Pożyczka Jumbo

Pożyczka typu jumbo, zwana również pożyczką hipoteczną typu jumbo, to rodzaj finansowania przekraczający limity określone przez Federalną Agencję Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego (FHFA). W przeciwieństwie do tradycyjnych hipotek, pożyczka typu jumbo nie kwalifikuje się do zakupu, gwarancji ani sekurytyzacji przez Fannie Mae lub Freddie Mac. Ogromne kredyty hipoteczne, zaprojektowane z myślą o finansowaniu luksusowych nieruchomości i domów na wysoce konkurencyjnych lokalnych rynkach nieruchomości, mają unikalne wymogi dotyczące ubezpieczeń i implikacje podatkowe. Tego rodzaju kredyty hipoteczne zyskały na popularności, gdy rynek mieszkaniowy nadal się odradza po wielkiej recesji.

Wartość ogromnej hipoteki różni się w zależności od stanu, a nawet hrabstwa. FHFA ustala corocznie odpowiedni limit kredytu dla różnych obszarów, choć zmienia się rzadko. Na 2019 r. Limit został ustalony na 484, 350 USD dla większości kraju. Zostało to zwiększone z 453 100 USD w 2018 r. Dla hrabstw o ​​wyższych wartościach domów limit podstawowy wynosi 726, 525 USD, czyli 150% z 484 350 USD.

FHFA ma inny zestaw rezerw dla obszarów poza kontynentalnymi Stanami Zjednoczonymi w celu obliczenia limitu kredytu. W rezultacie podstawowy limit pożyczki typu jumbo na Alasce, Guam, Hawajach i na amerykańskich Wyspach Dziewiczych od 2019 r. Wynosi również 726, 525 USD. Kwota ta może być nawet wyższa w okręgach o wyższych wartościach domów.

Jak działa Jumbo Loan

Jeśli masz ustawione zabytki w domu, który kosztuje blisko pół miliona dolarów lub więcej - i nie masz tak dużo na koncie bankowym - prawdopodobnie będziesz potrzebować ogromnej hipoteki. A jeśli próbujesz dostać jeden, będziesz musiał stawić czoła znacznie bardziej rygorystycznym wymogom kredytowym niż właściciele domów ubiegający się o tradycyjną pożyczkę. Wynika to z faktu, że duże pożyczki wiążą się z większym ryzykiem kredytowym dla pożyczkodawcy, ponieważ Fannie Mae ani Freddie Mac nie mają gwarancji. Istnieje również większe ryzyko, ponieważ w grę wchodzi więcej pieniędzy.

Podobnie jak tradycyjne kredyty hipoteczne, minimalne wymagania dla ogromnego rynku stają się coraz bardziej rygorystyczne od 2008 roku. Aby uzyskać aprobatę, potrzebujesz doskonałej zdolności kredytowej - 700 lub więcej - i bardzo niskiego wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI). DTI powinien wynosić poniżej 43%, a najlepiej bliżej 36%. Mimo że są to niespełniające warunków kredyty hipoteczne, jumbos wciąż musi być zgodny z wytycznymi, które Biuro Ochrony Finansów Konsumentów uważa za „hipotekę kwalifikowaną” - system pożyczek ze standardowymi warunkami i zasadami, takimi jak 43% DTI.

Musisz udowodnić, że masz pod ręką gotówkę na pokrycie płatności, które prawdopodobnie będą bardzo wysokie, jeśli zdecydujesz się na 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej. Konkretne poziomy dochodów i rezerwy zależą od wielkości ogólnej pożyczki, ale wszyscy kredytobiorcy potrzebują 30 dni wypłaty odcinków i formularzy podatkowych W2 sięgających dwóch lat wstecz. Jeśli jesteś samozatrudniony, wymagania dochodowe są większe: dwa lata zeznania podatkowego i co najmniej 60 dni bieżących wyciągów bankowych. Kredytobiorca potrzebuje również możliwych do udowodnienia aktywów płynnych, aby zakwalifikować się do rezerw gotówkowych w wysokości sześciu miesięcy spłaty kredytu hipotecznego. Wszyscy wnioskodawcy muszą wykazać się odpowiednią dokumentacją dotyczącą wszystkich innych posiadanych pożyczek i dowodem własności aktywów niepłynnych (takich jak inne nieruchomości).

Kluczowe dania na wynos

• Pożyczka typu jumbo jest rodzajem finansowania przekraczającym limity określone przez Federalną Agencję Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego i nie może być kupowana, gwarantowana ani sekurytyzowana przez Fannie Mae lub Freddie Mac.
• Właściciele domów muszą podlegać bardziej rygorystycznym wymogom kredytowym niż ci ubiegający się o pożyczkę konwencjonalną.
• Zatwierdzenie wymaga doskonałej oceny zdolności kredytowej i bardzo niskiego wskaźnika zadłużenia do dochodu.
• Średnia RRSO dla ogromnej hipoteki jest często równa tradycyjnej hipotece, podczas gdy zaliczki wynoszą około 10% do 15% całkowitej ceny zakupu.

Duże pożyczki

Podczas gdy duże kredyty hipoteczne były obciążone wyższymi stopami procentowymi niż kredyty konwencjonalne, w ostatnich latach luka się zmniejszała. Dzisiaj średnia roczna stopa procentowa (APR) dla hipotecznych kredytów hipotecznych jest często równa hipotekom tradycyjnym - a w niektórych przypadkach jest nawet niższa. Na przykład w marcu 2019 r. Wells Fargo naliczył RRSO w wysokości 4, 092% od 30-letniej pożyczki o stałym oprocentowaniu i 3, 793% za ten sam okres w przypadku pożyczki typu jumbo.

Chociaż finansowane przez rząd przedsiębiorstwa nie mogą sobie z nimi poradzić, pożyczki typu jumbo są często sekurytyzowane przez inne instytucje finansowe; ponieważ te papiery wartościowe wiążą się z większym ryzykiem, handlują z premią za zysk w stosunku do konwencjonalnych sekurytyzowanych hipotek. Różnica ta została jednak zmniejszona wraz z oprocentowaniem samych pożyczek.

Zaliczka na dużą pożyczkę

Na szczęście wymagania dotyczące zaliczek zmniejszyły się w tym samym okresie. W przeszłości pożyczkodawcy hipoteczni często wymagali od nabywców domów 30% ceny zakupu rezydencji (w porównaniu do 20% w przypadku hipotek tradycyjnych). Liczba ta spadła już z 10% do 15%. Podobnie jak w przypadku każdego kredytu hipotecznego, wyższe kwoty zaliczki mogą przynosić różne korzyści, między innymi, aby uniknąć kosztów, jakich żądają pożyczkodawcy od prywatnych kredytów hipotecznych w przypadku zaliczek poniżej 20%.

Kto powinien wziąć pożyczkę jumbo?

To, ile możesz ostatecznie pożyczyć, zależy oczywiście od twoich aktywów, zdolności kredytowej i wartości nieruchomości, którą chcesz kupić. Te kredyty hipoteczne są uważane za najbardziej odpowiednie dla segmentu osób o wysokich dochodach, które zarabiają od 250 000 do 500 000 USD rocznie. Ten segment jest znany jako HENRY, akronim dla najlepiej zarabiających, ale jeszcze nie bogaty. Zasadniczo są to ludzie, którzy generalnie zarabiają dużo pieniędzy, ale nie mają jeszcze zgromadzonych milionów gotówki lub innych aktywów.

Podczas gdy osoba w segmencie HENRY mogła nie zgromadzić bogactwa na zakup nowego drogiego domu z gotówką, osoby o wysokich dochodach zazwyczaj mają lepsze oceny kredytowe i bardziej ugruntowane historie kredytowe niż przeciętny nabywca domu szukający tradycyjnej pożyczki hipotecznej na niższa ilość. Mają też bardziej stabilne konta emerytalne. Często przyczyniają się do tego przez dłuższy czas niż osoby o niższych dochodach.

Nie spodziewaj się dużej ulgi podatkowej na pożyczkę typu jumbo. Limit odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego jest ograniczony do 750 000 USD dla nowego długu hipotecznego.

Są to osoby, które instytucje uwielbiają zapisywać na produkty długoterminowe, częściowo dlatego, że często potrzebują dodatkowych usług zarządzania majątkiem. Co więcej, bardziej praktyczne jest dla banku zarządzanie pojedynczym kredytem hipotecznym w wysokości 2 milionów USD niż 10 pożyczek o wartości 200 000 USD za sztukę.

Specjalne uwagi na Jumbo Loan

To, że kwalifikujesz się do jednej z tych pożyczek, nie oznacza, że ​​powinieneś ją wziąć. Z pewnością nie powinieneś, jeśli na przykład liczysz na znaczną ulgę podatkową.

Prawdopodobnie zdajesz sobie sprawę, że możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone za dany rok z podatków, pod warunkiem, że wyszczególnisz swoje odliczenia. Ale prawdopodobnie nigdy nie musiałaś martwić się ograniczeniem, jakie IRS nakłada na to odliczenie - pułapem, który został obniżony przez przyjęcie Ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu. Każdy, kto dostał kredyt hipoteczny w dniu 14 grudnia 2017 r. Lub wcześniej, może odliczyć odsetki od długu w wysokości do 1 miliona USD, co stanowi kwotę starego limitu. Ale w przypadku zakupów domów dokonanych po 14 grudnia 2017 r. Można odliczyć odsetki od zadłużenia hipotecznego w wysokości do 750 000 USD. Jeśli Twój kredyt hipoteczny jest większy, nie otrzymasz pełnego odliczenia. Na przykład, jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny typu jumbo o wartości 2 milionów USD, który narosnie 80 000 USD odsetek rocznie, możesz odliczyć tylko 30 000 USD - odsetki od pierwszych 750 000 USD kredytu hipotecznego. W efekcie otrzymujesz ulgę podatkową jedynie na 37, 5% odsetek kredytu hipotecznego.

Oznacza to, że powinieneś pożyczać ostrożnie i ostrożnie podchodzić do liczb, aby zobaczyć, na co naprawdę możesz sobie pozwolić i jakie korzyści podatkowe otrzymasz. Ponieważ stanowe i lokalne odliczenia podatkowe są ograniczone do 10 000 USD rocznie, z powodu tego samego rachunku podatkowego, wysoko opodatkowana nieruchomość będzie cię dodatkowo kosztować. Jedna inna strategia: porównaj warunki, aby sprawdzić, czy zaciągnięcie mniejszej pożyczki zgodnej z przepisami, a także drugiej pożyczki zamiast jednego dużego jumbo, może okazać się lepsze dla twoich finansów na dłuższą metę. (W celu zapoznania się z tym tekstem zobacz „Zrozumienie dużych hipotek kontra konwencjonalne kredyty hipoteczne”)