Ubezpieczenie hipotek Federalnego Urzędu Mieszkalnictwa
Być może słyszałeś o prywatnym ubezpieczeniu kredytu hipotecznego (PMI), ubezpieczeniu, za które musisz zapłacić, kiedy zaciągasz kredyt mieszkaniowy z zaliczką w wysokości mniejszej niż 20% od tradycyjnego pożyczkodawcy. Niestety, podczas gdy Federalny Urząd Mieszkalnictwa (FHA) jest pod wieloma względami bardziej hojny niż zwykli pożyczkodawcy, to również wymaga ubezpieczenia kredytu hipotecznego w przypadku pożyczek o niskiej spłacie. W tym artykule dowiesz się, czym jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA, czym różni się od PMI, kto musi go nosić i na jak długo, ile to kosztuje, oraz jakie opcje możesz tego uniknąć lub się go pozbyć. Zacznijmy.
TUTORIAL: Podstawy hipoteczne
Co to jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA?
Podobnie jak PMI, celem ubezpieczenia kredytu hipotecznego FHA jest ochrona pożyczkodawcy. Kiedy pożyczkobiorcy mają minimalny kapitał własny w swoich domach, ryzyko (dla pożyczkodawcy), że pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, jest wyższe, ponieważ pożyczkobiorca nie ma tak wiele do stracenia, odchodząc i pozwalając bankowi na zamknięcie domu (wystarczy spojrzeć na wszystkie osoby, które odeszły od spłacania 0%, hipotek mieszkaniowych). (Aby dowiedzieć się więcej o FHA, przeczytaj artykuł Zrozumienie pożyczek domowych FHA .)
Pożyczki FHA mają niższe wymogi dotyczące zaliczek oraz mniej rygorystyczne wymogi w zakresie dochodów i kredytów niż pożyczki konwencjonalne. Jeśli jednak pożyczasz komuś dużą sumę pieniędzy o niezbyt doskonałych cechach pożyczkowych, chciałbyś mieć gwarancję, że zostaniesz w ten czy inny sposób spłacony. Dzięki ubezpieczeniu hipotecznemu, jeśli przestaniesz spłacać hipotekę i odejdziesz od domu, ubezpieczyciel pomoże pożyczkodawcy odzyskać straty. Tak więc, podczas gdy ubezpieczenie kredytu hipotecznego może wydawać się uciążliwe, ponieważ nie chroni kupującego, gdyby nie istniało, wiele osób prawdopodobnie nie byłoby w stanie uzyskać pożyczek, dopóki nie otrzymają wyższych zaliczek, ponieważ banki oglądałyby pożyczki są zbyt ryzykowne. Wiele osób uważa opłacanie składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego za lepszą opcję niż czekanie kilku lat, aż otrzymają wystarczająco wysoką zaliczkę, aby tego uniknąć. (Czy korzystanie z drugiej hipoteki jest najlepszym sposobem na uniknięcie PMI? Przeczytaj Outsmart Private Mortgage Insurance, aby dowiedzieć się więcej.)
FHA wymaga również zapłaty czegoś, co nazywa się ubezpieczeniem kredytu hipotecznego z góry (UFMI). UFMI wymaga od osób ubiegających się o pożyczkę zapłaty 1% wartości pożyczki z góry po zamknięciu pożyczki, zgodnie z listem Mortgagee 2010-28 wydanym przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD). Masz możliwość zapłaty tej kwoty w gotówce po zamknięciu pożyczki, ale większość ludzi decyduje się na zrolowanie jej do całkowitej kwoty kredytu hipotecznego.
Jeśli możesz sobie pozwolić na spłatę tej kwoty z góry, dobrze jest to zrobić, ponieważ jeśli wykorzystasz ją na pożyczkę, na dłuższą metę będzie ona znacznie droższa. Załóżmy, że Twój dom kosztuje 250 000 USD, odłożyłeś wymagane minimum FHA wynoszące 3, 5% (250 000 x 0, 035 = 8750), a twój kredyt hipoteczny pokrywa pozostałe 241 250 USD (250 000 - 8750 = 241 250). W przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego o oprocentowaniu 6, 5% pierwotna kwota 2412, 50 USD UFMI (241 250 x 0, 01 = 2412, 50) będzie ostatecznie kosztować około 5 491, 77 USD.
Jeśli chcesz zrobić sobie przysługę, płacąc z góry UFMI, musisz mieć więcej oszczędności przed zakupem. Oczywiście zwiększenie zaliczki z 3, 5% do około 4, 5% (technicznie do 4, 47%) z 8750 USD do 11162, 50 USD lub dodatkowych 2412, 50 USD (koszt UFMI), miałoby dokładnie taki sam wpływ na twoje długoterminowe finanse.
Czym różni się ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA od prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego?
Roczny koszt ubezpieczenia kredytu hipotecznego FHA zmienia się w zależności od udzielonej zaliczki. W kwietniu 2011 r. HUD zmienił ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA do 1, 10%, z zaliczką równą lub większą niż 5%. Dla tych, którzy mają mniej niż 5% zaliczki, są zobowiązani do opłacenia składki ubezpieczeniowej w wysokości 1, 15%. Tak więc w domu o wartości 250 000 USD z minimalną zaliczką w wysokości 8750 USD (3, 5%) miesięczna składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego byłaby oparta na kwocie pożyczki w wysokości 241 250 USD i kosztowałaby 231, 20 USD miesięcznie. Kwotę tę należy spłacić wraz z miesięczną spłatą kredytu hipotecznego.
Natomiast PMI może w tym przykładzie kosztować nawet 1, 15% salda kredytu lub 231, 20 USD miesięcznie, w zależności od naszej zdolności kredytowej. Różnica polega na wymaganiach. PMI wymaga posiadania doskonałej zdolności kredytowej powyżej 720, aby otrzymać stopę około 1, 15% n według miesięcznych stawek Premium i PMINU Miesięczne stawki podane przez PMI w maju 2011 r. Jeśli Twoja ocena kredytowa jest niższa, będziesz musiał przedstawić większa zaliczka, zanim zaoferują ci jakiekolwiek ubezpieczenie. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA wymaga jedynie minimalnej oceny kredytowej wynoszącej 580, aby kwalifikować się do zaliczki w wysokości 3, 5%, ale większość pożyczkodawców wymaga oceny kredytowej w wysokości 620–640, co wciąż pozwala na szybszy zakup domu. Tak więc, jeśli musisz mieć ubezpieczenie kredytu hipotecznego, ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA może być mniejszym z dwóch zła. Zgodnie z przepisami federalnymi z 2011 r. Składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego podlegają odliczeniu od podatku, więc niezależnie od tego, czy masz zwykłe ubezpieczenie kredytu hipotecznego PMI lub FHA, odliczenie podatku może złagodzić cios, ale skontaktuj się z księgowym, aby sprawdzić, czy spełniasz odpowiednie wymagania, aby otrzymać to odliczenie. (Przeczytaj 6 powodów, dla których należy unikać prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, aby dowiedzieć się więcej o tym, dlaczego ubezpieczenie FHA jest mniejszym zła).
Zaletą, jaką PMI ma czasami w porównaniu z ubezpieczeniem kredytu hipotecznego FHA, jest to, że nie wszyscy pożyczkodawcy wymagają opłacenia ubezpieczenia kredytu hipotecznego z góry, jak UFMI FHA.
Kto musi posiadać ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA i na jak długo?
Od lutego 2011 r., Kiedy otrzymujesz pożyczkę FHA, możesz odłożyć zaledwie 3, 5%. Ale, podobnie jak w przypadku konwencjonalnych pożyczek, w zamian za przywilej odłożenia tak małej ilości pieniędzy, będziesz musiał płacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego, dopóki stosunek kredytu do wartości nie będzie wystarczająco wysoki - innymi słowy, dopóki nie spłacisz pewna kwota pożyczki. Musisz również zapłacić wyższą składkę ubezpieczeniową. Kiedy twoje fundusze są wystarczająco wysokie (22% w przypadku pożyczki FHA), pożyczkodawca staje się znacznie mniej zmartwiony tym, że odejdziesz od domu, jeśli zaczniesz mieć problemy z dokonywaniem miesięcznych płatności. W tym samym domu o wartości 250 000 USD, z naszego wcześniejszego przykładu, kiedy kupiłeś go po raz pierwszy i musiałeś wykupić ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jedyną stratą, jeśli odszedłbyś z domu, byłaby zaliczka na kwotę 8750 USD (3, 5%). Chociaż nie jest to niewielka część zmian, jest o wiele mniej znacząca niż odejście od 55 000 USD (lub 22% całkowitych kosztów).
Według HUD osoby z pożyczkami dłuższymi niż 15 lat są zobowiązane do dokonywania miesięcznych płatności ubezpieczenia hipotecznego przez pięć lat i mają 78% stosunek wartości kredytu do wartości kredytu (co oznacza, że zapłaciłeś 22% kwoty głównej kredytu, w tym oryginalna zaliczka), zanim ubezpieczenie nie jest już potrzebne. Jeśli posiadasz pożyczkę na mniej niż 15 lat, jedynym wymogiem jest 78% stosunek kredytu do wartości. (Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj Zdobywanie obliczeń LTV ).
Jak można uniknąć lub pozbyć się ubezpieczenia hipotecznego FHA?
Ponieważ ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA stanowi znaczny wydatek na koszty posiadania domu, prawdopodobnie zastanawiasz się, czy możesz coś zrobić, aby go zmniejszyć lub uniknąć, i w którym momencie możesz się go pozbyć.
Oczywiście najłatwiejszym sposobem uniknięcia ubezpieczenia kredytu hipotecznego jest obniżenie o 20%. Możesz to zrobić, czekając na zakup, aż uzyskasz więcej oszczędności, lub w niektórych przypadkach, kupując tańszą nieruchomość, na którą możesz sobie pozwolić na obniżenie o 20%. Oczywiście, realistycznie, jeśli patrzysz na pożyczkę FHA o 3, 5% niższą, prawdopodobnie masz dobrą linię między byciem w stanie spłacić hipotekę a koniecznością dalszego wynajmowania.
Jeśli ceny domów znacznie wzrosną, po zakupie możesz być w stanie zrefinansować swoje wyjście z PMI. Aby to zadziałało, wartość twojego domu musi być wystarczająco doceniona, aby zapewnić ci 22% kapitału własnego w domu.
Jeśli nie możesz refinansować w celu zwiększenia wskaźnika kredytu do wartości, zawsze możesz dokonać dodatkowych płatności w stosunku do kwoty głównej, aby szybciej zwiększyć wskaźnik. Pomoże to nie tylko szybciej pozbyć się ubezpieczenia kredytu hipotecznego, ale także pomoże szybciej spłacić dom, zmniejszając odsetki, które zapłacisz w dłuższej perspektywie, i jeszcze bardziej zwiększając oszczędności. Jeśli wybierzesz tę drogę, będziesz musiał skontaktować się z pożyczkodawcą, aby anulować ubezpieczenie kredytu hipotecznego. (Przeczytaj nasz powiązany artykuł Spłacanie kredytu hipotecznego z ważniejszych powodów, aby spłacić ten dług wcześniej niż później.)
Niektórzy pożyczkodawcy mogą oferować specjalne programy pożyczkowe, które nie wymagają płacenia miesięcznych składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, pomimo dopuszczenia niskiej zaliczki. Na przykład Quicken Loans ma program o nazwie „PMI Buster” dla pożyczkobiorców, którzy mogą spłacić co najmniej 5%. Pożyczkobiorcy powinni jednak oczekiwać, że chociaż pożyczkodawcy oferujący programy podobne do tego mogą nie wymagać tradycyjnego PMI, zrekompensują zwiększone ryzyko pożyczania Ci w inny sposób, na przykład oferując wyższą stopę procentową. Rzeczywiście dzieje się tak w przypadku produktu pożyczkowego PMI Buster, który reklamuje „niższą spłatę poprzez wyeliminowanie tradycyjnego PMI z ubezpieczeniem kredytu hipotecznego opłacanym przez pożyczkodawcę (LPMI). LPMI można wbudować w stopę kredytu hipotecznego”.
Jeśli wszystko inne zawiedzie, pewnego dnia osiągniesz 78% stosunek wartości kredytu do wartości, po prostu dokonując miesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Przy zakupie domu o wartości 250 000 $, o którym rozmawialiśmy w tym artykule, osiągniesz 22% kapitału własnego po 11 latach i dziewięciu miesiącach. Oznacza to, że zapłacisz łącznie 32 599, 20 USD (141 x 231, 20 USD = 32 599, 20 USD) w miesięcznych składkach na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, dopóki nie będziesz w stanie anulować ubezpieczenia.
Uwaga: Twój pożyczkodawca powinien automatycznie zrzucić ubezpieczenie kredytu hipotecznego, gdy dojdziesz do tego punktu pożyczki FHA.
Czy warto?
Rozważając pożyczkę z niską spłatą kredytu, zastanów się, czy dodatkowy koszt zarówno wstępnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, jak i miesięcznych składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest dla Ciebie opłacalny, aby uzyskać dom wcześniej. Trudno jest obliczyć, czy wygrasz, czy przegrasz finansowo, na dłuższą metę dzięki takiemu rozwiązaniu, ponieważ nie możesz przewidzieć, jakie będą stopy wzrostu wartości nieruchomości między czasem, w którym masz 3, 5% na obniżkę, a czasem, kiedy masz 20% na odłożenie. Nie można również dokładnie przewidzieć, ile lat zajęłoby ci zaoszczędzenie dodatkowych 16, 5%, ponieważ dochody i wydatki mogą ulec zmianie, na lepsze lub gorsze, w sposób, którego nikt nie jest w stanie przewidzieć. Z tych powodów najlepiej jest zdecydować na podstawie psychologicznej, czy czujesz się swobodnie, płacąc dodatkowe pieniądze wymagane na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, aby mieć własne miejsce do dzwonienia.
Aby uzyskać więcej informacji na temat zakupu tego pierwszego domu, przeczytaj Podstawy finansowania dla kupujących po raz pierwszy w domu.