Prawda o cenach nieruchomości

Teoria laika dotycząca nieruchomości wygląda mniej więcej tak: przybyli Pielgrzymi. Zaczęli korzystać z ziemi. Przybyło więcej Europejczyków. Zapotrzebowanie na ziemię było tak wysokie, że rdzenni Amerykanie zostali wypchnięci, aby zrobić miejsce dla nowo przybyłych osadników. Nie można zbudować więcej ziemi, więc popyt i ceny zawsze będą rosły, co czyni nieruchomości doskonałą inwestycją.

Niestety formuła nie jest taka prosta. Tutaj przyjrzymy się cenom nieruchomości i od dawna utrzymywanej teorii, że będą one rosły w nieskończoność.

Kluczowe dania na wynos

• Ceny domów ostatnio rosły w dobrym tempie w 2004 r., Zanim rynek nieruchomości się spłaszczył.
• Od tego czasu wartości domów wzrosły w niektórych regionach kraju z powodu silnego popytu i niskiej podaży, chociaż większość części wciąż nie osiągnęła poziomu sprzed kryzysu.
• Potencjalni nabywcy domów nie powinni koncentrować się na trendach krajowych, ponieważ ceny różnią się w zależności od stanu, a nawet sąsiednich miast.
• Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych ma pośredni wpływ na ceny mieszkań, ponieważ konsumenci są skłonni zaciągać większe długi, gdy kredyty są tanie.

Ceny historyczne

Przed dobrze nagłośnionym pęknięciem bańki mieszkaniowej i wynikającą z niej krachem na rynku nieruchomości, która rozpoczęła się na poważnie w 2007 r., Historyczne dane o cenach mieszkań z National Association of Realtors (NAR) zdawały się potwierdzać teorię nieskończenie rosnących cen. Poniższy wykres pokazuje średnie ceny domów w latach 1968–2004, pokazując średni roczny wzrost o 6, 4%, bez jednego spadku w okresie 36 lat.

Ryc. 1: Średnie ceny mieszkań od 1968 do 2004 r

Źródło: National Association of Realtors

Czego dane nie pokazują

Niestety dla właścicieli domów rok 2004 był ostatnim rokiem zdrowego wzrostu, zanim rynek się spłaszczył. Do 2006 r. Dane NAR wykazały tylko 1% wzrost. Następnie rynki doświadczyły bezprecedensowego spadku.

Ceny zaczęły spadać na poziomie krajowym w 2007 r. Ponownie spadły w 2008 r., A następnie ponownie w 2009 r. Do połowy 2010 r. Ceny mieszkań spadły do ​​poziomu z 2004 r. Na stagnacji na rynku. To, co przez dziesięciolecia wydawało się biletem w jedną stronę do rosnących zysków, spadło o ponad 30% w ciągu zaledwie kilku lat, zgodnie z danymi Standard & Poor's.

Ceny wzrosły z powodu większego popytu i spadku podaży na rynku w wielu częściach kraju, ale wiele obszarów wciąż nie osiągnęło poziomów, na których były przed uderzeniem kryzysu. Dodaj do tego fakt, że standardy kredytowania stały się bardziej rygorystyczne i wypycha ludzi z rynku.

Nawet zanim liczby zaczęły iść w złym kierunku, dane dotyczące trendów cen sprzedaży dostarczyły niepełny obraz. National Association of Home Builders poinformował, że średnia wielkość domu w Ameryce wynosiła 983 stóp kwadratowych w 1950 r., 1500 stóp kwadratowych w 1970 r. I 2349 stóp kwadratowych w 2004 r. Trend ten utrzymywał się w pierwszej połowie 2000 r., Po czym zaczął się nieco odmówić.

Ponieważ wielkość domów rośnie i inflacja zwiększa koszty materiałów budowlanych, logiczne jest, że ceny domów wzrosną. Ale co się stanie, jeśli inflacja nie zostanie uwzględniona na zdjęciu "> Wielki kryzys, II wojna światowa, lata 70. i 80. XX wieku, wszystkie miały okresy znacznego spadku cen. Mniejsze spadki występowały również regularnie w innych punktach.

Liczby i trendy

Nawet krajowe numery trendów pokazują tylko część obrazu. Trendy cen mieszkań mogą się znacznie różnić w zależności od regionu geograficznego. Boom w Kalifornii może maskować popiersie w Detroit. Nawet w tym samym mieście liczby mogą się znacznie różnić. Obszary, w których obserwuje się nowy wzrost lub gentryfikację, mogą wykazywać znaczną aprecjację cen, podczas gdy obszary w całym mieście mogą zanikać.

Patrząc na statystyki krajowe i regionalne, pamiętaj o uwzględnieniu realiów rynku w Twojej okolicy. Rosnące ceny na poziomie krajowym mogą ci nie pomóc, jeśli twoje miasto, stan lub dzielnica upadnie.

Trendy krajowe mogą nie dać Ci pełnego obrazu, ponieważ wartości nieruchomości i ceny różnią się w zależności od stanu i sąsiednich miast.

Rzeczywistość

Kolejnym ważnym punktem, który należy wziąć pod uwagę, patrząc na nieruchomość jako inwestycję, jest to, że nigdy się nie opłaci, chyba że ją sprzedasz. Z praktycznego punktu widzenia, nawet jeśli twoja podstawowa rezydencja podwaja wartość od momentu zakupu, prawdopodobnie oznacza to po prostu, że wzrosły twoje podatki od nieruchomości. Wszystkie zyski, których doświadczasz, są jedynie zyskiem na papierze, dopóki nie sprzedasz nieruchomości.

Jeśli zdecydujesz się sprzedać i masz nadzieję na zakup innego domu w tym samym obszarze, pamiętaj, że ceny innych domów również wzrosły. Aby naprawdę zarezerwować zysk ze sprzedaży, prawdopodobnie będziesz musiał przeprowadzić się do mniejszego domu w tym samym obszarze lub wyprowadzić się z tego obszaru i znaleźć tańsze miejsce do życia.

Chociaż możliwe jest wykorzystanie kapitału własnego w domu poprzez zaciągnięcie przeciwko niemu pożyczki, korzystanie z domu jako bankomatu (ATM) było w przeszłości głupotą. Odsetki, które płacisz, nie tylko wpływają na zysk, ale także spłacają pożyczkę, która odbiera ci stabilność finansową. Jeśli ceny nieruchomości spadną, możesz znaleźć się w sytuacji niemożliwej do pozyskania z powodu większej kwoty pożyczki niż dom jest wart.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Oprocentowanie kredytów hipotecznych ogólnie rośnie w okresach wzrostu gospodarczego. Kiedy tak się dzieje, rynek pracy jest zdrowy, a płace również rosną. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest stosunkowo niskie od czasu załamania na rynku mieszkaniowym, przez co atrakcyjność domów jest bardziej atrakcyjna. Oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu w maju 2013 r. Wyniosło 3, 35% i pozostaje na niezmienionym poziomie od czerwca 2019 r. Na poziomie 3, 73%. Według Freddiego Maca niskie stawki pobudzają aplikacje zakupowe, a firma oczekuje poprawy na rynku mieszkaniowym w wyniku wyższej aktywności sprzedażowej i niższych cen. Raporty hipoteczne przewidują, że do końca 2019 r. Stopy procentowe wyniosą około 4, 4%, co oznacza, że ​​wzrosty mogą zostać wyciszone.

Jak to się dzieje w przypadku cen nieruchomości? Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych niekoniecznie ma bezpośredni związek z cenami domów, nawet jeśli chcielibyśmy tak sądzić. Ale mogą mieć na nich pośredni wpływ. Gdy stawki są niskie, konsumenci są bardziej skłonni i mogą sobie pozwolić na zaciągnięcie większego zadłużenia. Jest tak, ponieważ koszt kredytu - tj. Odsetki - jest tani. Rosnące stopy procentowe prowadzą jednak do osłabienia popytu ze strony nabywców.

Czy nieruchomości to zła inwestycja?

Do tej pory możesz myśleć, że kupno domu nie ma wartości w nadziei, że z czasem zyska ono na wartości. Chociaż prawdą jest, że prawdopodobnie nie zobaczysz żadnych zysków, które możesz wydać, jeśli planujesz mieszkać w tym samym domu przez całe życie, jeśli zdecydujesz się na zakup ze strategią wyjścia, istnieje znacznie większa szansa, że ​​zobaczysz zysk gotówkowy.

Najpierw zastanów się nad motywacją do zakupu domu. Jeśli chcesz w nim żyć, powinieneś przestać myśleć o zyskach i stratach. Jeśli chcesz zarabiać pieniądze, musisz wprowadzić transakcję ze strategią wyjścia. Oznacza to również, że powinieneś mieć na uwadze cenę sprzedaży, zachowując jednocześnie cenę zakupu nieruchomości.

Kiedy osiągniesz swój punkt cenowy, sprzedajesz nieruchomość tak, jak byś zyskał na wartości. To może nie być praktyczne podejście do twojego podstawowego miejsca zamieszkania, w zależności od stylu życia, ale dokładnie to robi wielu inwestorów nieruchomości, kupując nieruchomości - remontuj je i sprzedaj. Pamiętaj tylko, że ceny nie zawsze rosną.

W przeszłości ceny mieszkań w Japonii spadały jeszcze bardziej. Nie oznacza to, że ceny nie powrócą na zyskowne terytorium, ale należy pamiętać, że w niektórych przypadkach może to potrwać bardzo długo.

Dolna linia

Z historią jako przewodnikiem, większość niedoszłych właścicieli domów zrobiłaby dobrze, aby kupić miejsce, w którym faktycznie chcą zamieszkać, spłacić szybko kredyt hipoteczny, mieszkać tam do emerytury, a następnie zmniejszyć i przenieść się do tańszego domu. Nie jest to pewny zakład, ale ta strategia zwiększa prawdopodobieństwo osiągnięcia zysku.