Miesięczny średni indeks skarbu (indeks MTA)
Miesięczna średnia skarbowa (MTA) to indeks odsetkowy uzyskany z 12-miesięcznej średniej ruchomej (MA) rocznych obligacji skarbowych o stałym terminie zapadalności (1-letni CMT). MTA działa jako podstawa do ustalania stóp procentowych dla niektórych hipotek o zmiennej stopie procentowej (ARM). Indeks MTA, znany również jako 12-MAT, jest opóźnionym wskaźnikiem, który zmienia się po tym, jak gospodarka zaczęła podążać za określonym wzorem lub trendem.
PRZEŁAMANIE Miesięcznego średniego indeksu skarbu (indeks MTA)
Obliczenia dla indeksu pochodzą z dodania dwunastu ostatnich miesięcznych odsetek CMT lub wartości dochodu i podzielenia przez dwanaście. Roczny Skarb Państwa o stałym terminie zapadalności (roczny CMT) to dorozumiany, roczny dochód z ostatnich licytowanych bonów, banknotów i obligacji skarbowych USA.
Gdy dwanaście miesięcznych wartości CMT kolejno rośnie, bieżąca wartość MTA będzie niższa niż bieżąca wartość CMT. I odwrotnie, gdy wartości CMT spadają miesiąc po miesiącu, MTA będzie wyższy niż obecny CMT. Ta odwrotna zależność powoduje, że Indeks MTA jest płynniejszy lub mniej zmienny niż inne indeksy odsetkowe, takie jak jednomiesięczny LIBOR lub sam CMT.
Wzloty i upadki indeksu MTA
W czasach ekstremalnej zmienności stóp procentowych różnica między MTA, CMT i innymi indeksami może być znaczna. Na przykład pod koniec lat siedemdziesiątych i na początku lat osiemdziesiątych, kiedy stopy procentowe były dwucyfrowe i ulegały znacznym wahaniom, Indeks MTA często różnił się od stopy CMT nawet o cztery punkty procentowe.
Należy jednak pamiętać, że różnica może być zwiększana lub zmniejszana, w zależności od kierunku przepływu, który płynął w czasie obliczania średniego. W lutym 2018 r. Wskaźnik MTA został ustalony na nieco mniej niż 1, 5 procent, podczas gdy CMT na ponad 2 procent, a miesięczny wskaźnik LIBOR był powyżej 2, 5 procent.
MTA nie zawsze może być najlepszym wyborem
Niektóre hipoteki, takie jak ARM opcji płatności, oferują pożyczkobiorcy wybór indeksów. Wybierając indeks, należy dokonać pewnej analizy dostępnych opcji. Podczas gdy indeks MTA jest zwykle niższy niż miesięczny LIBOR o około 0, 5% do 0, 5%, niższa stawka MTA w połączeniu z ograniczeniem płatności może potencjalnie spowodować negatywną sytuację amortyzacyjną. W przypadku amortyzacji ujemnej miesięczna rata jest niższa niż odsetki należne od pożyczki. W takim przypadku niezapłacone odsetki powiększają kwotę główną, która podlega oprocentowaniu w kolejnych miesiącach. Ponadto w okresach spadających stóp procentowych miesięczna średnia skarbu (MTA) będzie kosztować więcej ze względu na opóźniony efekt.
Oprocentowanie hipoteki o zmiennym oprocentowaniu jest znane jako w pełni zindeksowana stopa procentowa. Stawka jest równa wartości indeksu plus marża. Chociaż indeks jest zmienny, depozyt zabezpieczający jest stałą wartością przez cały okres kredytowania hipoteki.
Rozważając, który indeks jest najbardziej ekonomiczny, nie zapomnij dodać kwoty marży. Im niższy indeks w stosunku do innego indeksu, tym wyższa może być marża. Hipoteka przypisana do indeksu MTA zazwyczaj zawiera marżę w wysokości 2, 5 procent.