Ile kredytu hipotecznego możesz sobie pozwolić?

W 2019 r. Potencjalnym nabywcom domów może przeszkadzać wzrost stóp procentowych i wyższa cena domów. Według prognoz Zillowa dla rynku mieszkaniowego. Chyba że możesz sobie pozwolić na transakcję gotówkową, zamiast pytać: „Czy mogę sobie pozwolić na ten dom?”. Kupujący powinni zadać sobie pytanie: „Czy mogę sobie pozwolić na pożyczenie pieniędzy na ten dom?”

2½ Dochód brutto

Ogólnie rzecz biorąc, większość potencjalnych właścicieli domów może sobie pozwolić na sfinansowanie nieruchomości, która kosztuje od dwóch do dwóch i pół razy więcej niż ich dochód brutto. Zgodnie z tą formułą osoba zarabiająca 100 000 USD rocznie może pozwolić sobie na kredyt hipoteczny w wysokości od 200 000 USD do 250 000 USD. Ale te obliczenia są jedynie ogólną wytyczną. Możesz użyć kalkulatora hipotecznego Investopedia, aby lepiej oszacować miesięczne raty kredytu hipotecznego.

Ostatecznie, decydując się na nieruchomość, musisz wziąć pod uwagę jeszcze kilka czynników. Po pierwsze, dobrze jest zrozumieć, na co pożyczkodawca myśli, że możesz sobie pozwolić (i jak doszedł do tej oceny). Po drugie, musisz określić pewne osobiste kryteria, oceniając nie tylko swoje finanse, ale także preferencje i priorytety.

Kredyty hipoteczne: na ile możesz sobie pozwolić?

Kryteria kredytodawców

Chociaż każdy pożyczkodawca hipoteczny określa własne kryteria przystępności cenowej, twoja zdolność do zakupu domu - oraz wielkość i warunki zaciągniętej pożyczki - zależy w dużej mierze od następujących czynników:

Dochód brutto

Jest to poziom dochodu potencjalnego nabywcy domu przed opodatkowaniem. Zazwyczaj jest to wynagrodzenie powiększone o wszelkie dochody premiowe i może obejmować zarobki w niepełnym wymiarze godzin, zarobki na własny rachunek, świadczenia z zabezpieczenia społecznego, niepełnosprawność, alimenty i zasiłek na dziecko. Dochód brutto odgrywa kluczową rolę w określaniu wskaźnika front-end.

Stosunek front-end

Wskaźnik ten stanowi procent rocznego dochodu brutto, który można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego co miesiąc. Spłata kredytu hipotecznego składa się z czterech elementów (często łącznie określanych jako PITI): kwota główna, odsetki, podatki i ubezpieczenie, zarówno ubezpieczenie nieruchomości, jak i prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Dobrą zasadą jest, aby PITI nie przekraczał 28% dochodu brutto. Jednak wielu kredytodawców pozwala kredytobiorcom przekroczyć 30%, a niektórzy nawet pozwalają kredytobiorcom przekroczyć 40%.

Współczynnik zaplecza

Znany również jako stosunek zadłużenia do dochodu (DTI), oblicza procent dochodu brutto wymagany do pokrycia długów. Dług obejmuje płatności kartą kredytową, alimenty na dziecko i inne niespłacone pożyczki (auto, student itp.). Innymi słowy, jeśli płacisz 2000 $ miesięcznie w wydatkach i zarabiasz 4000 $ każdego miesiąca, twój stosunek wynosi 50% - połowa twojego miesięcznego dochodu jest wykorzystywana na spłatę długu.

Oto zła wiadomość: 50% długu do dochodu nie zapewni ci wymarzonego domu. Większość kredytodawców zaleca, aby Twoje DTI nie przekraczało 36% dochodu brutto. Aby obliczyć maksymalne miesięczne zadłużenie na podstawie tego współczynnika, pomnóż swój dochód brutto przez 0, 36 i podziel przez 12. Na przykład, jeśli zarabiasz 100 000 USD rocznie, maksymalne miesięczne wydatki na zadłużenie nie powinny przekraczać 3000 USD. Im niższy współczynnik DTI, tym lepiej.

Twoja ocena kredytowa

Jeśli jedna strona monety po przystępnej cenie to dochód, to druga strona stanowi ryzyko. Kredytodawcy hipoteczni opracowali formułę określającą poziom ryzyka dla potencjalnego nabywcy domu. Formuła jest różna, ale ogólnie określa się ją na podstawie oceny zdolności kredytowej wnioskodawcy. Wnioskodawca o niskiej zdolności kredytowej może oczekiwać, że spłaci wyższą stopę procentową, zwaną także roczną stopą procentową (APR), od pożyczki.

Jeśli wiesz, że w przyszłości będziesz szukać domu, popracuj nad swoją oceną zdolności kredytowej. I musisz uważnie obserwować swoje raporty. Jeśli są niedokładne wpisy, ich usunięcie zajmie trochę czasu, a nie chcesz przegapić wymarzonego domu z powodu czegoś, co nie jest twoją winą.

Jak obliczyć zaliczkę

Zaliczka to kwota, którą kupujący może sobie pozwolić na wypłatę z miejsca zamieszkania za pomocą środków pieniężnych lub płynnych. Kredytodawcy zazwyczaj żądają zaliczki w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu domu (i minimum wymaganego, aby uniknąć konieczności prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego), ale wielu pozwala kupującym kupić dom ze znacznie niższymi odsetkami. Oczywiście im więcej możesz odłożyć, tym mniej potrzebujesz finansowania i tym lepiej wyglądasz w banku.

Na przykład, jeśli potencjalny nabywca domu może sobie pozwolić na zapłacenie 10% za dom o wartości 100 000 USD, zaliczka wynosi 10 000 USD, co oznacza, że ​​właściciel domu musi sfinansować 90 000 USD.

Oprócz kwoty finansowania pożyczkodawcy chcą również wiedzieć, na ile lat potrzebny jest kredyt hipoteczny. Krótkoterminowa hipoteka ma wyższe miesięczne raty, ale prawdopodobnie jest tańsza w czasie trwania pożyczki.

Jak decydują pożyczkodawcy

Wiele różnych czynników wpływa na decyzję pożyczkodawcy hipotecznego w sprawie przystępności dla nabywcy domu, ale w zasadzie sprowadzają się do dochodu i długu, aktywów i zobowiązań. Czasami uważamy, że nasze wnioski o kredyt hipoteczny są oceniane przez osobę, która stosuje przeczucie, a nie obiektywne kryteria, ale w rzeczywistości nawet jeśli pożyczkodawca hipoteczny miał zły dzień, możesz mieć pewność, że znaczna część tego procesu jest formalna.

Pożyczkodawca chce wiedzieć, jaki dochód uzyskuje wnioskodawca, ile żądań dotyczących tego dochodu, a także potencjał dla obu w przyszłości - krótko mówiąc, wszystko, co mogłoby zagrozić jego zdolności do zwrotu. Dochód, zaliczki i wydatki miesięczne są zasadniczo podstawowymi kwalifikatorami do finansowania, podczas gdy historia kredytu i wynik określają stopę procentową samego finansowania.

Osobiste kryteria dla kupujących w domu

Pożyczkodawca może ci powiedzieć, że stać cię na ogromną posiadłość, ale czy naprawdę? Pamiętaj, że kryteria pożyczkodawcy dotyczą głównie wynagrodzenia brutto. Problem z użyciem wynagrodzenia brutto jest prosty: bierzesz pod uwagę aż 30% swojej wypłaty - ale co z podatkami, potrąceniami FICA i składkami na ubezpieczenie zdrowotne? Nawet jeśli otrzymasz zwrot zeznania podatkowego, nie pomoże ci to teraz - a ile naprawdę otrzymasz?

Dlatego niektórzy eksperci finansowi uważają, że bardziej realistyczne jest myślenie w kategoriach dochodu netto (inaczej płatność na wynos) i że nie należy wykorzystywać więcej niż 25% dochodu netto na spłatę kredytu hipotecznego. W przeciwnym razie, chociaż dosłownie będziesz w stanie spłacać hipotekę co miesiąc, możesz być „biedny w domu”.

Koszty opłacenia i utrzymania domu mogą pochłonąć tak duży procent twoich dochodów - znacznie powyżej nominalnego wskaźnika front-end - że nie będziesz miał wystarczającej ilości pieniędzy na pokrycie innych wydatków uznaniowych lub zaległych długów lub oszczędzaj na emeryturę lub nawet w deszczowy dzień.

Decyzja o tym, czy być „biednym domem”, jest w dużej mierze kwestią osobistego wyboru, ponieważ uzyskanie zgody na kredyt hipoteczny nie oznacza, że ​​faktycznie stać cię na spłatę kredytu.

Uwagi przed hipoteką

Oprócz kryteriów pożyczkodawcy, rozważając następujące możliwości spłaty kredytu hipotecznego, weź pod uwagę następujące kwestie.

Dochód

Czy polegasz tylko na dwóch dochodach? Czy twoja praca jest stabilna? Czy możesz łatwo znaleźć inne stanowisko, które płaci takie samo lub lepsze wynagrodzenie, jeśli stracisz obecną pracę? Jeśli realizacja miesięcznego budżetu zależy od każdego zarobionego grosza, nawet niewielka obniżka może być katastrofą.

Wydatki

Obliczenie twojego wskaźnika back-end obejmie większość twoich bieżących wydatków na zadłużenie, ale co z innymi wydatkami, których jeszcze nie wygenerowałeś? Czy będziesz miał dzieci, które kiedyś pójdą na studia? Czy masz plany na zakup nowego samochodu, ciężarówki lub łodzi? Czy Twoja rodzina lubi coroczne wakacje?

Styl życia

Czy chcesz zmienić swój styl życia, aby uzyskać dom, który chcesz? Jeśli nie przeszkadza Ci mniej wycieczek do centrum handlowego i niewielkie ograniczenie budżetu, zastosowanie wyższego wskaźnika zaplecza może się dobrze udać. Jeśli nie możesz dokonać żadnych korekt lub masz już znaczne salda na koncie karty kredytowej, możesz chcieć grać bezpiecznie i zastosować bardziej konserwatywne podejście do polowania na domy.

Osobowość

Żadne dwie osoby nie mają tej samej osobowości, niezależnie od ich dochodów. Niektórzy ludzie mogą spać spokojnie w nocy, wiedząc, że są winni 5000 $ miesięcznie przez następne 30 lat, podczas gdy inni martwią się o kwotę płatności o połowę mniejszą. Perspektywa refinansowania domu w celu uzyskania płatności za nowy samochód doprowadziłaby niektórych ludzi do szaleństwa, nie martwiąc wcale innych.

Koszty poza hipoteką

Chociaż kredyt hipoteczny jest z pewnością największą odpowiedzialnością finansową właścicieli domów, istnieje szereg dodatkowych wydatków, z których niektóre nie znikają nawet po spłacie kredytu hipotecznego. Sprytni klienci zrobiliby dobrze, pamiętając o następujących rzeczach:

Konserwacja

Nawet jeśli zbudujesz nowy dom, nie pozostanie on nowy na zawsze, podobnie jak drogie urządzenia główne, takie jak kuchenki, zmywarki i lodówki. To samo dotyczy dachu domu, pieca, podjazdu, dywanu, a nawet farby na ścianach. Jeśli jesteś „biedny w domu”, kiedy bierzesz pierwszą spłatę kredytu hipotecznego, możesz znaleźć się w trudnej sytuacji, jeśli twoje finanse nie ulegną poprawie do czasu, gdy dom będzie wymagał poważnych napraw.

Narzędzia

Ciepło, prąd, woda, ścieki, wywóz śmieci, telewizja kablowa i usługi telefoniczne - wszystko kosztuje. Wydatki te nie są uwzględnione we wskaźniku front-end, ani nie są liczone we wskaźniku back-end. Ale są one nieuniknione dla większości właścicieli domów.

Opłaty stowarzyszeniowe

Wiele ogrodzonych dzielnic lub planowanych społeczności ocenia miesięczne lub roczne opłaty stowarzyszeniowe. Czasami opłaty te wynoszą mniej niż 100 USD rocznie, innym razem kilkaset dolarów miesięcznie. W niektórych społecznościach obejmują utrzymanie trawnika, odśnieżanie, basen społeczności i inne usługi.

Niektóre opłaty są wykorzystywane wyłącznie na koszty administracyjne związane z prowadzeniem społeczności. Ważne jest, aby pamiętać, że podczas gdy rosnąca liczba pożyczkodawców uwzględnia opłaty stowarzyszeniowe we wskaźniku front-end, warto pamiętać, że opłaty te mogą z czasem wzrosnąć.

Meble i dekoracje

Przejedź przez prawie każdą społeczność nowych domów po zachodzie słońca i prawdopodobnie zauważysz światła wewnętrzne oświetlające duże, puste pokoje, które możesz zobaczyć tylko dlatego, że te duże, piękne domy nie mają żadnych zasłon okiennych.

To nie jest najnowszy trend w dekorowaniu. To wynik rodziny, która wydała wszystkie pieniądze na dom, a teraz nie stać go na zasłony lub meble. Zanim kupisz nowy dom, dobrze rozejrzyj się po liczbie pokoi, które będą musiały zostać umeblowane, oraz liczbie okien, które będą musiały zostać przykryte.

Dolna linia

Koszt domu to największy osobisty wydatek, z jakim większość ludzi będzie musiała się zmierzyć. Przed zaciągnięciem tak ogromnego długu poświęć trochę czasu na matematykę. Po sprawdzeniu liczb, zastanów się nad swoją osobistą sytuacją i pomyśl o swoim stylu życia - nie tylko teraz, ale w następnej dekadzie lub dwóch.

Wymarzony dom może być teraz wszystkim, czego chciałeś w doskonałej cenie, ale czy warto przeceniać siebie i swoją rodzinę? Będziesz obciążać hipoteką nie tylko swój dom, ale także całe życie? Pożyczkodawca pomaga ci kupić dom. Ale prawdziwą osobą, która powinna zdecydować, czy naprawdę cię na to stać, jesteś ty.