz mieć trudności ze spłatą pożyczki, jeśli czas się zbliża. Innymi słowy, bądź ostrożny, kupując więcej domów, niż możesz sobie na to pozwolić.
Jeśli wynajmujesz od jakiegoś czasu - lub już posiadasz dom i chcesz kupić ponownie - prawdopodobnie dobrze radzisz sobie z miesięczną spłatą kredytu hipotecznego, na jaki Cię stać. Najemcy powinni pamiętać, że posiadanie domu lub mieszkania obejmuje dodatkowe wydatki, takie jak podatki od nieruchomości, utrzymanie, ubezpieczenie, ewentualne opłaty Stowarzyszenia Właścicieli Domów (HOA) i nieoczekiwane naprawy.
Oprócz kupna domu możesz także przyczynić się do innych celów finansowych, takich jak oszczędzanie na emeryturę, zakładanie rodziny, fundusze oszczędnościowe i spłacanie długów. Przyjmując zbyt wysoką miesięczną spłatę kredytu hipotecznego zjedzą gotówkę, która w przeciwnym razie mogłaby pójść na realizację niektórych z tych ważnych celów.
Zaliczka i stosunek kredytu do wartości
Twoja przedpłata odgrywa kluczową rolę w określaniu stosunku kredytu do wartości lub LTV. Aby obliczyć wskaźnik LTV, kwotę pożyczki dzieli się przez wartość rynkową domu ustaloną na podstawie wyceny nieruchomości. Im większa zaliczka, tym niższy LTV (i odwrotnie). Ponieważ kredytodawcy używają LTV do oceny ryzyka kredytobiorcy i ceny hipotek, niższe LTV oznacza, że płacisz niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego - i możesz uniknąć dodatkowych kosztów.
Niższy wskaźnik LTV stanowi mniejsze ryzyko dla kredytodawców. Dlaczego? Zaczynasz z większym kapitałem własnym domu, co oznacza, że masz większy udział w nieruchomości w stosunku do niespłaconego salda kredytu. Krótko mówiąc, pożyczkodawcy zakładają, że prawdopodobieństwo spłaty kredytu hipotecznego będzie mniejsze. Jeśli nie spłacisz kredytu hipotecznego, a pożyczkodawca będzie musiał zamknąć dom, bardziej prawdopodobne jest odsprzedanie go i odzyskanie większości wartości kredytu, jeśli wskaźnik LTV jest niższy.
Oprócz oceny ryzyka kredytodawcy stosują współczynnik LTV do wyceny kredytu hipotecznego. Jeśli Twój wskaźnik LTV jest niższy, prawdopodobnie otrzymasz niższe oprocentowanie. Ale jeśli wskaźnik LTV przekroczy 80%, co oznacza, że wpłaciłeś mniej niż 20% wartości domu jako zaliczkę, spodziewaj się wyższych stóp procentowych. Stawki te pokrywają zwiększone ryzyko pożyczkodawcy przez pożyczającego pieniądze.
Ponadto, jeśli wskaźnik LTV przekroczy 80%, prawdopodobnie zapłacisz za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub PMI. Kwota PMI, którą zapłacisz, zależy od rodzaju pożyczki. Na przykład niektóre pożyczki ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa wymagają zarówno składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry, która jest płacona przy zamknięciu, jak i rocznej składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) na cały okres kredytowania. Chociaż pożyczki FHA mają niski wymóg zaliczki w wysokości 3, 5%, całkowity koszt pożyczania pieniędzy obliczony w rocznej stopie procentowej jest zwykle znacznie wyższy w przypadku tych pożyczek.
Jak wpłata zaliczkowa wpływa na twoje oferty
Gdy szukasz odpowiedniego domu, czas jest najważniejszy. Domy w początkowych przedziałach cenowych zazwyczaj sprzedają się szybko i chcesz dać z siebie wszystko, składając ofertę, ponieważ prawdopodobnie będziesz mieć konkurencję. Gdy rynki są konkurencyjne, a sprzedawcy otrzymują wiele ofert, chcą zobaczyć najlepsze oferty kupujących, w tym sporą zaliczkę. Z punktu widzenia sprzedawcy kupujący, którzy mają więcej pieniędzy na odłożenie, są bardziej atrakcyjni, ponieważ mają więcej skórki w grze.
Wyższa zaliczka może oznaczać dla sprzedawcy, że masz wystarczającą ilość gotówki i solidne finanse, aby uzyskać ostateczną zgodę na pożyczkę (i dostać się do stołu zamykającego) bez żadnych problemów. Wyższa przedpłata mogłaby także przewyższyć inne oferty, które wymagają od sprzedawców pokrycia kosztów zamknięcia lub oferty poniżej ceny wywoławczej. Ktoś ze sporą zaliczką raczej nie poprosi o taką pomoc, a sprzedawcy są bardziej skłonni do współpracy z kupującym, który ma pieniądze i motywację, aby zrealizować zakup przy minimalnym targowaniu się.
Programy pożyczek z niską zaliczką
Dawnym standardem było, że nabywcy domów potrzebowali 20% zniżki na zakup domu. Czasy się zmieniły. Wielu nabywców domów, zwłaszcza kupujących po raz pierwszy, po prostu nie ma zaoszczędzonej 20% zaliczki. Coraz częściej dzieje się tak, ponieważ ceny mieszkań rosną na wielu amerykańskich rynkach mieszkaniowych. Na przykład, według National Association of Realtors, mediana ceny domu istniejącego w styczniu 2018 r. Wyniosła 240 500 USD, co stanowi wzrost o 5, 8% z 227 300 USD w styczniu 2017 r.
W rzeczywistości, kupujący domy, którzy sfinansowali swój dom, obniżyli średnio 10% ceny zakupu, zgodnie z profilem NAR kupujących i sprzedających NAR w 2017 roku. Jak wynika z badania, kupujący po raz pierwszy korzystający z finansowania zwykle obniżają zaledwie 5% ceny zakupu.
Dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na 20% zaliczki, kilka rodzajów hipotek oferuje opcję niskiej zaliczki.
Pożyczki konwencjonalne
Programy Fannie Mae i Freddie Mac (3%)
Fannie Mae i Freddie Mac, sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa, które kupują i sprzedają większość amerykańskich hipotek, wymagają tylko 3% zniżki dla pożyczkobiorców z silnym kredytem. Oba programy uwzględniają niektórych kredytobiorców bez oceny zdolności kredytowej, tworząc nietradycyjny raport kredytowy - o ile ci kredytobiorcy spełniają inne wytyczne dotyczące stosunku zadłużenia do dochodu i stosunku wartości kredytu do wartości, oprócz innych wymogów. Program hipoteczny HomeReady Fannie Mae pozwala na wskaźnik LTV 97% dla pożyczkobiorców o minimalnej ocenie kredytowej równej 620. Kredyt hipoteczny Home Possible Advantage Freddiego Maca oferuje również 97% wskaźnik LTV dla kredytobiorców, ale do uzyskania kwalifikacji wymagany jest minimalny rating kredytowy wynoszący 660.
Indywidualne programy pożyczkowe (od 1% do 3%)
Wielu pożyczkodawców oferuje programy Fannie Mae i Freddie Mac oraz dodaje własne korzyści w zakresie zaliczek w przypadku tradycyjnej pożyczki. Na przykład, Guild Mortgage wymaga 1% zniżki i zapewnia 2% prezent dla pożyczkobiorców z kwalifikującymi się niskimi dochodami i minimalną oceną kredytową wynoszącą 680. Twój pierwszy kredyt hipoteczny Wells Fargo pozwala na obniżenie o 3% bez potrzeby uzyskania mediany dochodów w danym obszarze. To tylko dwie z wielu opcji. Jeśli potrzebujesz pożyczki z niskim wymaganiem zaliczki, zapytaj kredytodawców o ich oferty, aby pomóc ci zawęzić wybór.
Duże pożyczki (spadek o 10% do 20%)
Pożyczki typu Jumbo są najczęstszym rodzajem niezgodnych pożyczek konwencjonalnych dostępnych dla nabywców domów. Kredytodawcy mają różne wytyczne dotyczące kwalifikowania pożyczek typu jumbo, które przekraczają limit pożyczek zgodny z danym obszarem określony przez rząd federalny. Ponieważ duże pożyczkobiorcy stanowią większe ryzyko dla pożyczkodawcy, spodziewaj się obniżenia ceny zakupu o 10% do 20%. Kredytobiorcy z oceną wiarygodności kredytowej 700 lub wyższą zwykle uzyskują najlepszą cenę, ale niektórzy pożyczkodawcy będą współpracować z dużymi kredytobiorcami o minimalnej ocenie wynoszącej 660. Kredytodawcy mogą wymagać posiadania 10% ceny zakupu domu w gotówce lub innych aktywach, w przypadku masz problemy ze spłatą kredytu hipotecznego.
Pożyczki ubezpieczone przez rząd
Kredyty FHA (spadek o 3, 5%)
Możesz obniżyć nawet o 3, 5% kredyty FHA, jeśli posiadasz minimalną ocenę kredytową wynoszącą 580. Kredytodawcy zatwierdzeni przez FHA będą również brać pod uwagę kredytobiorców z nietradycyjnymi historiami kredytowymi, o ile masz terminowe płatności czynszu w w ciągu ostatnich 12 miesięcy, nie więcej niż jedna 30-dniowa spóźniona płatność na rzecz innych wierzycieli, aw ciągu ostatnich 12 miesięcy nie zgłoszono żadnych działań windykacyjnych (wyjątek stanowią rachunki medyczne). Ponadto nieruchomość, którą kupujesz, musi być zgodna ze standardami nieruchomości ustalonymi przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w USA dla domów jednorodzinnych i mieszkalnych oraz znajdować się w granicach kredytu FHA. Kolejną korzyścią z pożyczek FHA jest to, że możesz wykorzystać prezent finansowy od krewnego lub przyjaciela na pokrycie całości lub części zaliczki, jeśli dostarczysz dokumentację stwierdzającą, że jest to dar, a nie pożyczka strony trzeciej.
Pożyczki VA (spadek o 0%)
Personel wojskowy USA, weterani i ich rodziny mogą kwalifikować się do pożyczek zerowych wspieranych przez Departament Spraw Weteranów USA. Inne korzyści obejmują ograniczenie kosztów zamknięcia (które może zapłacić sprzedawca), brak opłat maklerskich i brak MCI. Pożyczki VA wymagają „opłaty za finansowanie”, odsetka kwoty pożyczki, która pomaga zrównoważyć koszty ponoszone przez podatników. Opłata za finansowanie różni się w zależności od kategorii służby wojskowej i kwoty pożyczki.
Kredyty USDA (0% w dół)
Departament Rolnictwa USA gwarantuje pożyczki, aby pomóc właścicielom domów o niskich dochodach na obszarach wiejskich w całym kraju. Pożyczki te nie wymagają obniżenia kwoty dla kwalifikujących się pożyczkobiorców - o ile nieruchomości spełniają zasady kwalifikowalności USDA.
Programy pomocy w zaliczkach
Specjalne programy w twoim stanowym lub lokalnym urzędzie ds. Mieszkalnictwa oferują pomoc kupującym po raz pierwszy. Wiele z tych programów jest dostępnych w oparciu o dochody lub potrzeby finansowe kupujących. Programy te, które zazwyczaj oferują pomoc w formie dotacji na zaliczki, mogą również pomóc w pokryciu kosztów. Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wymienia po raz pierwszy programy kupna domu według stanu. Wybierz swój stan, a następnie „Pomoc dla właścicieli domów”, aby znaleźć najbliższy program.
4 sposoby, aby zaoszczędzić więcej na zaliczkę
Oszczędzanie pieniędzy na zaliczkę na dom może być wyzwaniem. Oto kilka szybkich wskazówek, jak Cię tam dostać:
- Zacznij wcześnie z planem automatycznym. Oprócz zwykłego konta oszczędnościowego lub awaryjnego, otwórz specjalny rachunek oszczędnościowy na zaliczkę. Po każdym okresie wypłaty lub nieoczekiwanym wypadku (np. Prezent finansowy, zwrot podatku, premia lub spadek), zdeponuj pieniądze w swoim funduszu zaliczkowym i obserwuj, jak saldo rośnie w czasie. Wkład do tego funduszu tak wcześnie i często, jak to możliwe, pomoże ci pozostać na dobrej drodze.
- Obniż wydatki. Jeśli posiadanie domu jest dla Ciebie ważne, odetnij lub zredukuj niepotrzebne wydatki, takie jak usługi telewizji kablowej i telewizyjnej, jedzenie poza domem, wakacje lub inne nieistotne rzeczy. Wydając mniej, zaoszczędzisz więcej na zaliczce i będziesz miał dodatkowe pieniądze na spłatę innych długów. Poświęcenie może teraz znacznie przyczynić się do osiągnięcia celów właściciela domu.
- Spłacaj długi o wysokim oprocentowaniu. Karty kredytowe lub pożyczki o wysokim oprocentowaniu mogą zaszkodzić Twojemu kredytowi i na dłuższą metę są kosztowne. Skup się najpierw na spłacie tych kont, a zobaczysz efekt kuli śnieżnej na zmniejszenie długu. Po spłaceniu tych kont można następnie zastosować miesięczne kwoty płatności w stosunku do oszczędności związanych z zaliczkami. Nie zamykaj jednak tych kont; które mogą obniżyć Twoją zdolność kredytową, ponieważ tracisz otwartą linię kredytową i historię konta. Zamiast tego używaj ich minimalnie (kupuj benzynę lub okazjonalną kolację w restauracji) i natychmiast spłacaj saldo. Takie zachowanie pomaga wzmocnić historię płatności kredytowych i pokazuje odpowiedzialne wykorzystanie w biurach kredytowych i kredytodawcach.
- Znajdź drugą pracę. Wielu kupujących po raz pierwszy odkrywa, że mogą zaoszczędzić znacznie szybciej, jeśli zwiększą swoje dochody. Znalezienie koncertów w domu lub praca sezonowej sprzedaży detalicznej może pomóc w zwiększeniu oszczędności na zaliczki. Nawet jeśli pracujesz tymczasowo przez sześć miesięcy lub rok przed zakupem domu, dodatkowy dochód może być bodźcem potrzebnym do przyzwoitej zaliczki.
Dolna linia
Zakup domu nie jest niemożliwy, jeśli nie masz dużo gotówki na zaliczkę. Wybór odpowiedniego pożyczkodawcy i pożyczki jest kluczowym krokiem. Przy niższej zaliczce spodziewaj się wyższych opłat za pożyczki i stóp procentowych, a także PMI. Nie zapomnij również skorzystać z programów pomocy w zakresie zaliczek oferowanych przez Twój stan lub miasto. Jeśli ktoś oferuje prezent finansowy na poczet zaliczki, upewnij się, że rozumie, że nie może to być pożyczka. Wreszcie, nie ma skrótu do oszczędzania na zaliczkę: wymaga czasu, dyscypliny i wysiłku. Ale wynik - zakup własnego domu - może być satysfakcjonujący, zarówno pod względem finansowym, jak i osobistym.
Kontynuuj czytanie:
Ostateczny przewodnik hipoteczny
Jak uzyskać wcześniejszą zgodę na kredyt hipoteczny?
Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny
11 błędów, których powinni unikać kupujący po raz pierwszy w domu
Co to jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego i jakie są moje opcje?
Jakie są koszty zamknięcia?
Jak uzyskać najlepszą stopę hipoteczną
Jakie są główne rodzaje pożyczkodawców?