Strategie amortyzacji kredytów hipotecznych

Dla wielu osób zakup domu to największa pojedyncza inwestycja finansowa, jaką kiedykolwiek dokonają. Ze względu na wysoką cenę większość ludzi zwykle potrzebuje kredytu hipotecznego. Hipoteka to rodzaj zamortyzowanej pożyczki, w której dług spłacany jest w regularnych ratach przez okres. Okres amortyzacji odnosi się do czasu, w latach, w którym kredytobiorca decyduje się na spłatę kredytu hipotecznego.

Podczas gdy najbardziej popularnym typem jest 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, kupujący mają inne opcje, w tym kredyty hipoteczne na 25 i 15 lat. Okres amortyzacji wpływa nie tylko na to, jak długo potrwa spłata pożyczki, ale także na ile odsetek będą spłacane przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego. Dłuższe okresy amortyzacji zazwyczaj obejmują mniejsze miesięczne płatności i wyższe całkowite koszty odsetek w całym okresie kredytowania. Z drugiej strony, krótsze okresy amortyzacji pociągają za sobą większe miesięczne płatności i niższe całkowite koszty odsetek. Dla każdego na rynku hipotecznym dobrym pomysłem jest rozważenie różnych opcji amortyzacji, aby znaleźć taką, która zapewnia najlepsze dopasowanie w zakresie zarządzania i potencjalnych oszczędności. W tym miejscu przyjrzymy się różnym strategiom amortyzacji kredytów hipotecznych dla dzisiejszych nabywców domów.

Kluczowe dania na wynos

• Wybór okresu spłaty kredytu hipotecznego stanowi kompromis między niższymi miesięcznymi płatnościami a niższym całkowitym kosztem.
• Termin zapadalności kredytu hipotecznego jest zgodny z harmonogramem amortyzacji, który utrzymuje miesięczne raty na tym samym poziomie, jednocześnie modyfikując względną kwotę kapitału względem odsetek każdej płatności.
• Im dłuższy harmonogram amortyzacji (powiedzmy 30 lat), tym bardziej przystępne są miesięczne płatności, ale jednocześnie największe odsetki do wypłacenia pożyczkodawcy przez cały okres kredytowania.

Harmonogramy amortyzacji

Dokładna kwota kapitału i odsetek, które składają się na każdą płatność, jest pokazana w hipotece harmonogram amortyzacji (lub tabela amortyzacji). Na początku coraz więcej płatności miesięcznych przeznacza się na odsetki. Odsetki od kredytu hipotecznego podlegają odliczeniu od podatku. Jeśli jesteś w wysokiej grupie podatkowej, to odliczenie będzie miało większą wartość niż osoby o niższych stawkach podatkowych. Z każdą kolejną płatnością coraz większa część płatności trafia do kwoty głównej, a mniej do odsetek, aż do spłacenia kredytu hipotecznego w całości, a pożyczkodawca złoży Satisfaction of Mortgage w urzędzie powiatowym lub urzędzie stanu cywilnego.

Dłuższe okresy amortyzacji zmniejszają miesięczną płatność

Pożyczki z dłuższymi okresami amortyzacji mają mniejsze miesięczne raty, ponieważ masz więcej czasu na spłatę pożyczki. To dobra strategia, jeśli chcesz łatwiej zarządzać płatnościami. Poniższy rysunek pokazuje skrócony przykład harmonogramu amortyzacji 30-letniej pożyczki o stałej stopie procentowej w wysokości 200 000 USD wynoszącej 4, 5%:

Rycina 1 Spłata kredytu hipotecznego za ten 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej 4, 5% jest zawsze taki sam każdego miesiąca (1 013, 37 USD). Kwoty przeznaczone na kapitał i odsetki zmieniają się jednak co miesiąc. Pokazano tutaj pierwsze trzy miesiące harmonogramu amortyzacji, a następnie płatności w wysokości 180, 240, 300 i 360 miesięcy.

Podsumowanie 30-letniej pożyczki o stałej stopie procentowej 4, 5%:

• Kwota kredytu hipotecznego = 200 000 USD
• Opłata miesięczna = 1 013, 37 USD
• Kwota odsetek = 164, 8 833, 42 USD
• Całkowity koszt = 364 843, 20 USD

Krótsze okresy amortyzacji pozwalają zaoszczędzić pieniądze

Jeśli wybierzesz krótszy okres amortyzacji - na przykład 15 lat - będziesz miał wyższe miesięczne raty, ale również znacznie zaoszczędzisz na odsetkach przez cały okres kredytowania i szybciej będziesz właścicielem domu. Ponadto oprocentowanie krótszych pożyczek jest zwykle niższe niż na dłuższe okresy. Jest to dobra strategia, jeśli możesz bez problemu sprostać wyższym miesięcznym płatnościom. Pamiętaj, że chociaż okres amortyzacji jest krótszy, nadal wiąże się z dokonywaniem 180 kolejnych płatności. Ważne jest, aby rozważyć, czy możesz utrzymać ten poziom płatności.

Ryc. 2 pokazuje, jak wygląda harmonogram amortyzacji dla tej samej pożyczki w wysokości 200 000 USD na 4, 5%, ale z 15-letnią amortyzacją (ponownie, dla uproszczenia, wersja skrócona):

Rycina 2 Ta sama pożyczka w wysokości 200 000 USD na 4, 5%, ale z 15-letnią amortyzacją. Pokazane są pierwsze trzy miesiące harmonogramu amortyzacji wraz z płatnościami w 60, 120 i 180 miesiącach.

Podsumowanie 15-letniej pożyczki o stałej stopie 4, 5%:

• Kwota kredytu hipotecznego = 200 000 USD
• Opłata miesięczna = 1 529, 99 USD
• Kwota odsetek = 75 397, 58 USD
• Całkowity koszt = 275 398, 20 USD

Jak widać z dwóch przykładów, dłuższa 30-letnia amortyzacja skutkuje bardziej przystępną płatnością w wysokości 1 013, 37 USD, w porównaniu do 1 529, 99 USD w przypadku pożyczki 15-letniej, co stanowi różnicę 516, 62 USD miesięcznie. Może to mieć duże znaczenie dla rodzin o ograniczonym budżecie lub chcących po prostu ograniczyć miesięczne wydatki. Te dwa scenariusze pokazują również, że 15-letnia amortyzacja pozwala zaoszczędzić 89 416 USD kosztów odsetkowych. Jeśli pożyczkobiorca może sobie pozwolić na wyższe miesięczne raty, można dokonać znacznych oszczędności przy krótszym okresie amortyzacji.

Przyspieszone opcje płatności

Nawet przy dłuższej spłacie kredytu hipotecznego można zaoszczędzić na odsetkach i szybciej spłacać pożyczkę dzięki przyspieszonej amortyzacji. Strategia ta polega na dodawaniu dodatkowych płatności do miesięcznego rachunku hipotecznego, potencjalnie oszczędzając dziesiątki tysięcy dolarów i pozwalając ci być wolnymi od długów (przynajmniej w kategoriach kredytu hipotecznego) lata wcześniej. Weźmy 30 000-letni kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD z powyższego przykładu. Gdyby co miesiąc zastosowano dodatkową płatność w wysokości 100 USD, pożyczka zostałaby spłacona w całości za 25 lat zamiast w 30, a pożyczkobiorca osiągnąłby 31 745 USD oszczędności w spłacie odsetek. Zwiększ ją do dodatkowych 150 USD miesięcznie, a pożyczka zostanie zaspokojona za 23 lata z 43 434, 16 USD oszczędności. Nawet pojedyncza dodatkowa płatność dokonywana każdego roku może zmniejszyć kwotę odsetek i skrócić amortyzację, o ile płatność jest przekazywana na poczet kwoty głównej, a nie odsetek (upewnij się, że pożyczkodawca przetwarza płatność w ten sposób). Oczywiście nie powinieneś rezygnować z niezbędnych rzeczy ani brać pieniędzy z opłacalnych inwestycji, aby dokonywać dodatkowych płatności. Ale ograniczenie niepotrzebnych wydatków i przeznaczenie tych pieniędzy na dodatkowe płatności może mieć sens finansowy. I w przeciwieństwie do 15-letniego kredytu hipotecznego, daje możliwość elastycznej spłaty mniej niż kilka miesięcy.

Wskazówka: kalkulatory amortyzacji online mogą pomóc Ci zdecydować, który kredyt hipoteczny jest odpowiedni dla Ciebie, i obliczyć wpływ dodatkowych płatności hipotecznych. Dodatkowo, kalkulatory hipoteczne mogą być wykorzystane do ustalenia najlepszych dostępnych stóp procentowych. Aby rozpocząć, wypróbuj poniższy kalkulator.

Inne wybory

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu mogą pozwolić Ci płacić nawet mniej miesięcznie niż kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej na 30 lat i możesz być w stanie dostosować płatności na inne sposoby, które mogą odpowiadać spodziewanemu wzrostowi dochodów osobistych. Jednak miesięczne wypłaty z nich mogą wzrosnąć - jak często zależy od wskaźników ekonomicznych i od tego, jak napisana jest umowa - a przy oprocentowaniu kredytów hipotecznych wciąż na prawie historycznych minimach, są one prawdopodobnie nierozsądnym zakładem dla większości właścicieli domów. Podobnie, oprocentowane kredyty hipoteczne i inne rodzaje pożyczek hipotecznych często mają niskie płatności, ale pozostawiają ci ogromne saldo na koniec okresu kredytowania, również ryzykowny zakład.

Dolna linia

Decyzja o tym, na jaki kredyt hipoteczny możesz sobie pozwolić, nie powinna leżeć wyłącznie w gestii pożyczkodawcy: nawet w obecnej sytuacji kredytowej przy surowszych standardach możesz zostać zatwierdzony na większą pożyczkę, niż naprawdę potrzebujesz. Jeśli podoba Ci się pomysł krótszego okresu amortyzacji, abyś mógł płacić mniej odsetek i posiadać swój dom wcześniej - ale nie stać Cię na wyższe płatności - rozważ znalezienie domu w niższym przedziale cenowym. Przy mniejszej hipotece możesz być w stanie przesunąć wyższe płatności, które pochodzą z krótszym okresem amortyzacji.

Ponieważ tak wiele czynników może wpłynąć na to, który kredyt hipoteczny jest dla Ciebie najlepszy, ważne jest, aby ocenić swoją sytuację. Jeśli rozważasz na przykład ogromną hipotekę i jesteś w wysokiej grupie podatkowej, odliczenie kredytu hipotecznego będzie prawdopodobnie korzystniejsze niż w przypadku małej hipoteki i niższej kategorii podatkowej. Lub, jeśli uzyskujesz dobre zwroty z inwestycji, może nie mieć sensu finansowego ograniczanie budowania portfela w celu dokonywania wyższych płatności hipotecznych. To, co zawsze ma sens finansowy, to ocena twoich potrzeb i okoliczności oraz poświęcenie czasu na określenie najlepszej dla ciebie strategii amortyzacji kredytów hipotecznych.